大丰市丰中地块可行性研究报告(编辑修改稿)

大丰市丰中地块可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

2020 年 2020 年 2020 年 2020 上半年 数据来源：大丰市房产局 如上表所示，上市量为统计已开工建设且获得预售许可证的项目。 可以发现， 2020年以来上市量一直在高速上升，而销售率也同样高速上涨。 自 2020 年以来，商品房上市与销售面积迅速上升，但供销比也开始变大，至 2020年上半年已达到 ： 1，远远超过供应，这值得我们警惕。 截止到 2020 年 7 月底，获得 预售许可证的项目累计总量达到了 万平方米，其中住宅 万平方米；而同期销售累计已达到 万平方米，同比增长 %。 可发现，目前的市场环境下，供应要大于销售量，且供应主要集中于西区的住宅。 商品房销售总额增幅显著 2 0 0 4 2 0 0 7 上半年商品房销售额走势3 . 3 44 . 6 15 . 3 72 . 9 40 . 7 52 . 5 83 . 9 22 . 0 66 3 . 7 %3 8 . 0 %1 6 . 5 %9 6 . 0 %01234562020 年 2020 年 2020 年 2020 上半年0%20%40%60%80%100%120%商品房销售额 ( 亿元 ) 住宅 商品房增长率 数据来源：大丰市房产局 在供应大于销售的情况下，商品房的销售额依然保持了高速增长， 2020 年上半年，商品房销售额达到了 亿元，预计全年可超过 6 亿元。 上半年商品住宅销售额 亿元，同比增长了 96%，这是一个良好的势头与信号，预计下半年的销售形势将更好。 五） 商品房销售价 格走势分析 2 0 0 4 2 0 0 7 上半年商品住宅成交价格走势图16061797215023097 . 0 %1 9 . 7 %1 1 . 9 %1 4 . 3 %050010001500202025002020 年 2020 年 2020 年 2020 上半年0%5%10%15%20%25%商品房销售均价 ( 元 / ㎡ ) 增长率 数据来源：大丰市房产局 上图的商品房销售均价走势包括了大丰市的商业、住宅及港口区域的房产，而港口由于建设周期较长，配套不齐全，目前均价只有 16001800 元 /平方米，在数据上将大丰市的商品房均价拉低。 事实上，大丰市的房价发力上涨是在 2020 年底及 2020 年上半年。 但由于西区及港口房产的总体价格较低，因此影响了大丰市的整体房价。 六） 小结  土地供应逐年递减，而销售逐年上升，形势看好 前面已分析过，土地供应的逐年下降，导致可开发土地短时间内变短，有利于房地产开发的理性投资。  西区开发相对集中，供应 量巨大，销售速度趋平稳 西区是目前大丰市的热点区域，也是开发商扎堆取暖的一个区域。 在开发项目体量较大。 目前供应量明显偏大，销售速度落后于供应速度。 目前在售项目的销售情况仍较好，但销售速度已有变缓的迹象，天气炎热是其中原因之一，政府的搬迁方向则是又一原因。  市中心供应稀少，成交活跃，成交价格逐步上行 目前市区内项目供应较少，在售项目如世纪新城等二期已结束，而丰和丽都及永泰国际广场等项目目前住宅都未能上市，因此市区内的供应稀少已形成在售项目价格逐渐上行的趋势。  商品房销售速度与价格上涨幅度都较快 自 2020 年下 半年以来，大丰市的房地产市场开始快速发展，综合看来有几个方面的因素，港口的建设、市政府的即将搬迁、土地供应的逐渐减少，需求的持续旺盛等造成了商品房价格的迅速上行，同时幅度也较大。  房地产市场发展较快，市场不理性因素开始聚集 随着市场的持续向好，价格持续上行，房地产市场中的投资、投机因素开始聚集，最明显的是，一些投资客开始对西区及市区内的项目投资，而开发商尚未对项目的推出体量进行有意识的控制。 三、 主要竞争项目研究 一） 本地块周边直接竞争项目分析 恒达世纪新城 恒达世纪新城位于黄海东路以南、康平路以西，由大丰市恒达房地产开发有限公司开发，项目总规模为 481 套，总建筑面积约 万平方米。 项目共分为三期建设，已完成一、二期的建设，并销售完毕。 其中一期于 2020 年建设完成，并已销售完毕，共推出 14 幢共 4 栋多层住宅，当时销售均价为 2020 元 /㎡；二期分为两个组团建设，其中第一组团为 5 栋多层住宅，于 2020 年年初推出销售，销售均价 2300 元 /㎡；二期第二组团于 2020 年 9 月推出销售，于 2020 年 3 月销售完毕，共推出 6 栋多层住宅，至今年3 月时，实现销售均价 26002700 元 /㎡。 分。