中关村理想国际大厦策划报告(编辑修改稿)

中关村理想国际大厦策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

（三） 办公休闲 大厦主要以科技行业的客户为主，工作压力和工作强度都城比较大，为了给客户创造良好的办公条件和适当减轻客户工作压力，在工作之余进行适当放松，定期组织客户联谊会，为办公室人员安排有氧活动如举办健美操班、舞蹈班、健身器械指导等。 （四） 三餐员工餐服务 针对科技类行业办公时间通常比较长，加班现象也较为普遍，为方便在大厦办公的客户，在通常写字楼 员工餐厅提供午餐的基础上，同时提供早餐和晚餐员工餐，方便大厦员工就餐。 （五） 网络办公 物业管理采用网络化办公，不仅物业部内部本身联网，通过网络传输信息，而且物业部要与客户之间也形成网络传输。 物业部可在大厦公告栏发布公告的同时，再向大厦各公司的行政部通过 Email 发布通知。 同时各客房也可通过 Email 与大厦物业部进行联系，进行投诉或报修，同时提出物业服务改进意见和建议。 （六） 24 小时紧急抢修 针对本项目 IT 行业客户的特殊性，工程管理要求较高，尤其要保证楼内线路、电源设备的正常运行。 工程部将设有 24 小时紧急抢 修热线，随时提供紧急抢修服务，并保证在短时间内为客户解决问题，保证设备运行良好。 （七） 环保办公 重视环境管理，推行无纸办公（即充分利用电脑网络系统）、中水自理循环再用，以及其它环保活动，使管理成为一座环保大厦 （四）、本案 产品定位： 基于本项目，我们要体现产品自身的品质、档次、品味，需要更丰富的内容支撑。 产品综合力， 将是宣传的强势所在，优越的 性能价格比 将是获胜的法宝。 企划推广诉求核心：创新 —— 品质 —— 风格 —— 专业  创新 “创新”是对本案“产品力”最好的囊括 ，涵盖了本案建筑形式的精髓。 可以说，本案的建筑风格是创新的，是超现代唯美主义风格；产品是创新的，是集办公、商务、休闲三位为一体，具有全面满足办公、休闲、商务、投资等功能，是时尚、现代的聚集体。 拥有这诸多产品优势，将促使我们的项目从众多传统写字楼中脱颖而出。 我们的创新不仅是一种革命，也将顺应市场目前的需求，满足买家对办公的挑剔。  品质 开发商均喜爱以低价入市的形式来吸引消费者的 ,往往忽略了突出产品自身的品质诉求，无论是在项目规划、规模、配套设施或 装修水平都可以说没有品质感可言。 “本案”不同于时下的一般项目， 我们所要倡导的，是一种高品质的产品；我们所要做的，是从普遍中独树一面品质的大旗，创造中关村西区真正的精品；我们的配置是最先进的，我们的服务是全方位的，酒店式物业管理，精心照料您的一切必需。 办公在此，您足不出户就能体验到我们给您带来的最完美的配套及舒适的享受。  风格 我们所阐述的“风格”，是与建筑外观相联系的，具有不可分割的关系。 本案要创造中关村与众不同的风格 ，在贯以中关村第一商务区 形象为标签的项目中 显得充满个性、现代和国际化，引领了一种真正的潮流， 在中关村甚至在北京都是一种全新的建筑概念，是在诠释独特的风格。 可以说，本案代表了中关村一种特异的个性产品 .  专业 由于中关村众多开发商的低价入市，项目品质参差不齐。 开发商应将整合众多的专业名牌公司对项目进行彻底的、统一的专业手法操作，使一种严谨、有效、追求精品的专业态度和作风渗透入每一个开发的细微末节。 我们认为“创新”、“品质”、“风格”、“专业”四点是以后在产品力推广时应注重宣传和大力宣传的，我们的一切广告策划都将围绕项目的产品特征、建筑形式展开 品牌意识的导入 品牌就是商品差异，就是个性。 