海口市房地产中高档项目分析报告(编辑修改稿)

海口市房地产中高档项目分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

项目类型 项目名称 项目均价 （元 /平方米） 高档项目 比华利山庄 5800（公寓） 美源日月城 5000 金外滩 5200 中高档项目 宝安江南城 4700（公寓） 长信海岸水城 4300 海岸壹号 4600 奥林匹克 4300 耀江花园 3500 美丽沙花园 3200 兆南绿岛 3300 伊甸家园 3200 万恒城市花园 3000 都市海岸（一期） 3200 南方明珠 2800 为了及时准确把握市场变化，正确反映市场供需特点 ，在进行规划设计及户型分析时，我们采用项目类型分类比较法，通过分析不同档次样本的特征，从而达到对同档次物业的指导作用。 为我们准确的选择产品形态提供合理的依据。 规划及建筑特点 样本规划数据列表 区域 物业名称 占地面积 总建筑面积 （万平方米） 项目容积率 （百分比） 项目绿化率 （百分比） 核心区 （ 7 个） 美丽沙花园 33557 84756 % 兆南绿岛 40498 92276 52% 伊甸家园 24261 57729 57% 万恒城市花园 39828 100056 42% 都市海岸（一期） 34791 45195 40% 宝安江南城 380000 250000 42% 南方明珠 202065 173629 46% 总计 —— 753000 803641 外围区 （ 8 个） 比华利山庄 180000 106313 57% 长信海岸水城 160700 134800 45% 海岸壹号 62020 220200 % 美源日月城 40000 35700 45% 金外滩 57100 68722 50% 瀛环名仕苑 11333 26900 40% 奥林匹克花园 63999 170000 56% 耀江花园 64441 122439 45% 总计 —— 639573 884874 —— 中高档项目分析 项目类型 项目名称 项目单价 （元 /平方米） 规划设计理念及规划特点 项目类型 项目名称 项目单价 （元 /平方米） 规划设计理念及规划特点 中高档项目 宝安江南城 4700（公寓） 江南城的住宅建筑以普通多层为主，层数为最高四到五层， 具有浓厚中华文化色彩的 江南风格的建筑形式，在现代建筑的基础上，融合了中国传统建筑精髓与海口热带地区的特点。 长信海岸 水城 4300 小区由享誉国际的“加拿大城设”完成总规模，区内建筑具有浓郁热带风情的外立面效果。 整体布局自然随意，充分的营造出海口市第一高档大型社区。 海岸壹号 4600 采用中国传统建筑中的对称手法，由 7 栋2427 层高层建筑组成。 五大园林组团、双会所、 16000 标志性休闲广场、 1000 ㎡多功能泳池。 奥林匹克 4300 是海南首家以“运动、绿化、智能”为主题的住宅小区。 由九栋蝶型高层围合组成，建筑 外立面采用欧式现代风格设计，色彩简洁明快，线条清晰。 耀江花园 3500 总平面呈“长方形”布局，规划建造 11 栋现代主义与优美生态环境相融合的住宅楼，抗震设计为 度，严格按照国家设防烈度建造。 住宅 12 万余平米，商铺 5000 余平米，车位 900 个，配比接近 1： 1。 美丽沙花园 3200 有两栋 15 层的点式住宅楼、 5 栋 18 层的板式住宅楼、 23 层沿街商业裙楼、一栋两层的时尚会所组成。 项目类型 项目名称 项目单价 （元 /平方米） 规划设计理念及规划特点 兆南绿岛 3300 九栋高度不等的商住楼组成，建筑群体屋顶轮廓所体现出的是一种自由流动的群体组合美。 小区户户朝南， 让通风、采光、景观、空间的流动形成完美的融合。 伊甸家园 3200 总户数 379 户，绿化率达 57%，一梯两户的板式设计，南北通透，大气实用的户型，朝向采光具佳。 配套有功能齐全的社区会所，激情洋溢的南亚风情园林。 万恒城市花园 3000 由 11 栋将巴黎古典风情融入现代建筑的欧式风格的电梯公寓楼组成。 整个建筑外墙以米黄色为基调，墙基贴砖以深灰色相配，整个小区尽显庄重典雅之风范。 都市海岸 （一期） 3200 整体由 5 栋 9 层和 3 栋 6 层住宅以及 1 栋 2层商业组合成的社区。 在保持低密度与仅为 的容积率 基础上，精心设计单房至三房经典户型，满足不同人群的户型选择需要。 南方明珠 2800 社区总建筑面 173629 平米，是一座由多层住宅、庭院住宅组成的大型社区。 就中高档项目而言，由于在价格上并不具备明显的竞争优势，因此往往要在规划及其他方面寻找新的突破口，提高项目自身的附加植。 从样本列表可以看出，多数项目在规划方面都做了精心的安排，有部分项目由于规划设计突出从而在区域市场内迅速提升知名度，快速占领市场。 外立面往往用石材结合面砖，表现庄重和大方。 高档项目 项目类型 项目名称 项目单价 （元 /平方米 ） 规划设计理念及规划特点 项目类型 项目名称 项目单价 （元 /平方米 ） 规划设计理念及规划特点 高档项目 比华利山庄 5800（公寓） 占地 18 万平方米，集单体别墅、联排别墅、空中别墅、电梯公寓于一身，是目前海口最大的别墅区。 