车坊镇地块营销策划报告(编辑修改稿)

车坊镇地块营销策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

配套、网络配套等都有待加强。 目前，胜浦镇在售 的房屋以二手房转让为主，有少量动迁房和政府单位修建的新房。 要准确把握胜浦镇的房地产市场状况，得追本朔源，从动迁房入手，以现有的二手房交易为依托，进行市场分析。 建筑形态分析 建筑形态：  早期以 4 层的多层建筑为主，底层为车库；  少量三层建筑（如嘉兴苑）；  在建的项目逐步以 6 层的多层建筑为主。 现有房型分析 胜浦镇经济发展尚处起步阶段，居住质量的要求还停留在经济型阶段，人们以往居住的房型面积偏小。 但随着经济的发展，人均收入的稳步提升，舒适、豪华的房型正逐步成为消费主流。 当地居民现有公寓房型分为四种类型：  小户型 （面积在 3559 平方米之间）  中户型 （面积在 6084 平方米之间）  大户型 （面积在 85110 平方米之间）  超大户型 （面积在 110—140 平方米之间） 价格分析 胜浦镇镇中心面积不大，在以往动迁房的销售定价中，对地段、环境、配套等因素考虑的较少，定价的主要依据是品质、楼层、朝向等，楼层间相差 100 元左右。  动迁房均价 1850 元 /平方米；  商品住宅房（嘉兴苑除商铺） 2650 元 /平方米； 沿街商铺： 7300 元 /平方米； 园区房地产市场分析 1）价格分析 园 区 中 心 房 地 产 市 场 价 格 将 继 续 引 领 苏 州 市场 ， 总体增长呈现每季度上一台阶的势头。 园区中心房价高，从而波及郊镇的房价，使整个 房 价上升。 2）销售情况分析 （普通住宅） 园区房地产市场销售势态持续火爆，先前开盘的个案交房之前都基本结案，新近开盘的个案在较短的时间内大多销售近半，快速去化的态势助长了开发商接下来开发的信心。 同时，园区高涨的开发销售态势将对园区周边郊镇房产开发、销售起到非常大的促进作用。 而坐落 于园区北部、吴中区东部的车坊镇将受益匪浅。 综述： 苏州整体房地产市场、园区房地产市场的快速、健康发展，给郊镇房地产的发展提供了空间，同时指明了明确的发展方向，也是郊镇房地产商学习、效仿的模板。  目前车坊相邻的镇区，房地产的形势相差不大，都呈强劲的上升的事态。  在价格上，园区屡屡刷新苏州最高房价记录，这种势态，带领了郊镇房价的上升。  在销售速度上，园区快速的去化形势，使客户产生无房可买的感觉。 从而给郊镇个案创造了机会。  郊镇的低价产品与园区的高房价有明显的距离，这给不同层次的购房者提供了较好的选择机 会。  到工薪阶层无法承受市区高房价时候，只能到远郊购房，这时本案与市区存在的距离才会被接受。 四、市场竞争分析 车坊从 2020 年 6 月起实行土地拍卖制度以来， 共拍卖土地 4块，总量 46000 平方米，可建面积 6 万余方，其中纯住宅面积 万余方，商业面积 余万。 今年年中推出的车坊新地带 7500 余方的量已市场吸纳。 短期内，住宅的市场竞争主要来自位于高垫路南侧地块，另外有 5 万方的动迁小区（珠江花园），无论规模、档次、品质，本案都有一定的优势，所以分析认为，本案所处的区域市场竞争不激烈，本案的开发前景市场十分看好；但前次的土地拍卖楼面价低，价格上势必对本案的价格形成一定的冲 击。 