品牌标志着商品的特殊身份，将 自身与其它同类商品区别开来。 每一个品牌， 都有自己特定的内涵，表明有独特的目标市场和共同认知的目标客户群。 做为一个国际化商务办公空间，只有将项目的营销策划有效的导入品牌意识，以提升项目档次而取得良好的销售效应。 创新 —— 品质 —— 风格 —— 专业 创新性 —— 指经营意识，规划设计，服务理念，具有超前性。 品质性 —— 指采用的配套设备、风格，国际化，信息智能化。 风格性 —— 指建筑本身独有的风格，通过装饰艺术美化展现。 专业化 —— 即人性化，不同的空间安排，满足不同人士的需求。 品牌形象的塑造 赋予项目清新独特易记的名字及区别于商品识别的标志，设计独特的个性形象包装，通过系列社会性公关（或推广）活动，迅速在市场建立认识度。 （导入 CIS 系统） 在消费者立场上，力求产品设计精细，平面布局合理， 配套方便实惠，充分体现风格，体现品味。 保证施工质量和进度，给予购买者信心保障，建立品牌形象。 提高销售质量，做为一个提供人性化设计的发展商，应让客户享受到我们所提供全面优质的品牌服务。 加强售后服务，通过提供完善的售后服务将楼盘的品牌效应延续。 例如通过发展商与业主的联谊活动，从物业管理、工程质量等方面建立友好关系，塑造好的入住氛围，形成良好声誉，从而 获得经济效益和社会效益双丰收。 最终，我们倡导的品牌意识不但包括项目的品牌形象，其目的在于通过树立项目的品牌形象从而树立发展商的整体品牌形象。 建立完善的销售渠道，例如：通过客户介绍新客户购买且成功成交的，应给予旧客户各种不同的优惠。 其目的是巩固已有的市场份额的基础上，再进一步扩大市场占有率。 本项目建设的总体目标： “智慧型、智能化、国际化商务写字楼” 演绎现代写字楼项目办公模式，体现高科技与 E 时代办公休闲的完美结合满足个性的全方位服务理念 ● 国际化体现在，国际化会所，国际化的商务配套，国际会议厅，多种语言同声传译，视频集控，无限上网等功能。 提供小型多功能会议间 ● 智慧型体现在设计和使用建筑的人使建筑智能化。 科技知识与设计建筑的具有创造性的人相结合产生 ”高科技 ”建筑。 ● 智能化体现在产品的高科技含量。 第三部分 营销推广篇 一、 营销推广策略价格定位 （一）中关村地区价格分析 : 中关村区域中高档写字楼的推广大多都采用出售方式 ,是典型的销售市场 ,写字楼价格 (售价 ,租价 )较高 ,租价在 4 元至 8 元 /平米 /天。 售价在 11000 至 19000 元 /平米，于其他几个写字楼区域相比 ,中关村写字楼的整体档次并不高 ,但价格却与其他地区相当 .目前在售几个楼盘 ,价格列表如下： 项目名称 售价 (元 /平方米 ) 银网中心 14000 清华同方科技大厦 13000 海淀文艺中心 12800 银科大厦 14850 大行基业大厦 15500 数码科技大厦 18000 太平洋科技大厦 16000 国兴大厦 14000 海龙大厦 14000 中关村大厦 16000 名商大厦 12020 （二）本案价格定 位 保持优越的性价比是制胜的法宝。 本案的价格是依据项目的经济技术指标做了完善而精确的投资成本分析后，制定出成本价，由于本项目处于中关村核心区 中关村西区 ,地段 ,位置 ,影响力 ,又是西区第一个外销写字楼项目 .都是其他项目所无法比拟的 .