容积率仅为，建筑密度低至 15%，绿化率却超过 57%，商务会所与休闲会所面积逾 7000 平方米。 美源日月城 5000 着眼于创造海湾居住空间中的最大艺术力量，以打破泛滥单调的海口建筑形态，建筑特点以鹦鹉螺为创意起源，别具风情的圆柱和半弧型建筑。 金外滩 5200 小区由 1栋 3层国际俱乐部及8 栋 712 层住宅组成。 近30000 ㎡巴厘岛主题风 情园林，由四大景观组团组成，户型分区合理、通风采光效果极佳。 高端项目往往以奢华的硬件配置，与众不同的规划及产品形式来支撑其高昂的市场价格。 他们的目标客群明确，多是私营企业主或公司高层，这部分人群选择高档社区多是用于改善居住条件而二次或三次置业。 园林景观分析 绿化率是反映住宅项目园林绿化品质的一个硬性指标，所选区域内样本项目绿化率整体较高，绿化率已经受到了多数开发商的重视，在考虑产品规划时将绿化率尽量提高。 而从消费者的角度讲，随着绿化率的进一步被认可，单纯的高绿化率已经不能成为项目的卖点，而特色 园林设计已经为众多开发商作为项目卖点推向市场。 中高档项目分析 项目类型 项目名称 项目单价 （元 /平方米） 园林景观特征 项目类型 项目名称 项目单价 （元 /平方米） 园林景观特征 中高档项目 宝安江南城 4700（公寓） 宝安江南城环境景观规划设计导入了江南园林的设计理念，借鉴苏州园林中卓越的造园手法。 在景区和空间的设计上，为了在有限的面积内构成富于变化的风景，参照苏州古典园林的布局思路，结合小区总体规划。 长信海岸 水城 4300 园林整体设计理念以椰林、海滩演绎浓郁的巴厘岛热带风情。 水景与椰树作为园林主题，会随不同组团营造的不同气氛或功能互作交替 ，每个园林组团均具特色，体现亚热带多种观光旅游的风情。 海岸壹号 4600 面积达 5000 平米的双会所正已经投入使用。 功能完备面积近 1000 ㎡ 阳光泳池，园林绿化精心设计，规划了近万平米的泰式中心园林。 奥林匹克 4300 追求洗练、简洁、精致的设计理念；崇尚形式美、注重视觉艺术中纯粹抽象性的现代“极简主义园林景观 ”。 耀江花园 3500 30000 ㎡超大热带水景园林，遍布种类繁多的花木、温泉泳池、艺术雕塑、绿地、健身步道。 动静分区的主题园区，形成多元化空间共处。 美丽沙花园 3200 小区中 部超万平米围合式园林绿地，空间与景观错落有致，人车分流，以人为本，充分保障安全的休闲空间。 兆南绿岛 3300 引入各类风情独仪异的花草树木，形成一个又一个独具匠心的小品景致。 项目类型 项目名称 项目单价 （元 /平方米） 园林景观特征 伊甸家园 3200 4000 平方米中央花园，铺设多种植被，规划四季小品， 50 米超宽楼间距。 万恒城市花园 3000 4000 平方米中央花园，铺设多种植被，规划四季小品， 50 米超宽楼间距。 都市海岸 （一期） 3200 由美国著名园林设计师 Snas 倾力设计的独具特色的巴堤雅风情园林，融入泰式大型主题水景景观，使建筑与环 境和谐相生。 南方明珠 2800 纯正自然环境围绕居所，让居者真正与自然零距离接触，把田园生活再现于现代都市。 从统计可以看出，中高端项目大部分都聘请了知名的设计公司进行园林景观的设计。 在绿地和水景为园林主要元素的基础上，中高档项目开始出现变化，加入了甬路、雕塑小品于其中，力求视觉及感官的新颖、独特。 如长信海岸水城 利用波形绿草地、各种植被、铺装、入口处雕塑小品、小型水池与室外休憩坐椅等景观元素。 园林带来的不仅是社区品质，从开发商角度而言，它又能促进销售业绩的提高。 高档项目分析 项目类型 项目 名称 项目单价 （元 /平方米） 规划设计理念及规划特点 项目类型 项目 名称 项目单价 （元 /平方米） 规划设计理念及规划特点 高档项目 比华利山庄 5800（公寓） 以人工湖自然分为南北西区，北区别墅、椰林、海景自然生态为主。 南部多层住宅区，人口较多，故以精美的城市住宅景观手段造景，以大片绿地，形成热带城市住宅风格。 南北两区形成不同风格。 小区根据自然地势和规划设计特点，可以分为 “海、湖、林 ”三大分区。 美源日月城 5000 从建筑、景观、居住空间到生活延伸，在体现世人共知的尊贵和奢华中，更在乎物理与精神愉悦的双重结构，大自然一起展现耐人寻味的华丽。 金外滩 5200 30000 ㎡巴厘岛主题风情园林，由四大景观组团构成，各组团景致迥异，形态各一，引入大量珍贵植被，配以各种小品。 本区域内高端项目基本沿袭了特色求胜原则，除美源日月城均有特色园林，如比华利山庄的人工湖分区，无不体现着项目的特别之处，给人赏心悦目之感。 海口湾的金外滩项目由于地理位置特殊，园林面积宽敞，齐全的配套设施，使得项目均价高居 5200。 户型分析 中高档项目 物业 名称 均价 一居 二居 三居 四居及以上 复式及跃层 最小面积 最大面积 比例 最小面积 最大面积 比例 最小面积 最大面积 比例 最小面积 最大面积 比例 最小面积 最大面积 比例 宝安江南城 4700（公寓） 120 139 25% 151 203 40% 200 289 35% 长信海岸水城 4300 68 10% 92 93 15% 123 144 45% 180 15% 328 10% 海岸壹号 4600 78 10% 140 20% 168 286 60% 348。