商住楼物业管理方案(编辑修改稿)

商住楼物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

行综合一体化管理； （ 2）设立 24 小时服务热线电话； （ 3）设立固定的办公场所，管理人员佩带明显标识牌， 持证上岗； （ 4）协助组建业主委员会并配合其运作，签定物业管理合同，管理单位责权利明确； （ 5）制订内部管理管理运作制度及工作流程； （ 6）档案资料齐全，管理完善。 房屋管理及维修养护 （ 1）房屋外观完好、整洁、无妨碍市容和观瞻； （ 2）建立装修管理制度，无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂； （ 3）公用设施整洁，公用楼梯、天台、通道等无堆放杂物及违章占用等； （ 4）无擅自改变房屋用途，栋号有明显标志，主要入口有引路标识图； （ 5）房屋修缮制度、管理值班制度、便民报修措施完善，建立回访制度和回访记录； （ 6）房屋完好率达到 100%，维修合格率达到 100%。 保安消防及车辆 （ 1）保安和车辆实行一体化管理，建立专业化保安队伍； （ 2）消防设备设施完好无损； （ 3）可能危及住户安全处设立明显标识和防范措施； （ 4）无因管理公司责任造成重大刑事案件和重大火灾事故； （ 5）机动车辆行驶停泊有序，制度落实，无违章行驶及停泊； （ 7）非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐； （ 8）设立 24 小时安全防卫值勤，业主、住户、来访人员进出管理有序； （ 9）保证消防通道畅通，消防疏散标志醒目、完好、齐全。 环境管理 （ 1）清洁卫生实行一体化管理，有专业的清洁保洁队伍，管理制度落实； （ 2）环卫设备齐全完好，有垃圾收集设施等，垃圾日产日清； （ 3）整体环境及环卫设施随时保持清洁，定期进行卫生消杀； （ 4）无违反规定饲养家禽、家畜现象； （ 5）公用雨水、污水管理畅通，无堵塞现象； （ 6）加强二次供水管理，保证水质符合卫生防疫要求。 绿化管理 （ 1）有专业的绿化养管队伍，管理制度落实； （ 2）保持现有绿化面积不减少、不占用； （ 3）花草树木长势良好，修剪整齐美观，无践踏折损现象，无大面积黄土裸露； （ 4）加强绿化日常管理 ，包括水分管理、施肥、修剪、病虫害防治、中耕除草、绿化保洁、对老化、死亡、损坏植物及时补种或更换等； 公用配套设施、设备、场所管理 （ 1）按规划标准管理公用配套设施设备和场所，无违章私自改动原规划行为，无擅自侵占公共设施或场所，公用设施设备运营正常，完好率达到 95%以上； （ 2）道路早畅通无损环、路面平坦整洁、排水畅通； （ 3）供电、供水、供气、电梯、消防监控、有线电视、通讯管线及设施完好无损，运行正常；二次供水箱加盖加锁，环境整洁，无二次污染及隐患； （ 4）公用排污、排雨水管线设施完好无损； （ 5）停 车场及其他公共场地、建筑小品等完好无损； （ 6）路灯完好率达到 95%以上； （ 7）做好设施设备维修与安全措施。 商业网点管理与经营服务 （ 1）商铺无违章装修、乱搭建、乱悬挂张贴；招牌整齐美观，无破损污迹； （ 2）落实好门前三包，铺面整洁，无乱丢垃圾，无污水等； （ 3）排放油烟、噪音、粉尘等符合环保规定，无存放有害有毒物质； （ 4）多种经营效果好，有偿服务项目齐全，无违反规定乱收费。 空置房管理 （ 1）保证空置房各项设施设备完好无损； （ 2）做好空置房室内外的卫生保洁； （ 3）配合售房需要，提供各种方 便。 社区文化 （ 1）健全并落实各项精神文明建设、社区服务制度； （ 2）设立宣传教育学习专栏； （ 3）积极协助街道、派出所、居民委员会开展各项工作； 便民特约服务 （ 1）适应社区发展需要，适时提供特约有偿服务等； （ 2）服务项目（略）。 四、人力资源配备及管理 （一）人力资源的配置 鸿祥苑 项目物业管理人员的配备应结合实际情况，要求管理层基本素质高，相关岗位人员必须是一专多能，实行一岗多职，真正体现管理职能的“三合一”（事务、安防、日常服务）。 在管理队伍建设上，我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性、严格考核，确保管理目标得以实现。 鸿祥苑 管理处人员配置表： 类别 职务 名额 学历 持何种岗位证件 /职称 工作年 限 备注 （二）工作人员的培训 企业的竞争归根到底是人才的竞争。 要实现管理人员素质的现代化，必须规范企业的培训制度，把培训作为企业的发展战略，常抓不懈。 公司以培训与考核相结合的培训方针，使培训真正落实到实处。 培训内容： 1．新员工入职培训； 2．岗位专业技能培训； 3．素质提高培训； 4．新政策、新理论培训； 管理人员出外培训。 培训的评估考 核 A、培训前考核：了解员工的现状，制订切实可行的培训计划，确定员工培训的需求方向。 B、 培训中考核：技术（能）方面的培训，要根据实际情况边培训、过考察，理论与实践相结合，便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的员工进行督导和指正。 C、培训后考核：分为实操考评和书面考评两种，反馈培训绩效，把考评的结果作为评核员工综合培训成绩的主要依据。 （三）工作人员的管理 管理人员是公司最宝贵的资产，我们的人员管理的宗旨是以人为本，善待员工，规范管理，人尽其才。 我们将秉承我公司的人才观，运用压力机制和 激励机制，量才录用，知人善任，为人才的培养创造良好的空间，最终激励员工为企业尽心竭力，追求人才资本增值。 我们的人员管理体系由五部分组成：素质机制、配置机制、组织机制、绩效机制、激励机制。 管理员 主任 1 大专 部门经理上岗证 3年 设备维护 水电维 修员 1 中专 上岗证 3年 兼日常事务管理 环境保洁 保洁员 1 初中 1年 绿化养护由公司专 业绿化工负责 公共秩序维护 保安员 6 高中 保安上岗证 1年 兼车辆管理，其中一人兼班长 合计 9 五、管理规章制度 科学完善，合理量化，健全的管理规章制度是我们取得成功的重要法宝。 接管项目后，我们将严格按照 ISO9002 国际质量标准以及本公司质量体系文件要求，对社区实施专业化，规范化的物业。