某房地产物业价值评估报告(编辑修改稿)

某房地产物业价值评估报告(编辑修改稿)内容摘要：

三）估价报告应用的有效期 本评估报告自提交报告之日起壹年内有效。 五、估价技术报告 （一） 个别因素分析 估价对象产权清晰，无他项权利限制。 物业权属状 况如下表： 估价对象房屋权益状况表 房屋所有 权证号 房屋所有权人 房屋坐落 建筑面积（㎡） 楼层 房屋建成年代 结构 产别 设计 用途 洪房权证 *字第******号 *** *湖区 **路 **号 *单元 501室 **.** */* ****年 ** ** ** 委估物业为 **小区内 **栋 **号， *号楼竣工于 **年， *结构，楼高 *层（不）带 *部 *牌电梯，位于小区 **侧，停车位 **， *向景观为 **，临 **。 **单位为 **户型（包括平面、复式、跃式），平面布置方正（ **房带转角），建筑面积为 **m2，有 *个卫生 间， *个阳台，主人房朝向为 **，目前使用状况为 **。 委估物业装修情况见附件二《物业查勘表》。 （二） 区域因素分析 **小区位于南昌市 **区 **路。 相邻住宅小区有 ***，距离 **商场（菜场）约有 **路程，距 **学校有 **公里，最近的公交站点为 **，约 **公里，有 **路公交车过往，住宅小区内配套有（小区绿化公园、游泳池、会所、网球场等）。 住宅小区已入伙 **年，小区规模（较大、一般、较小），现居住群体以 **类为主。 （三）市场背景分析 随着宏观经济的持续、快速发展，南昌市房地产市场总体呈现稳定、理性的发展态势。 2020 年 13 月，南昌市房地产开发累计完成投资 亿元，增长 %，其中住宅投资 亿元，增长 %；经济适用房投资增长 %；办公楼投资下降 %；商业营业用房投资下降 %。 完成开发土地面积增速加快。 南昌市完成开发土地面积为 万平方米，比上年同期增长 %。 商品房屋施工面积略有下降，住宅施工仍占主流。 商品房屋施工面积为 万平方米，与去年同期相比下降 %。 其中：住宅面积达 万平方米，增长 %；占全部施工面积的 %，办公楼 下降 %；商业营业用房下降 %。 商品房屋新开工面积下降。 商品房屋新开工面积为 万平方米，下降%。 商品房供应量平稳运行。 南昌市商品房屋竣工面积为 万平方米，增长%。 按房屋用途来看，住宅竣工面积为 万平方米，增长 %。 商品房屋销售大幅上升。 南昌市商品房屋销售建筑面积 万平方米，增长 %。 从销售构成来看，住宅仍是主体，销售面积为 万平方米，增长%，占商品房屋销售面积的比重为 %。 （四） 最高最佳使用分析及快速变现能力 根据委估物业《房屋所有权证》记载，委估物业用途为住宅。 在估价对象合法用途前提下，在房屋建筑工程技术和经济上可行下，来实现房地产的最高最佳使用。 从目前市场状况及委估对象所处的环境分析，委估房地产现状为其最高最佳使用状态，其快速变现能力 **， **处置。 （五） 估价技术路线及估价方法采用 估价人员细致地分析了评估物业的特点和实际状况，并研究了委托方提供及估价方所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，由于该同类同地段物业的相关案例较成熟，所以主要采用市场比较法；鉴于待估标的物可为收益性房地产进行出租，所以在估 价时也考虑了此因素对价值的影响。 市场比较法 市场比较法原理：是将估价对象与估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对于这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法。 市场比较法公式：估价对象价格 =可比实例价格交易日期修正系数交易 情况修正系数个别因数修正系数区域因数修正系数 收益法 收益法原理：是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法公式如下： V=a/r[11/(1+r)n] V—— 房地产价格 a—— 每年净收益 r—— 房地产资本化率 n—— 收益年限 （六） 估价测算过程 用市场比较法计算 估价人员经过市场调查，收集的交易实例情况如下： 市场比较法计算表 委估物业名称： *湖区 **路 *号 *单元 ***室 可 比 实 例 委估房屋价格修正 实例 A 实例 B 实例 C 房 屋 价 格 (元 /㎡ ) *,。