江苏泰州市场调查报告(编辑修改稿)

江苏泰州市场调查报告(编辑修改稿)内容摘要：

；其次，小区周边生活配套设施逐渐完善，大型超市、学校、医院等基础设施完善；再次，该区域处于南面新区房源充足，而离市中心只隔两座桥，相应市中心可供应的新房子少；最后，泰州城市整体向南扩 发展，购房者对南区的房产前景十分看好。 这些因素使大多购房者选择把最终目标索定在该区域，目前该区域商品房平均价格 2350元 /平方米左右，去年初增长特别快。 作为二手市场的走势来看，从一个方面了解泰州房产的的走势，也反映了购房中作为投资开始占相当的一部分。 最新交付几个楼盘二手房情况： 楼盘名称 开盘价（元 /㎡） 二手市场价 该区域租赁价格 100方为准 中装家电齐 毛胚 鹏欣丽园 2200元 /㎡ 2600元 /㎡ 1600元 /月 600元 /月 鑫龙花园 1900元 /㎡ 2300元 /㎡ 1200元 /月 500元 /月 时代花园 1820元 /㎡ 2600元 /㎡ 1200元 /月 500元 /月 天阳花园 2100元 /㎡ 2800元 /㎡ 1600元 /月 600元 /月 锦绣华庭 2350元 /㎡ 2600元 /㎡ 1200元 /月 500元 /月 怡景花园 2250元 /㎡ 2600元 /㎡ 1200元 /月 500元 /月 明珠小区 1400元 /月 2020元 /月 1000元 /月 400元 /月 最新二手房市场报价： 地点 户型 楼层 面积 车库 装修 房龄 报价 凤凰 21 联体别墅 3层 168 21 毛坯 02 48 莲花六区 3室 2厅 4楼 135 13 毛坯 期房 39 盛和花园 3室 2厅 3楼 28 毛坯 04 40 盛和花园 3室 1厅 4楼 116 18 毛坯 期房 原价 莲花六区 3室 2厅 3楼 140 19 毛坯 期房 37 莲花六区 3室 2厅 5+6 150+120 有 毛坯 期房 莲花七区 2室 1厅 3楼 83 18 中装 02 23 景光南苑 独立别墅 3层 320 有 毛坯 03 98 怡景花园 3室 2厅 2楼 128 9 毛坯 期房 35 莲花八区 3室 2厅 3楼 毛坯 03 40 工人新村 3室 2厅 6楼 103 17 高装 02 怡景花园 3室 2厅 2楼 128 9 毛坯 期房 35 明珠小区 4室 2厅 4+5 153+120 40 毛坯 03 40 五、 城市居民可承接力分析与年需求量预分析 去年泰州市城镇居民可支配收入达到 8517元，人均消费支出 5743元，住房消费 588元，占总消费支出的 %左右，远低于大城市的水平，而泰州的整体经济水平表现的十分活跃，人均收入不断创 立新高，人民对物质生活的质量要求更高，迫切的改善居住条件，市场前景还是十分可观的。 去年海陵区住宅竣工面积为 ，而商品房销售面积为。 按照保守的估计，今后两年内泰州房地产发展应在现有的基础上增长于 10%以上的速度增长（房地产的发展速度一般走在国民经济发展的前面）。 第三部分 项目分析 一、 项目概况 项目四至位置 本案位于泰州江洲路与凤凰路交叉口西北侧，凤凰二十一小区南，介于开发区和城市新区之间，向东沿凤凰路客至泰州市行政中心、人民公园、人民广场等大型市政设施；沿凤凰路 向南拐可至泰州市客运中心；向西为泰州市经济开发区，沿凤凰西路以及梅兰西路连接 328国道；北面沿江洲路直接到达泰州市汽车西站，四边交通十分便捷。 项目周边环境 项目地段相对处城市郊区，空气清新，环境宜人。 东南有一定的水域河流，为区块提供了绝好的水资源，南面有开发区会所，以及高尔夫球练习场，环境相当幽雅，景观较佳，为小区提供景观。 