又结合区域同类产品的市场价及顾客感受价，在发展商实现其合理利润的前提下，通过市场比较法 ,成本核算法 ,市场感受法 ,最终制定出本案的合理价格区域在 1400016000 元 /平米。 二、价格策略 一般地，任何人在买一样东西之前，都会在心里先衡量这个东西值多少钱，这就是消费 者在心里产生的价格，而当消费者把心理价格与商品的实际价格相比较时，若心理价格高于商品价格时，则认为是划算的，这便是有利于促使作出购买决定。 反之，消费者则很可能打消购买念头。 所以在对产品的规划和设计及配套做的非常精细的情况下，结合周边可比物业，根据项目条件及市场现状，应制定“低开高走”的价格策略，使之消费者的心理价格远远高于产品价格，形成强大的销售势能，激起广大消费者的兴趣，当大量的购房者到现场观看后，普遍会为其高品质所打动，一时间销售自然会如高山滚巨石，一气呵成。 而且可能会有不少投机者乘机入市炒作，更加会带 动产品的畅销。 待到销售中期，根据工程的进展，配套设施日趋完善之后，价格上扬，这一时期获利最为丰厚，在销售尾期的时候，做限量发售， 应该保持产品在消费者心中固有的形象，不应该采用为了快速出清而回笼资金，而应采用高开低走的价格策略。 价格策略建议 : 1, 开盘时价位要与周边项目价位相当或略低 . 2, 对于知名企业客户或购买大面积客户适当考虑给与价格上或物业费上的的优惠 . 3, 对于由已购房客户介绍来的客户适当给与优惠 . 4，将所有相关费用明细 ,在第一时间交给客户 ,是客户对物业管理有清 楚了解 . 5, 建全入住手 续 . 6，付款灵活 ,在销售初期是吸引客户 ,促进成交的最佳手段 . 7，物业管理公司的确定及收费标准的确定 ,也是直接促进销售的手段 . 定价原则： 层差：按照惯例，甲级写字楼楼层越高，销售价格越高 , 层差系数 1% 向差：按照惯例，甲级写字楼面向主干线、正南价格最高，依次为东、西、北向； 理想大厦北临北四环，交通便捷，物业形象醒目，因而北向价格可定为最高。 向差系数 3%8% 二、 销售策略 成功的销售工作，以完善、良好的前期开发工作为基础，公司能实现项目的前期手续完备、工程施工进度跟进，将是销售成功的有力保证。 同 时，在前期即行落实物业管理工作，是最有效的市场推广手段，这直接关系到日后项目能否顺利销售以及传达给消费者公司形象的信誉度及美誉度。 以上两个方面的工作，是销售策划的基础，也是销售策略分析的前提。 （一） 实行全员营销意识 公司对所有员工对项目的产品特色、价格、促销方式全面了解通过和销售部门互相配合，最佳组合以满足顾客的各项需求；同时全体员工应以营销部门为核心，策划、销售、财务、客服、工程部、物业、办公室、商业楼宇部等各部门以及保洁、保安、统一以市场为中心，以客户为导向，进行营销管理。 所有员工关注或参加企业 的整个营销活动的分析 、规划和控制，尽量为顾客创造最大的让渡价值，使顾客满意度最大化，使公司从中获得市场竞争力，以从中获得长期利润及长远发展。 优点 :这样能形成全员对产品的宣传与推动作用；此点理念理解应该以 “服务一体化” 为中心，以服务推动客户的购买附加值，这样能极大体现项目的品牌效应 ,最大化地吸客户以便提高销售量。 (二 ) 实行总包分销网络化营销 为扩大销售渠道 ,提高项目业内知名度 , 目前，分销网络营销已步入到营销实战当中， 与其它家代理公司签订代理协议书 ,相应制定规范的管理制度 ,代理资格认定 ,客户确认制 度 ,代理公司授权权限 ,改变以往传统营销模式 ,与代理商共谋商机与发展 . 营销举措 ：为了在价格和楼层及大小单位在分配上的回旋余地，须采取分期分批销售。