大连市解放路改造项目策划方案(编辑修改稿)

大连市解放路改造项目策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

为 3人，大连市有 2148， 666户。 假设每月消费 1000元，每月大连市的消费总额会是。 436在 1999年，劳动人口工资收入比 1998年增长 %，物价指数却下降了 %。 显示购买能力实际上升了%。 44 市场需要什么 ①大连市民的日常生活习惯在过去的 5年 内起了基本的变化。 城市从国内较为迟起步改革的城市变为国内向国际开放的五个城市之一。 从主要城乡建设的保守城市变为现代化高楼大厦比比皆是的都市。 市民的日常购物也从基本便利需要，演变成为休闲习惯。 对环境的诉求也有不同的期望。 这从甚至位于繁盛地区的旧式商场一点也不受欢迎的事实中可以看到。 而新式商场如百盛购物中心，家乐福及奥林匹克广场却大受欢迎中更可引证。 ②百货公司在没有强烈竞争及缺乏经营新意及档次定得过高的情况下，已渐渐失去了他们在顾客心中的地位。 顾客需要也随着潮流转变而变得更多样化，我们可以综合他们的需要如下： n 时尚的购物感觉。 n 休闲的购物环境。 n 方便的商场布局。 n 舒适的商场通道。 n 齐全的消费品种。 n 灵活变通的商品档次。 n 综合餐饮，娱乐及购物的便利。 n 具名气的商场。 441商场档次分析 ①大连在国内的国民生产总值在 1999年为 1007亿元；较北京的 2170亿元及上海的 4035亿元；相差甚远。 虽然每年的增长率也达两位数字，比国家平均数字高，但在全国排行只能位于第 14位。 ②每年大约 %的游客是国外游客，其余 %为国内游客，其中 60%为东北游客。 国外游 客购买力的档次不能成为主流东北游客的经济能力普遍比大连低，所以虽然旅游消费可能比较大连日常消费高，但平均来说，消费能力是也应该比较广州，上海及北京低的。 ③以国内的水平，中至中高档为广州，上海及北京市的主流那大连市的档次应定为以中档为主流中高档为次流。 442商场类型 ①以地理为类别，商场可分为： n 邻舍商场 n 地区性 n 地域性 ②若以购物为类别，商场又可分为： n 日常便利商场 n 休闲商场 n 目标商场 n 旅游商场 443商场主题分析 香港又一城的主题 又一城知道本身位置的 特点及顾客的种类，它的主题是「综合餐饮娱乐及购物便利去迎合家庭成员的需要」。 所以在组合方面，餐饮占的比例很大，达 27%，娱乐及个人购物便利店也不少。 百货公司没有，但行业专门店则比较多。 广州天河城的主题 广州天河城位处于地铁站上盖，及天河新发展区顾客年龄比较轻。 所以它的主题是「包罗万有的购物商场去迎合年龄 15到 45岁的少青中年人」。 因为面积太大，所以它的设计是令顾客觉得它不是一个商场，而是一毓的商场，需要几天才能走得完。 所以它有两家百货公司，一家超市，两个快餐广场，很多待业专门店，同时也有餐饮，娱乐及个人购 物便利店。 商铺类型除了广场式的经营之外，一般在商场内的商铺种类可分为以下几个主要类别： n 主力店 n 行业购物中心（专门店） n 超级市场 n 戏院 n 娱乐中心 n 餐饮场所 n 商铺 45本项目产品定位 451档次定位 ■从销售角度来讲，本项目的包装定位应是高档次的。 1. 项目拥有较大的规模、优越的位置和特别的主题概念，这在大连乃至全国商业物业中实属罕见，配合完善的硬件，风情化的购物环境，立面和特色化的灯光处理，足以令项目高档次的产品特性引起投资者、经营者和消费者极大的兴趣； 2． 大连市是一个知名的旅游城市，国内外的游客较多，高档次风情化的商业区可吸引游客旅游购物，又可成为大连市的一张名片。 3． 住宅部份位于中心面向市中心的劳动公园，本身可吸引一定层次的住户，商场定为中高档一方面可带动住宅的出售，另一方面，可为商场部份带来一定的消费群。 ■经营角度上讲，本项目的招商可分为中档和高档 1． 高档次的经营对本项目包装定位是一个强有力的支撑点，在一定程度提高了项目的消费档次。 2 目针对的消费群相当部分仍以本地年青消费为主，其总体消费能力较适合中档消费，且中档消费也最大程度带动起 巨大的消费人流。 452本项目的主题定位 “集旅游、娱乐、购物、休闲、运动、餐饮为一体，多种经营业态并存，洋溢着异国风情文化的购物天地 ” ※ 首创旅游式主题的商业物业概念 将旅游与购物联结在一起，让旅游与购物互为促进，这是一个全新的消费模式。 ※ 主题新颖的吸引 将项目的产品设计为一个旅游式主题的购物广场，形式上标新立异，令项目以一个崭新的形象展现在大连市民面前。 形式上不雷同于市内的现有商场，这样一方面可以避开与原有的商场正面竞争，不需要在原有的市场消费饼块上争夺份额；另一方面，可体现本项目的特色，形象 上有别于市内原有商场，增强项目的市场竞争力。 ※ 市内旅游文化的支持 大连市是一个旅游城市，每年接待国内外的人数不少，如将本项目设计为一个有城市代表性、风格独特的购物天地，可吸引国内外的游客慕名而来旅游购物。 ※ 2020年大连市旅游统计资料： 43万人次，旅游创汇 3亿美元，接待海外游客和创汇又比上年增长了 30％，由此实现了大连市接待海外游客和创汇连续三年增长 30％的跳跃式发展，并在三年间创造就业机会达 4万人次。 ，到大连旅游的游客每年平均增长 28。 4%，实现旅游收入 130亿元以上，相当于 GDP 10％左右。 ※ 对消费人群的吸引力 将项目设计为一个异国风情文化的购物天地，当中汇聚异国特色的风情文化，让消费者不出国门就可以领略到异国的文化和民俗风情，购买到异国特色的商品，并同时享有身在异国他乡旅游购物的新奇感觉，满足了消费者猎奇心和玩乐天性。 ※ 借用概念的吸引力 建议在华昌街与五州路交汇设置一个广场，在这个广场上经营一些露天吧、露天咖啡店，让消费者可在此一边品赏着香浓的咖啡，一边欣赏着周边的迷人的异国风景及风情；另外还可根据特定国家的风俗，选择各国特别的 节日，定期在此举办异国的民俗风情节日表演，这样可增强本项目的特色性，吸引人流，以推动商场的经营销售。 ※ 借用其它元素的吸引力 将一些有国家代表性的景观和有民族特色的建筑元素引入到商场的装修设计上，使其在外观风格上凝聚着异国风情文化。 当你漫步于其中时，意大利的比塞塔、罗马的斗兽场浮雕、罗马柱、巍峨的阿尔卑斯山、苏黎世的万国彩旗、典型的歌德式建筑、美国迪士尼卡通等具代表性的异国风景、风俗文化都会卷入你的眼帘，令你留连忘返。 453形象定位 项目的形象定位顾名思义是根据产品定位确定项目主题形象，该主题一方 面能反映项目的特色和内涵，另一方面指引策划推广方向，并为项目增加附加值。 如我司操作广州奥林匹克花园的主题形象是 “运动就在家门口 ”就充分体现了项目的特色，会使其推广事半功倍。 敝司建议本项目的形象定位为： “集世界风情，移植大连国际旅游产业街区 ” 454项目定位的发展优势 ——项目定位发展规划的超前性及创新性。 我们认为由于基于项目的规模及地段优势，奠定了项目良好的定位和经营规划基础，主要在以下方在呈现： A——以多种业态并存进行经营规划。 以市场领导者地位及角度发展，站在竞争市场的制高点上，全面提升项目综 合素质，增强市场凝聚力及竞争力，实现持续发展战略。 B——项目发展前景广阔，投资价值更为显著。 以 “多种业态特色消费 ”形式吸纳不同业态的品牌企业进驻经营，提供广阔的产品销售舞台及创建理想的经营环境及商机，投资吸引力及价值更为显著。 C——营造浓厚的市场商业氛围 l 形成强烈的投资氛围，全面促进销售及招商进程。 l 强化专业市场投资前景，以及突破传统商铺的经营 规划，增强投资信心。 l 强化首创的全新独特主题概念，在大连都独具首创性，和唯一性。 l 借助品牌企业进驻项目后，在人流、经营回报、品牌效应、 市场收益等因素的全面素质提升，强化项目优势及特性。 l 强化项目的价格升值空间，并以中山路的临街商铺进行价格模拟，突出项目发展优势。 D——吸纳不同业态的主力品牌店进驻，增加人流及品牌效应。 带动中、小型商铺销售和租赁进程，我们将发挥其品牌效应及优势。 我们建议以优惠的招商措施吸纳大型品牌进驻，借助其品牌效应及知名度，带动整体销售，并于每个购物组团都有著名品牌代表的主力店 例如：运动系列组团的著名品牌 “耐克 ”“阿迪达斯 ” 流行服饰系列组团的 “左丹奴 ”“班尼路 ”“堡狮龙 ”。 异国风情美食组团的 “广州蕉叶饮食 集团 ”（东南亚美食）、台湾美食店等等。 国际名店城组团的“GUCCI”“华伦天奴 ”等牌子 家居饰物珠宝玉器组团的 “现代简美家私 ”“香港周大福 ”“香港周生生 ” 皮具系列：特乐路、芭迪 超市：引进 “屈臣氏 ”式精品超级市场和 “家谊 ”式生活超市。 46项目产品设计建议 461针对项目整块建议 ◎ 针对本项目由六个地块组成，难以成为一个整体。 