奉贤房地产市场调查报告(编辑修改稿)

奉贤房地产市场调查报告(编辑修改稿)内容摘要：

2020 年完成建筑业增加值 亿元，比上年增 %。 建筑企业全年完成施工产值 亿元，比上年增 %，施工面积为 万平方米，竣工面积为 万平方米。 全区有房地产经纪组织共计 70家，从业人员达 460 人。 存量房交易火爆，共完成买卖 7240 件，是上年交易量的2 倍多。 办理租赁证明 112户。 全区有房地产开发企业 173家，其中一级资质企业 1 家，二级资质企业 7 家，三级资质企业 20 家，暂定等级企业 145 家。 全年商品房施工面积 123 万平方米，新开工面积 万平方米，竣工面积 万平方米。 全年商品房销售面积 万平方米，销售额达 84077 万元，预售面积 万平方米，预售额 15047 万元，空置面积 万平方米 二、奉贤房地产发展现状 1） 产品特征 A、 建筑形态： 以多层商品房为主，其他形态为辅。 产品立面强调凹凸有致的立体感、色彩上追求幽雅时尚的现代感。 达到上海市区同 类产品的设计水准； B、 房型设计： 房型间套全明、南北通透，建筑跨度分配合理，并多配备双厅双卫的高标准设计，主力面积为二房 85~110平方米，三房 115~135 平方米，多数项目配有 160 平方米以上的四房和少量一房； C、 小区规划： 绿化率普遍较高，规划合理，并有多个景观节点形成视觉中心增加产品的附加值； D、 物业配套： 目前未出现聘请沪上知名一级资质或境外物业公司的项目，物业服务比较简单，取费标准为：多层 元 /平方米 /月、高层 元 /平方米 /月； 总结：产品规划及设计已达到较高水准，物业配套还需完善。 2） 消费特征 A、 客户区域： 本地楼盘以区域性消费为主，依靠本镇或邻镇的购房需求销售楼盘，极少有外地人购买房产。 B、 年龄层次： 40~60 岁之间为主力购房层、 30~40 岁之间为次主力购房层； C、 客户群体： 结构十分复杂，从事职业千姿百态，主要是私营企业老板、个体户、中高级公务员、大中专院校教师及有一定经济基础的中青年； D、 购买动机： 以自用为主，极少客户购房用于投资升值； E、 消费心理： 容易接受多层住宅，原因在于得房率高管理费低而且便于上下进出；面积需求偏大，以面积为 100~110 平方米的二房， 120~140 平方米的三房为最佳；心态多属于实惠型消费，并不追求品位和奢华；不容易接受新鲜事物，口碑传播具有较强的作用； 总结：购房者年龄层次较市区偏高，需求面积偏大，纯投资理念尚未形成，具有较强的从众心理。 3） 市场营销特征 A、 营销方式：以常规营销方式为主，极少项目聘请代理公司代理销售，市场接受情况良好； B、 推广通路：（见下表） 媒体 投放成本 推广范围 最终效果 投放力度 报纸广告 ★ ★ ★ ☆ 杂志 ★ ★ ☉ ☉ 户外广告 ★ ☆ ☉ ☉ 横幅彩旗 ☆ ☉ ☆ ☆ 报纸 夹页 ★ ☆ ☉ ☉ 电信帐单 ★ ☆ ☆ ☉ 电视广告 ★ ★ ☉ ☉ 派单 ☉ ☉ ☉ ☉ SP 活动 ☆ ☉ ★ ☉ 网站 ☆ ★ ☉ ☉ 电台 ☉ ★ ☉ ☉ 公交系统 ☆ ☆ ☉ ☉ ★最大 ☆一般 ☉ 最小 C、 产品销售情况 区域楼盘销售状况都比较好，能在一定时间内销售掉大量的房源，实现销售目标。 D、 区域楼盘均价 多层 4550 元 /平方米、高层 5000 元 /平方米。 E、 广告投放力度 多数项目为开发商自主营销，广告投放力度偏小。 总结：区域楼盘的营销市场状况接近外地市场，开发商还 不能完全接受代理服务，客户服务简单落后。 营销采用比较原始的方式，在媒体投放上显得谨慎小心，不愿加大力度做广告宣传。 推广通路比较单一，依靠售楼处现场吸引过路客，然后通过口碑方式传播；虽然在近两年的市场运作中大大提升了房。