东面隔南官河为农居点，规划商比较凌乱、复杂。 西面为泰州经济开发区，整体环境尚可，本案西南面有一变压器，影响景观；北面为泰墅园别墅园区，环境较佳，同时北面有一高压线，对本案有一定的影 响。 项目周边路况 目前本案周边的主要路网南北向有江洲路青年路等，东西方向有凤凰路梅兰西路以及济川路等，道路状况良好，其中青年路、凤凰路为双向六车道一级道路（ 50米宽），江洲路、济川路为双向死车道（ 38米宽）。 本案到达泰州市客运站十分便捷，向北 5分钟车程可到泰州汽车西站，向南 3分钟车程可到泰州客运中心，交通十分便捷。 项目周边交通 目前泰州城市已经开通二十多条公交路线，本案位置地处西南面，开发区地带，相对较偏，过往人流量相对较少，目前公交发展较为缓慢，通往江洲南路地公交目前仅 26路，公交站点设凤凰21大门口，离本案 300~400米距离，估计 10~20分钟一班，起止时间为 6： 30——6： 00。 除本站外其他离本案最近地公交站点为济川路上的明珠小区和青年路的消防支队，该站点距离本案较远。 项目周边配套设施 该区处开发区，周边住宅区尚未成熟，总体配套相对落后，一些大型生活配套设施比较欠缺，目前该区块主要商业配套为小型的便利店为主。 商业 以本案北面凤凰 21沿街商铺为该区块提供商业服务，主要营业汽车摩托车装潢、小型超市、便利店、药店、麻将桌店、小吃店、美容店、浴室等。 文教 本案北面 明珠小区有明珠双语 幼儿园 ，西面沿梅兰西路有以乡办小学 医疗 普济医院（现在正动工建造规模较大），附近有明珠药房 金融 凤凰 21门口中国银行（离本案 400米左右），中国工商银行江洲支行、中国建设银行（离本案 1000米左右） 酒店 本案沿江洲路上向西 500米有紫金城大酒店，沿凤凰路向东有新永泰大酒店、金钱豹大酒店、花园假日大酒店等 农贸 本案向西 1000米有明珠农贸市场 二、 项目各项经济指标 用地状况 园区用地范围：基地西临江洲南路，南临汤加河，北面有 110KV高压线穿过，基地南北长约 326米，东西面宽 210米，呈长方形，面积为 70440平方米。 规划布局 l 园区内布置环形主道路为基本框架，布置南北向景观干道，将园区分为三各小组团，中间辅以休闲小道，配以自然人造景观。 l 园区绿化沿城市道路设置，形成良好景观，沿江洲南路设主入口广场，在住宅之间设主题绿地活动场所，北面道路设次入口。 l 住宅均为南北向布置，结 合地理情况，南底北高，形成天际线。 主要技术经济指标 l 征地面积： 70440平方米； l 总建筑面积： ； 其中住宅面积： ； 商业面积： ； 物业面积： ； l 建筑占地面积： 23172平方米； l 建筑密度 ： %； l 建筑容积率： ； l 建筑绿化率： %； l 绿地面积： ； 其中中心广场绿地面积： ； l 居住户数： 477户 l 机动车位室内： , 212辆 室外： 48辆 l 建筑间距： 1∶ 住宅房物业形态情况 共 46幢 477套 物业形态 幢数 面积 占总面积比例 套数 占总套数比例 多层 14 33083 % 293 % 联排 19 18178 % 90 % 叠排 10 16053 % 88 % 联体别墅 3 1515 % 6 % 三、 项目周边竞争楼盘分析 2020年伴随泰州 经济的发展，城市框架的拉大，特别是行政中心南移，使城市基础设施逐渐从老城区转向了城南新区。 特别是市委、市政府提出加快城市沿江发展的宏伟规划，使城南区域成为各界人士投资的一块热土。 