鄙司建议以五州街为主轴线将整个项目连在一起成为整体。 在五州街与武汉街相交处建设一个下沉式的广场，在 A区与 C区之间搭建架空步行天桥，将 A、 B、 C地块以及 X的部份地块所 组成的负一层区域有机地连贯起来，并引入一个主力百货店在此经营，而铺面招牌设置在 A地块的西南转角处。 作用： n 能吸引青泥洼的商业旺区的人流往主力百货这边走，青泥洼商圈营造多一个热点，增强项目的市场潜力。 n 建设一个下沉式广场，将 A、 B、 C、 X地块组成的负一层区域有机地连贯起来，解决项目先天地块分块的缺陷，为主力百货店的引入提供前提条件。 n 主力店的引入又为商场前期的销售、招商及后期的经营吸引大量的人流。 462针对 A、 B、 C、 X地块的业态。 n 建议在负一层设置购物天地，引入主力百货店。 主力百货店一方面可吸引大量的人流，推动其它楼层业态的经营；另一方面，可带动项目前期的销售、招商。 n 在其它楼层设置： 国际流行前线：经营流行服饰品牌主力店、大型著名商号、鞋类形象店及其大量的时尚流行服饰。 潮流天地；经营种类：主经时尚服装、精致饰物、甚至可以搜罗香港、日本、韩国等最流行的服饰汇集于此。 视讯网络：经营各种视听影音产品、手机、计算机、微型随身听等。 家居饰物珠宝玉器世界：经营各种品牌家居用品、灯饰，各类珠宝玉器等相应产品。 相应的配套：在下沉式广场设置一个大型街舞或时装表演广场，注入 “风情 购物公园 ”概念，意在吸引大量的青少年消费人群和消费者的眼球和人流，在 B区或 X区的场地可设置室内攀岩场等活动配套。 租售做法： 此区负一层先以招商为主，通过优惠的条件引入主力百货店。 以此作为一个卖点带动其它楼层的出售 各功能区以优惠条件引入 2—3家主力店进行带动，其他部分进行分割独立销售。 463针对 D、 E地块规划 鄙司建议在 D、 E 地 块与劳动公园之间建造另一个下沉式广场。 作用： n 可将 D、 E地块与劳动公园连通，解决解放路为交通主干道车流较多，行人过马路不便的问题，为对面的人流 过马路提供方便， n 将劳动公园旅游观光、平时运动锻炼、休闲等的人流吸引过来，推动 D、 E地块的经营发展。 464针对 D、 E地块的业态设置 A）将 D、 E地块打造成为一个动、静结合且相互带动的新型的娱乐、购物天地。 所谓 “动 ”是指经营一些娱乐性质的、有动感的，甚至是以运动为主题的新型娱乐、康体活动。 所谓 “静 ”是指经营一些与 “动 ”主题有关的各类品牌商品。 “相互结合、相互带动 ”是指令到 “动 ”与 “静 ”之间，以同样的主题，相互和谐地结合，成为整体；另外，两者也因为有一个共同的主题，相互带动彼此的经营。 B）建 议在 D、 E地块的业态设置为： 国际美食天地：荟萃全国各地和世界风情美食 经营种类：东南亚美食、台湾小吃、大型快餐 “麦当劳 ”“必胜客 ” 干果、零食专卖店、港式茶餐厅 ,韩国烧烤，日式火锅等。 设置原因：既懑足附近居民区的需要，又可针对悠闲人群 租售做法：以 3—4家行业主力店进行带动。 主要以招商形式置于 E区二、三层，其余部分进行独立销售，并在硬件上满足其餐饮经营的条件。 新生代天地：经营儿童服饰，玩具精品。 相应配套：大型游艺中心，史诺比主题儿童游乐园， 设置原因：主要通过针对的消费层和游乐硬件配置吸引人流。 租 售做法：配套以招商形式或自营为主，铺位部分通过 12家主力店带动独立销售。 活色生香国际女人街：经营韩国、日本、香港、台湾最新流行女人服饰、精品，化妆品等。 相应配套：设立一小型 T型舞台，有利于在开业以后定期或不定期举行的时装秀或者其他产品的推广活动提供有效场地 ：设立 “SPA” 美容疗法会馆，女士健身美体中心。 设置原因：此区针对女性消费，利用女性消费特点和习惯吸引人流。 租售做法：部分以招商为主，用 “SPA”会馆经营，吸引女性消费者；部分通过 34家行业主力店带动独立销售。 活力天地：经营世界品牌或国内 著名运动系列运动服饰、运动用品、运动器材 相应配套：设置为足球营地、壁球室、射箭馆、室内野战馆等各类新奇、刺激的游玩配套。 设置原因：利用设置游玩配置吸引年青消费人流。 租售做法：通过招商或自主经营游玩配置，铺位部分作限制性销售，明确买家必须经营功能设定的业种，以便为购物公园的内涵提供强有力的支撑。 国际名店城：荟萃当今国内外高级品牌、精品服饰。 经营设置原因：此区作为次出入口，其价值仅次于 A区，在一定程度上体现项目的总体形象。