汽车市场定位调研分析报告书(编辑修改稿)

汽车市场定位调研分析报告书(编辑修改稿)内容摘要：

汽车市场 据贵阳市建设规划局（建设管理处）介绍：政府重点扶持南面，主要因为加快金阳新区建设，需要相关企业作为支撑，使得市场重新整合；北面侧以药业、生物为主，关于汽车市场方面的项目还未发现。 目前汽车交易市场重点汇集在花溪大道、太慈桥和小河，花溪大道和太慈桥地段由于交通便捷，经营时间长，已聚集人气，形成气候。 花溪大道两侧还在继续扩建中，例如贵州汽车城附近、通银汽配商城旁、太慈桥的凤凰商住楼 2500 ㎡今年年底投入使用等中小项目。 正在审 批的一个靠近金阳 7— 8 万㎡的汽车城项目，由一家私营企业的房开商开发，有汽车品牌商家参与投资，类似于升华汽车城，操作难度不大。 由华通汽车有限公司拟定在金阳开发的占地 60 亩的 4S 店，目前正在紧张筹备中。 该汽车销售企业为北京现代、宝马、千里马、中华汽车等四个畅销品牌的贵州地区销售总代理，在贵州具有较强的实力。 第三节 贵阳汽车市场的市场特点分析（调研结论） 一、 政府职能部门对汽车市场布局的政策引导力度较弱 资料显示，目前全国正在兴建或者计划兴建的汽车交易市场有上百个，而且动辄就是几千亩地，上亿元的投入。 上海 耗资 500 亿元打造“亚洲第一国际汽车城”；北京投资超过 百亿元的汽车城将拔地而起；广州宣称要打造“中国底特律”； 浙江金华正在打造一个总体规划面积 3000 亩的金华汽车城。 虽然在整体上有市场过热的嫌疑，但发达地区对汽车产业在市场建设方面较为前瞻性的政策引导措施，贵州相比而言相形见绌。 贵州地方政府在产业政策、税收政策、市场宏观规划、土地转让政策、工商管理等诸多方面对汽车市场的 建设 并未采取有效的政策扶持措施，贵州汽车市场整体而言的各自为政、低水平的市场竞争态势呈愈演愈烈之势。 二、 硬件落后是贵阳各汽车市场的通病 在 发达地区，现有的大多数汽车市场因土地使用年限的限制，导致投资者和经销商都不愿也不能作长远规划。 贵阳市各老牌汽车市场同样面临这一重新规划的“后遗症”。 新建的汽车市场因起点较低，实力不强，在规模效益和硬件建设等方面均显落后。 如通银汽配商城，在开发及经营理念方面虽然借鉴了发达地区的做法，但仍摆脱不了房地产开发企业的通常思维，通过“物业销售”回收投资成本，“分零销售”式的做法导致在市场硬件建设方面无特色和前瞻性，据调查，通银汽配商城的铺位销售及招商情况并不十分理想。 三、 汽车市场经营理念与市场消费特点不一致 汽车市场 形式多样，有多种品牌、不同经销商集中在一起的“集贸式”市场；有三位一体、四位一体的汽车专卖店；有多种汽车专卖店集中的汽车大道；有单一厂家的多种品牌、多种车型集为一体的汽车展示厅；有集各种汽车品牌于一体的汽车超市等。 目前，贵阳市以3S、 4S 专卖店形式推出的汽车销售网点越来越多，但真正意义上的集整车、零部件销售，服务、信息提供四位一体的专卖店并未出现，由于 4S 专卖店经销商必须向厂商购买特许权、服务商标使用权等，日后接受销售培训也要交费。 由于专卖店的运营成本非常高，为此专卖店为客户提供维修和其他服务的费用也会很高。 对于消费者来说，虽然付出了高额的维修费用，但有时得到的服务却不一定比非专卖店更好。 由于消费者在买车之前没有确定的品牌概念，常常是明确了希望购买的汽车的价位后，还不知道各价位有多少不同品牌的车型。 在这当中，他必须要经过一个选择的过程，而汽车交易市场最适合消费者进行比较和挑选。 所以，一个庞大的市场，多个品牌集中经营，会为汽车消费者提供一个更有利的消费环境。 四、 业内各销售服务企业整体实力不强 目前，贵阳虽有汽车销售服务企业 200 多家，但各销售服务企业整体实力不强，主要体现在如下几个方面： 注册资金少，多数汽车 销售服务企业注册资金在 200500 万元； 多数汽车销售服务企业经营面积集中在 200— 500 ㎡之间； 卖场内车的辆数少，每个品牌一般只有 1— 2 辆，甚至缺货。 