目前城南区域已建成的有市行政中心、市政府、市政协、市人大、人民广场、人民公园、金钱豹国际大酒店等设施，交通也日渐便利，永辉路、凤凰路、永兴路、永定路、青年路、海陵路、鼓楼路、东风路等多条道路，特别是 328国道也将从该区域通过，构筑起其发达的交通圈，另外，在不久的将来这里将建几个大规模的住宅小区，多座中小学校，逐渐形成以行政办公为基 础，生活居住、文化、商贸、休闲娱乐协调发展的生态型园林新城。 本项目位于江洲南路隶属新区西面，周边有在建或待建大型住宅项目 ,开发与开盘时间接近本项目，下为重点竞争对手个案解析： 盛世华庭 项 目 基 本 情 况 名称 盛世华庭 区位图 项目地点 凤凰东路 99号 发展商 江苏盛和房地产开发有限责 任公司 建筑设计公司 上海同设建筑设计院 建筑施工单位 南通二建、南通四建 广告策划 /代理公司 上海同济房地产咨询有限公司 规划用地面积 450亩 总建筑面积 ㎡ 建筑风格 欧陆风格 容积率 物业管理公司 南京金陵饭店物业公司担任物业顾问 香江物业管理公司管理 绿化率 % 规模（幢） 由 114栋综合型建筑组成 规划设计特点 项目规划为中高档复合型住宅，在其产品规划和设计方面，具有一定的优势，园区东南向为排屋区 ,中间是别墅区 ,四周一多层围合 ,符合常规的高档物业的设置 ,布局上错落有致 ,每一栋楼都有各自的景观 . 住宅楼情况 整个小区共有住宅楼 114栋 ,一期 22栋多层（共 510套单位） ,12栋独立别墅 ,3栋联排 (22套 ),二期 12栋多层 ,1栋小高 层 ,三期未定 . 商铺情况 南面 ,西面 ,北面为沿街商铺 (价格 3500~5500,均价 4500) 写字楼情况 无 销 售 指 标 一期情况 推出时间 交付时间 推出体量 近 10万㎡，多层 22栋 (510套 ) ,12栋独立别墅 ,3栋联排 (22套 ) 物业类型 多层 ,排屋 ,别墅 工程状况 多层交付 ,别墅立面装修 主要户型 二房一厅一卫 三房一厅一卫 三房两厅二卫 户型面积 80~300㎡ 价格 多层均价 :1868元 /㎡ ( 面积 90~130) 排屋价格 :3080~3680元 /㎡ (面积 180~210) 别墅价格 :6000~10000元 /㎡ (面积 280~300) 销售情况 一期销售率为 100%（ 2020年 9月止） ,部分独立别墅买现房 二期已经开盘。 车位设置方式 地上 /地下 价格 汽车 1550元 /㎡ (50) 摩托车 800元 /㎡ 二期情况 推出时间 交付时间 推出体量 12栋多层 ,1栋小高层 ,西面商铺 物业类型 多层 ,小高层 ,商铺 工程状况 多层基础施工 ,商铺主体工程施工 户型面积 二房一厅（ 90㎡） 120套 剩一半多 在 112,113,114号楼 三房一厅（ 115~120㎡） 80套 不到 5套 在 102号楼 三房两厅 (130~151㎡ ) 150套 30来套 104,106,110号楼 三房两厅 (172㎡ ) 9套 不详 四房两厅 (194㎡ ) 9套 不详 四房两厅 (182~198㎡ ) 40套 不详 价格 多层均价 :2380元 /㎡ 小高层均价 :2780元 /㎡ 汽车库位 :1550元 /㎡ (室内 50㎡ ) 摩托车库 :800元 /㎡ 商铺均价 4500元 /㎡ 销售情况 销售情况比 较好 ,每天基本能消化几套 ,估计开盘到现在销掉 70%左右。 商铺销售不大景气 . 三期情况 推出时间 交付时间 推出体量 物业类型 工程状况 户型面积 价格 销售情况 广告主要卖点 营销推广 盛世有华庭，家和万事兴 新区 CLD首席名邸，创泰州第一生活天地 交 楼 标 准 多层 ： 外 墙：面砖为主，局部外墙涂料； 门。