杭州市商品住宅市场调研分析报告(编辑修改稿)

杭州市商品住宅市场调研分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

购房目的 购房目的与上一年的调查结果相比，其中投资自住均可的比例上升较多，体现消费者对于楼市的投资预期开始上升。 为改善本身居住而选择的买房的群体是购房的主体，而 80 年代的群体进入结婚热潮，使得婚房市场仍有稳定需求支撑。 购房首选区域 在购房首选区域中，滨江区、市中心、城西原文教区块分别占据了前三位。 接下来分别是九堡和下沙、城西三墩、古荡和蒋村，余杭和闲林。 滨江作为杭州的高新技术产业开发区，发展潜力巨大，又是目前新盘供应最多的区域，选择余地很大，地铁也已经开工建设，交通等居住 配套设施发展很快，性价比高是滨江楼盘的竞争优势所在，因此成为购房者首选购房区域。 市中心和城西原文教区块则是由于交通便利，生活设施完善一直受到购房者的青睐。 本次受访者中本科及以上学历占到近六成比例，只要有稳定的工作单位就能在杭州落户，因此购房入户对于购房者来说吸引力不如预期的大。 另外，一些关注度比较高的，如闲林，余杭区，三墩区域的选 择比例较去年上升了很多，分别达到了 %和%。 而城东，如景芳，采荷，四季青，三里亭，闸弄口选择比例则缩小了很多，这和城东新盘稀缺有很大的关系。 与之相印证的是，购房者选择这些区域的原因。 购房决策因素 在购房首要决策因素中，地段仍是最首要的决定因素，在本次受访人群中，把地理位置放在购房首选考虑因素的为 39%，超过了房价，只要地理位置优越，房价略高出心理估价也可以承受。 而把价格因素放在首选考虑的为 %。 这也是和购房者逐渐理性的购房心理有一定的相关性，本次调研的受访者大多是 首次置业的年轻人，购房时除了考虑自身的居住需求外，还会考虑到这套物业转手时的影响因素，因此地段仍 然是购房时最首要的决策因素。 在购房次要决策因素中，价格是出现频次最高的，有 %的受访者明确表示价格是他们购房时第二重要的考虑因素，其次是环境。 结合首要因素和次要因素的选择来看，这个阶段购房者的价格敏感度较以往略有下降，购房者的对自身当前的支付能力和未来的支付预期信心较足。 另一方面，‚升值潜力‛这项因素的首选和次选比例都不高，可见，投资心态在目前购房者中尚未有非常明显的反弹，投资比例并不高。 户型偏好 户型选择方面， 2 室户型的比例总和为 %， 3 室户型的比例总和为 %.。 2 室格局的需求稍高于 3 居室，这一比例和去年 9 月的调研基本相符合，从这一比例来看，目前主力购房群可以分为 2 块，一部分是正准备结婚的年轻消费群，而另一部分则是希望改善目前居住环境并有一定消费能力的年长型消费群， 2 居室小户型满足了年轻人的需求，而 3 居室以上的大户型则为一些有足够消费能力的购房者提供了选择。 从市场的角度出发，中小户型仍然是下一阶段消费的主流，目前推出新 房源里中小户型畅销的现状也充分说明了这一点。 可承受单价、总价和面积 面积选择上，比例最高的三项分别是 101110 平方米 (%)，91100 平方米 (%)， 8190 平方米 (%),与去年 9 月相比，购房者在面积上的需求有所放宽，在空间舒适型上的要求比以往更为强烈。 当然中小面积仍然是需求的主流所在，针对当前供应情况，中小面积房源的增多也使得供需匹配更为贴合，这也是目前楼盘推出中小面积房源得以畅销的原因所在。 从价格预期来看，选择单价在 60017000 元 /平方米这一区间的比例最高，占了 %；其次是 50016000 元 /平方米，占了 %；70018000 元 /平方米的占 %；单价的承受度较以往略有增加。 