据发达地区同业相关数据，一个真正意义上的专卖店一年需要的开支至少在 400 万元以上。 而从销售来看，每辆车的利润在 30005000元左右，一些成熟车型的利润只有 10002020元，甚至不赚钱。 按照每辆车利润 3000 元计算，专卖店每年也要销售 1300 辆车以上才能“保本”，但能够达到这个数量的经销商却是少之又少。 而在贵阳，还没有具备如此实力的汽车销售服务企 业。 五、 业内各销售服务业态未能协调发展 据美国汽车后市场协会的调查，在美国，有 1 美元的汽车在路上跑，便伴随有 8 美元的相关服务。 美国是世界上头号汽车大国，其直接和间接为汽车、为驾车人的服务十分完善，使得汽车后市场的空间远远大于汽车市场的空间，所以汽车后市场要比汽车市场更为火爆。 汽车后市场是一个提供服务的市场，关键是要树立现代汽车后市场新的服务观念。 一是“大服务的观念”。 从提供服务的主体来讲，不仅有厂家的售后服务，也有政府部门的管理服务和各种社会机构的服务；从服务的内容上讲，不是单一汽车维修，诸如汽车资讯、 消费信贷、技术培训、办证年检、加油换件、养护美容、缴纳税费、保险理赔、抢救援助、汽车文化娱乐等等，凡是人们围绕着汽车的需求，都应包括在内。 二是“人性化服务的观念”。 服务的对象是人而不单是车。 一切要从有车人的需要出发，替他们着想，给他们提供方便，为他们排忧解难，帮助他们实现人与车的完美结合。 中国发达地区在汽车后市场的建设方面正在进行积极的探索，贵阳在汽车后市场的建设方面还尚未确立清晰的思路，各汽车销售服务企业的主要利润源还是通过对有形商品和有形服务来实现的。 六、 业内缺乏龙头性或指标性市场（或企业）的领航员 角色 龙头性或指标性汽车交易市场的核心是必须提供完善的配套服务设施。 首先，要选择较好的地理位置； 其次，建立和巩固新市场的经营理念，新亚市将在广告宣传上加大投入； 第三，从设计、布局、业务流程方面改善购车环境； 第四，市场要完善服务功能。 将整个市场规划为一个大 4S 店，不仅仅卖整车，还包括保养、维修服务和信息反馈等。 对驻场经销商而言，一个好的汽车市场应为他们提供良好的商务、生活条件，比如办公、通信、仓储、物流等；对消费者而言，一个成功的汽车市场里最好要提供“一站式”服务，买车、贷款、上牌、缴费全部可以就地 解决，这样就需要车管所、公安检测、购置税办、 银行、保险等各个单位全部驻地办公。 此外，市场还要提供一些特色服务，比如修一条试车道，让消费者买车时可以亲自试车；定期举行新车发布、车展等汽车文化活动、全场让利促销活动等。 显然，贵阳汽车市场业内缺乏龙头性或指标性市场（或企业）的领航员角色。 七、 贵阳汽车销售服务业其它相关信息总结 汽车交易市场、汽配市场及维修美容市场的分布特点：汽车交易市场偏向城郊，离城区较远；汽配市场聚集在太慈桥附近，属于城区；维修美容市场主要分布城内，不成规模； 从汽车市场的租金分析：太慈桥（ 50 元 /㎡•月） —— 皂角井（ 30 元 /㎡•月） —— 中曹司（ 20 元 /㎡•月）逐渐递减，租金不仅跟规模、配套设施、服务有关外，更重要的是地段起到决定性作用； 汽配市场发展最快，仅今年增加升华汽车城 10000 ㎡，通银汽配商城 8500㎡，通银汽配商城的汽配门面出租率仅为 50%，汽配市场逐渐趋向饱和； 新上市项目物业管理费几乎均为 3 元 /㎡•月； 新上市项目均有优惠：升华汽车城免 1年物业管理费，通银汽配商城签约在 1— 4 年内，租金免半； 第二部分 三利商贸城项目定位分析 第一节 三利商贸城项目概况 一、项目开发背景 “贵阳三利商贸城”是贵州三利房地产开发有限公司拟在贵阳市新添大道南段 302 号，原省供销社下属机械厂和土产公司用地范围内开发的集汽车贸易、电器经销为一体的综合性商贸城。 该地块产权属省供销社下属机械厂和土产公司两家单位所有。 现该地块己经省供销社同意由贵州三利房地产开发有限公司实施开发。 