淮安水渡口新区项目市调报告(编辑修改稿)

淮安水渡口新区项目市调报告(编辑修改稿)内容摘要：

房地产进入快速发展期 . 淮安历年人均 G D P 及增幅810895971103613155154251 1 . 6 0 %1 3 . 1 0 %1 6 . 0 0 %1 9 . 2 0 %1 7 . 2 0 %0202040006000800010000120201400016000180002020年 2020年 2020年 2020年 2020年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %人均G D P ( 元) 人均G D P 增长率 发展期 启动期 快速发展期 平稳发展阶段 减缓发展阶段 经济结构 产业结构演变趋势来看，经济结构进一步优化，一产比重在逐渐降低，二产、三产比重增加趋势明 显。 2020 年全市第一产业增加值 亿元，增长 ％；第二产业增加值 亿元，增长 ％；第三产业增加值 亿元，增长 ％。 三次产业结构由 2020 年的 :: 变为 ： ：。 工业壮大为城市发展奠定坚实基础，第三产业的发展为城市经济不断注入活力。 人均 GDP（美元） 8001000 10004000 40008000 8000 以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼 有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展，单纯 数量型 快速发展，以数量为主，数量和质量并重 平稳发展以质量为主数量和质量并重 缓慢发展综合发展型 固定资产投资额快速增长，近两年来全市固定资产投资增幅大增。 2020 年全市完成 500万元以上项目固定资产投资 610亿元，比 2020 年增长 %。 淮安市社会消费品零售总额的总量较低，反映出城市商业经济的不发达及居民消费意识的保守；从市区和全市的社会消费品总额的比较来看，市区的居民消费总额上不具备传统区域中心消费的优势，增幅平稳。 城市外向型经济发展速度减缓，在制约其经济发展速度的同时也降低了经济运行过程中的外部风险，但出口能力差，对于拉动国民经济所起作用比较微弱 . 经济活跃情况 存款余额无论从增幅和总量上都远高于贷款增幅和总量，资本 供给充足，而资本需求则相对不够旺盛，经济不活跃。 财政情况 财政收支严重失衡，财政连年赤字，无法为城市发展提供强有力的保障。 （资料来源于淮安统计局） 居民生活 城市居民人均可支配收入与消费支出比值呈现趋小化趋势，比较两者增长率，消费性支出的增长出现略微下滑。 可支配收入的稳定增长为消费奠定了良好的基础，城市居民消费实力不断增强，但人均消费性支出增长率下滑表明城市居民整体消费意 识较为保守。 淮安城市居民历年收支情况7796 8209911510447121645544 57046389 707782137 1 . 1 0 %6 9 . 5 0 %7 0 . 1 0 %6 7 . 7 0 % 6 7 . 5 1 %0500010000150002 0 0 3 年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 7 年 6 4 . 0 0 %6 6 . 0 0 %6 8 . 0 0 %7 0 . 0 0 %7 2 . 0 0 %城市居民人均可支配收入（元） 城市居民消费性支出（元）消费支出/ 可支配收入 历年人均可支配收入与消费支出的增长比例%%%% %%%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年 2020年 2020年人均可支配收入同比增长 人均消费性支出增长率 （资料来源于淮安统计局） 在城市经济发展的大背景下，淮安人民收入状况以及生活状况都在稳步提高；但消费支出与可支配收入比例持续下滑，城市整体消费水平增长与收入水平并未形成正比。 （资料来源于淮安统计局） 第三节、人口及城市化进程 人口总量增长较为缓慢，非农业人口增长速度明显 加快 ■ 2020 年末全市户籍总人口 万人，比上年增加 万人，增长 ‰；城市化水平为 %（按常住人口计算），比 2020年提高 个百分点。 城市化进程有所放缓，淮安开始进入高速发展期，但相对于江苏其他城市城市化进程还是较慢 不同发展阶段城市化特征 发展次序 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 发展阶 段 初步城市化 高速发展期 调整发展期 稳定发展期 城市化率 30% 30%— 50% 50%— 75% 75%以上 城市发展特征 工农业生产水平较低，工业提供的就业机会工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为 有限，农业人口缓慢释。 产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。 激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。 内部人口向第二三产业转移。 第四节、城市整体发展 规划 城市性质 国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射 2020 万人口的中心城市。 城市规模 中期（ 2020 年） 100 万人，远期（ 2020 年） 120 万人。 城市建设用地规模 2020 年建成区面积达到 120 平方公里，全市城镇人口达到 250万，城市化水平达到 45％；规划远期（ 2020 年）城市建设用地约140平方公里，全市城镇人口达到 300 万，城市化水平为 55%；远景城市人口 180 万人，城市建设用地规模为 200 平方公里。 城市发展格局 总体上形成 “一个高速圈、两大组团、三条轴线 、四水穿城” 城市发展格局。 ■□一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。 ■□两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。 ■□三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。 ■□四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。 2020年城市人口与城区规划建议规划表 2020 年城市人口与城区规划建议规划表 年 中心城区（含楚州区） 主城区 楚州城区 份 城市人口规模 （万人） 建成区用地规模（千平方米） 城市人口规模（万人） 建成区用地规模（千平方米） 城市人口规模 （万人） 建成区用地规模 （千平方米） 2020 78 75 58 17 2020 80 77 61 19 2020 82 79 61 18 2020 85 82 65 63 20 19 2020 100 100 75 75 25 25 2020 120 114 90 90 30 34 （资料来源于淮安规划局） 城市发展方向 城市基本方向确定了 以中心区为核心，以主城区为主体，以绿 色空间相隔离，以快速交通相连接的组团式城市结构。 受到城市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市将形 成主要向东、向南方向发展，主城区和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局。 主城区近期主要向东发展，以水渡口广场为重点，城区东扩、中心东移，建成高标准、高起点的淮安新的行政、信息、金融、商贸、文化、休闲娱乐中心。 重点建设水渡口中心区、钵池山公园及周边地区、江苏淮安经济开发区及相应的生活居住区； 中远期主要向南发展。 楚州区向东北发展，重点发展旅游业及配套的服务业，形成传统与现代、人文与自然交相辉映的历史文化名城特色。 淮阴 区向东扩展，建成医疗、教育和仓储、货运中心。 『城市背景研究小结』 1. 作为江苏省苏北地区的中心腹地，区域交通条件不够完善，以陆地交通为主，目前随着各项建设的推进，淮安城市进一步发展的条件已经具备； 2. 随着城市“东进南延”的发展趋势，淮安将重点发展城东南片区，一个崭新的“三淮一体”的都市发展框架逐渐形成。 3. 产业结构正在不断优化中，近年来第三产业不断发展，为城市经济发展注入活力， 同时第二产业的壮大为城市发展奠定坚实基础。 4. 固定资产保持持续增加，而增幅下降，城市经济发展趋向理性； 5. 城市居民收入增加，生活水平不断 提高。 近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。 随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力很大，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期； 6. 城市化进程将扩大城市面积，同时带动大量流动人口涌入市区，城市住房需求将会进一步扩大； 第二章、淮安房地产市场研究 第一节、淮安房地产市场发展情况 1. 2020年淮安固定资产投资呈快速增长趋势，房地产业发展较快，开发投资增长迅速 宏观经济增长 小于 4% 45% 58% 大于 8% 1015% 房地产业发展状况 萎缩 停滞甚至倒退 稳定发展 高速发展 飞速发展 ■□从历年淮安房地产投资额来看，商品房开发投资趋较快增长态势， 07年 投资额高达 亿元； 宏观经济增长 小于 4% 45% 58% 大于 8% 1015% 房地产业发展状况 萎缩 停滞甚至倒退 稳定发展 高速发展 飞速发展 宏观经济增长 小于 4% 45% 58% 大于 8% 1015% 房地产业发展状况 萎缩 停滞甚至倒退 稳定发展 高速发展 飞速发展 宏观经济增长 小于 4% 45% 58% 大于 8% 1015% 房地产业发展状况 萎缩 停滞甚至倒退 稳定发展 高速发展 飞速发展 ■□淮安全市 GDP 近年来维持平稳的增长趋势，相对于 GDP平稳增长来说， 05年房地产开发投资增幅受政策影响较大， 06\07年又呈快速增长态势，但就整体房地产市场而言，其起点较低，在国民经济中所占比例也较低，对国民经济的推动作用也未完全挖掘。 ■□按房地产市场指标与国民经济协调关系指标体系，房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比重的正常范围在 22%— 28%。 淮安房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重目前处于正常水平，说明淮安房地产在对其国民经济的拉动作用逐渐变重，另一方面也 说明淮安房地产市场获得足够的重视。 商品房 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 施工面积（万 ㎡ ） 241． 37 284． 98 309． 80 599． 73 同比增幅（％） 7． 87 18． 07 8． 71 93． 59 竣工面积（万 ㎡ ） 149． 70 166． 71 190． 39 229． 64 2. 商品房历年 供求关系 资料来源于淮安房产局 受“新政”的影响下 ,淮安房地产市场影响不大， 06 年房地产市场回暖，总体商品房销售速度落后于商品房竣工面积，供略大于求 ■□商品房施工面积增幅速度较快； ■□ 20202020 年，商品房竣工面积平稳增长、 07年略有减少； ■□ 2020 年商品房销售面积增幅波动较大，受大势影响波动明显； 同比增幅（％） 10． 88 11． 36 14． 20 20． 62 销售面积（万 ㎡ ） 108． 55 106． 63 174． 16 198． 89 同比增幅（％） 10． 83 63． 33 14． 20 ■□历年商品房销售面积与竣工面积比值计算结果除 20 2020年皆在 之间，商品房供大于求现象明显； ■□ 05 年到 07 年供需比逐渐趋于平缓。 3. 淮安各区域板块物业分类 淮安房地产遍布全市，但主要集中在清浦区、清河区、经济开发区三个区，市区范围为清浦区、清河区、经济开发区、淮阴区、楚州区。 这里我们将要重点研究的是清河区板块、清浦区板块以及开发区板块。 物业类型分类 ： 辖区面积 50平方公里，总人口 30万，为淮安市委、市政府所在地，全市政治、经济、。