天然居初步商业策划报告(编辑修改稿)

天然居初步商业策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

41 路、 456 路、 466 路、 548 路。 天然居具有良好的交通配套，为商业的开发及经营提供了一定的硬件支持。 至于地铁方面，香蜜湖站距离本项目虽有一段距离，但仍处于地铁可辐射的范围之内，但对商业的直接促进作用在短期内有限。 三、景田片区的商业分布概况 景田片区以住宅为主功能定位，早期片区内无统一规划较集中的商业中心，商业基本上以各住宅小区的沿街商铺及商 业裙楼为主，最大型的商业则是香蜜湖山姆会员店，但其位置不属于景田的中心地带。 而今年岁宝百货进驻景田，丰富了景田的商业配备。 从现阶段的总体来看，景田的商业分布有以下特点： 岁宝百货、山姆会员店共筑景田百货零售业。 景田片城市配套较为完善；但在岁宝百货景田店开业之前，作为居民日常大宗生活必需品购物场所仅有山姆会员店一家，大多居民会选择去梅林一村的家乐福或市中心的大型百货超市去购物，极不方便；自去年岁宝百货景田店开业之后，居民的购物环境才有较大的改善。 有规模、有档次大型专业市场较为欠缺。 目前整个片区内仅有 温馨家园装饰广场一家专业市场，且购物环境较差，档次偏低，对较大部分的居住于景田及香蜜湖片区的精英一族吸引力不大。 商业设施分布零乱。 片区内的商业设施分布散乱，岁宝百货和山姆会员店分处于片区的东西两侧，而一些小商业设施基本上是零星的分布于各住宅小区中。 中高档的饮食娱乐业发展滞后。 景田的餐饮业分布较为零散，有档次的酒楼较为欠缺，目前已有商家意识到这一市场空缺，开始进军景田的餐饮业，主要向万科金色家园及岁宝百货这两个区域集中。 而包括酒吧、的士高、桑拿、足浴等有一定档次的娱乐服务业则在景田更为缺乏。 四、景田商服物业租售状况 天然居所在的香梅路的商业裙楼空置率高，租售情况不理想。 目前周边空置的商业裙楼有： 俊景豪园 裙楼 、宏浩花园 裙楼 、 景发花园裙楼、香景大厦裙楼、香丽大厦裙楼等。 临街铺位出租情况则较为理想。 在靠近万科金色家园的莲花北路及景田路的临街铺位出租情况则较为理想，且租金水平有一定保证，万科金色家园周边的商铺在 150 元 /m2，。 因为景田片区定位于中高档住宅片区，居民的消费能力较强，商服物业的租金自然也保持较高的水平。 经营种类较为单一，除岁宝百货及山姆外，普遍档次不高。 片区内的商服物业大多 是居民日常生活必需配套及建材、装饰材料，中低档餐饮等。 存量较大的商服物将推向市场。 根据目前掌握到的资料来看，在未来 12 年内将有有第壹世界广场裙楼、金色家园三期商业、万托家园商业裙楼、金泰市场等商服物业将推向市场。 五、未来几年内景田的商业前景预测 近几年来景田片区的开发力度不断加大，自 1998 年来住宅市场每年都有近 50 万平方米的供应量，特别是去年（ 2020 年）市场的供应量高达65 万平方米；整体销售情况也不错。 天然居所在的景田片区更是聚集了大量的住宅小区及政府微利房，整个片区已聚集了相当的人气。 而对面的香蜜湖片区将是未来几年内的房地产开发热点，该片区内有大量的可开发用地，据目前所掌握到的信息来看，这里将产生众多大盘，且将以中高档高尚住宅开发为主，如水榭香都、新天国际名苑、俊安苑、鸿荣源项目、翠海花园二期、香榭里花园二期、香蜜湖豪庭等。 从房地产开发与商业发展的关系来看，在区域内及周边区域的房地产开发成为热点后，区域内的商业必将有大幅度的发展，南山房地产大开发。 的热潮带动南山商业的发展就是最好的范例。 可以预见，在未来几年内，随着景田及香蜜湖的居住人口不断增加，消费力将大幅提升。 随着有较强消费力的居 住人口的不断增加，景田片区的商业将重新洗牌，针对区域内中高收入居住人口的商业将迅速发展。 结论： 景田片区的商业目前以满足区域居住人口的生活配套为主， 缺乏大型、高档的专业市场，如中高档的家居、家私类购物中心。 未来几年内，除本片区内，香蜜湖片区及中心区将会有大量的商业物业推出市场，商业物业的竞争将趋于激烈，商业中心会逐渐形成，谁能把握市场先机，谁就能引领市场潮流。 因此，中原建议 本项目需把握市场先机，利用旁边有山姆会员店的消费人流，引进与其业态互补的经营项目—— 中高档家居购物中心，以独特的项目定位、经营 特色等优势抢占商业至高点，以弥补项目现阶段在商业气氛上的不足，为项目的最终销售打下坚实的基础。 第三章 项目分析 一、 项目基本情况 位置： 项目位于福田区景田香梅路山姆会员店对面，属于天然居项目的商业配套项目。 商业面积情况： 占地面积：约 2020 余 m2 建筑面积：约 9000 m2 按占地面积与建筑面积比例来测算，项目可能需建 4 层左右。 项目由于是独立的商业开。