【 车坊镇拍卖地块一览表 】 地块座落： 吴中区车坊镇高垫路南侧 吴中区车坊镇吴淞路北侧 吴中区车坊镇长江路南侧、永庆路东侧 编号： 2020G7 2020G15 2020B33 面积（平方米）： 13320 2550（ 1830） 可建面积 14652 3825（ 3660） 用途： 居住 商业居住 (商业居住 ) 商业 出让年限： 70 年 50 年 (50 年 ) 40 年 溶积率： ≤ ≤() ≤ 建筑密度： ≤30% ≤50%(50%) ≤50% 绿化率： ≥30% ≥30%(25%) ≥20% 起报价： 357/平方米 400 元 /平方米 555 元 /平方米 中标价：（万元） 477 480 1620 楼面价（￥ /㎡） 326 642（平均） 2236 中标单位： 园区海宜化纤纺织有限公司 苏州市长城房地产开发公司 苏州市雄师房地产开发有限公司 成交时间： 2020 年 6 月 14 日 2020 年 12 月 17 日 2020 年 10月 26 日 五、本案立地分析 1. 本案概况 位置 本案位于车坊镇镇中心的西南部，永顺小区西面，具体四至范围如下： 东至： 退用永顺小区西面的用地界线不低于 3 米，距现有住宅不低于 6 米； 南至 ：退用用地界线不低于 1/2 日照间距，且不低于 5 米； 西至 ：退用道路红线不低于 5 米； 北至 ：退用地界线满足日照间距，退河道驳岸不低于 20 米。 地块面积 平方米 用地性质 居住用地 主要技术经济指标：  容积率： 《  绿地率： 》 30%  人均公共绿地： 》 平方米 /人  建筑密度 ： 《 30%  日照间距： 1： 以上  建筑南北净间距： 满足《江苏省城市规划管理技术规定》要求  建筑东西净间距： 满足《江苏省城市规划管理技术规定》要求  机动车停车位： 个 /户，摩托车 1 辆 /户，自行车 2 辆 /户以上，并考虑非机动车停放及适量临时机动车停车泊位  主要出入口：主出入口小区的西侧，次出入口小区的东南侧。  建筑风格及色彩：现代的建筑风格并与周围环境相协调  檐口高度：《 12 米 2. 本案地块价值研判 地块 结论：  从本案所处的区域而言， 完善的生活机能与成熟的住宅区域使本案占据了先天上的优势。  但若仅从本案的地块来看， 形状的不规则与相邻关系成为了本案的最大劣势点 ，需要在今后的产品具体设计规划中进行最大程度上的弥补转化。 资源分析 本案北面邻水， 但水资源不丰富，有用资源少。 交通 公交 18 路、 59 路可达。 道路宽阔、车行通畅，公交线路延伸到位，交通较为便利。 生活机能 本案周边商铺林立，市场临近左右。 至车坊中心小学步行 5 分钟即可，商场、农贸市场、车坊医院等生活配套均在咫尺，生活配套相对完善。 3. 本案 分析 优 势分析（ strength）  大体区位好 —— 本案所在的车坊镇位于苏州中心城区与上海市之间，属于吴中区，周边交通相对便利，到达上海 30 分钟车程，苏州市区车程在 20 分钟左右不到，大体区位好。  车坊镇中心地段 —— 本案地块位于镇区西南面，在镇中心的生活圈中，与后期规划的住宅相比，属于中心地段。  生活机能较完备 —— 周边商铺林立、学校、医院等配套设施完善  有水景资源 — — 小区的北面、西面有丰富的水资源，加以运用，可以提高的小区的品质。 劣势分析 (weaknesses)  综合环境不佳 —— 目前车坊镇的居住环境、居住档次远 远落后于市区，居民以当地人为主，人口素质不高。 人文环境近期难以提高。  购房观念有待提高 —— 当地商品住宅市场尚未启动，当地居民仍习惯于动迁或单位统一分房，对未来产品的去化有一定的抗性。  地形不规则，规划难度大 —— 本案地形凌乱，严重的不规则，在小区的整体的规划中，合理布局和有效利用资源存在难度。  规模小，要造成车坊首席有难度 — — 车坊目前的商品房没什么规模，品质也低，本案的出现必将改变这种局面，但因自身资源的问题，要实现车坊首席的品牌效应，要规避的难题大。