二、项目用地状况 项目地块的用地现状是总用地面积 160亩，合 106672 ㎡，地块沿新添大道长 473 米，纵深 70— 130米。 交通便利且辐射面广，地块距贵阳市区约 3 公里，东北绕城公路 公里，通过新添大道能方便快捷地转上 贵遵、贵毕、贵新、贵黄四条高等级公路，并与 2 320国道相连。 在 160亩土地中，可供使用的平整土地约 120亩，合 50004㎡，林地及坡地约 40 亩，合 26668 ㎡，周边林木葱郁、环境优美。 项目用地范围内原来的机械厂和土产公司两个单位，由于体制及市场原因，均处于停业亏损状态，均无居住人口，不需动迁。 目前该地块现有供电能力 190KVA，且增容余地大，供水能力为年计划用 l． 2 万立方，电信网络通过，煤气、排污、排洪条件具备。 第二节 建设规模及实施方案 一、 建设规模 根据项目定位方案和初步设计，建 设规模为： 总占地面积： 64000 ㎡ 总建筑面积： 100000 ㎡ 主入口广场： 3000 ㎡ 停车场： 6800 ㎡ 道路： 7300 ㎡ 绿化及环境： 6900 ㎡ 主体三层： 40000 ㎡ /层 二、实施方案 按照“统一规划、总体设计、分期实施”的原则，第一年先投资建设 40000 ㎡及主入口广场，第二年在 40000㎡投入营运的同时，再 投资建设后 60000 ㎡，两年内完成全部建设任务。 第三节 三利商贸城商业业态定位建议 一、商业业态定位 三利商贸城项目的商业业态定位应立足于汽车销售与服务产业多元化的做法。 商业业态定位：以集整车销售、零部件销售、服务、信息提供四位一体的（ 4S）大市场为主体，集品牌特色餐饮、汽车娱乐与文化产业为一体的大型汽车园。 业态功能如图示： （ 4S）汽车专卖中心 信息提供 服务 零部件销售 整车销售 汽配中心 汽车维修服务中心 汽车销售中心 二、规划设置建议 本项目建筑规模 10 万㎡，暂考虑 8 万㎡，具体面积分配如下表： 序号 名 称 面积分配 位置设置 经营 1 汽 车销售中心 30000 ㎡ 一楼卖场附厅 二楼一半体量 分零租赁 2 （ 4S）汽车专卖中心 10000 ㎡ 一楼卖场主厅 分零租赁 3 汽配中心 5000 ㎡ 一楼卖场附厅 分零租赁 4 汽车维修服务中心 2500 ㎡ 一楼卖场附厅 分零（或整体）租赁 5 汽车装饰美容中心 2500 ㎡ 一楼卖场附厅 分零（或整体）租赁 6 仓储物流中心 5000 ㎡ 二楼 分零租赁 7 服务中心 1200 ㎡ 二楼 —— 8 办公商务中心 5000 ㎡ 三楼 分零租赁 9 旧车拍卖中心 1500 ㎡ 二楼 委托经营 10 物业管理中心 500 ㎡ 一楼 —— 11 物业租赁中心 200 ㎡ 一楼 —— 12 汽车俱乐部 3000 ㎡ 三楼 委托经营 13 新车加油站 300 ㎡ 附属设施 委托经营 14 品牌餐饮 5000 ㎡ 三楼 整体租赁经营 15 员工宿舍区 5000 ㎡ 附属设施 租赁经营 16 其它 3300 ㎡ —— —— 在规划设计时，要充分考虑如下方面： 土地平整，宜消除土地自然高差； 层高设置：不低于 ；一层层高不低于 ； （ 4S）汽车专卖中心是本项目卖场规划的重中之重，要求考虑设置中庭，至少 跨二层层高，中庭区域可不考虑作第三层； 考虑从主楼两翼开辟车道直达第二层； 考虑设置载重货运电梯二部； 第一层设主入口通道（中庭位置）和两个次入口（两翼）； 试车场地设置于主楼背面靠山麓沿线； 汽车维修服务中心设置于第一层卖场附厅靠山麓一侧； 汽车装饰美容中心设置于第一层卖场附厅靠临街面； 设置地面停车场（临街沿线广场内），可同时考虑利用地块自然高差做局部地下停车场； 1 为有利于规划好卖场，可考虑不做沿街独立门面； 1 加油站设置考虑独立于主楼的临街地块位置，可同时对外营业； 三、商业服务与商业文化软件建设 二 十四小时电话咨询服务； 设立旧车拍卖中心（附属业务），聘请汽车评估师委托估价，以利于以旧换新业务，暂不考虑规。