总价方面，比例最高三项为 5160 万 (%)， 4150 万 (%)， 7180 万(%)，总价上低于 60 万的比例为 %，而 80 万内的需求达到 61%。 从这些数据来看，杭州主流购房需求向市区周边及副城流动的趋势将越来越明显，以滨江、九堡、三墩为代表的区块恰恰是比较符合这些主流需 求的楼盘供应区域，这些区块未来获得市场认可和发展机会将更多。 装修标准选择和精装修可接受价格选择 装修标准的选择方面，毛坯房是主要的选择对象，占 59%。 对精装修的认可比例为 17%，而简单装修的比例为 22%。 从市场面来看，带装修的住宅类产品数量仍然不多，而精装修更是在豪宅和酒店式公寓中采用居多。 预期装修费用方面， 510 万是主流。 居住现状 在对居住现状的调研中，租房者的比例最高，其次是自有商品房，与自有公房的比 例相近，其他这一选项中涵盖了自建房与公司宿舍等情况。 结合居住户型来看，两居室的比例为 46%，其次是一居室 24% ，三居室 24%。 综合来看，主流购房群体目前的居住现状都属于过渡阶段。 无论从产权的拥有情况，还是居住空间来看，都面临着比较紧迫的改善的压力。 由于家庭结构的变化，诸如结婚、生子，或者儿女成长而产生的对居住空间扩大的需求，均是构成当前自住型需求的主要组成部分。 综合分析 以上调研受访者主要由 40 岁以下 30 岁左右为主的中青年人群组成，职业构成则以公司一般职员和专 业技术人员为代表的需求群体为主。 受访者中高学历人群占据绝大部分，这部分群体相对年轻化，普遍接受过高等教育，面临着较大的购房压力，文化程度较高使得他们对于房地产市场的敏感度也相对较高，除了经常关注政策动向和房产动态外，对于大型展会的参与度非常高。 其次私营业主 /个体户群体的比重也超过了 10%， 2020 年杭州荣膺最佳投资环境城市，吸引越来越多外来人群来到杭州，这部分人群也在受访者中占据了一定比例。 其他的社会群体的比重就相对比较平均，大多在 510%之间。 这些群体各有其不同的购房倾向，主要的差异表现在区域和价格两 个方面。 通过人居展调研，总结当前杭州住宅消费市场的一些特征： 改善型需求仍占主流，婚房需求增长迅速； 两房和三房仍是市场绝对主力需求户型； 中小面积房源需求比例居高不下； 滨江、市中心及城西文教板块受追捧； 购房者承受能力随购房群体年轻化而降低； 主流购房人群向市区周边及副城流动； 加息预期影响贷款选择，公积金贷款占主导，贷款期限缩短； 长线投资者增加，对杭州楼市的信心进入恢复期； 外地购房者悄然增加，投资意向有所抬头。 三、 杭州高端公寓市场状况 一 ) 杭州高端公寓市场现状 随着房地产市场的不断规范，国家明令不再供应审批别墅用地，于是，商品住宅中的高端物业市场，逐步从别墅转战公寓。 杭州高端公寓兴起的时间大约是在 2020 年前后，白马公寓、绿园是杭州最早期高端住宅里的代表楼盘。 滨江金色海岸则是杭州高端公寓风生水起的开始 —— 在宏观调控政策出台后开盘，却出人意料地用短短两个月时间回笼了 7 亿元资金，并以最高单价近 万元 /平方米的成绩位列杭州楼市年度排行榜第四位。 杭州目前城区范围内高端公寓住宅主要分布在钱江新城、武林广场附近和老城区其他传 统优势地段，自 2020 年开始，市场供应量逐步增加，销售形势普遍较好。 作为商品住宅市场中的一个特殊的分支市场，当前杭州高端公寓住宅 市场具有以下特点： 产品类型以位于风景区附近环境优越地块的低层公寓和位于老城区或未来新城区中心位置的高层为主；。