北京中冠家园整合营销策划报告(编辑修改稿)

北京中冠家园整合营销策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

94 41 61 746等 华普超市、超市发超市；紫竹院小学、首师大、 北京21世纪试验学校 ；解放军总医院、肿瘤医院；中行、建行、工商银行； 万寿路邮局、恩济庄邮局 乐府江南 半壁店永定路一号 紧邻西四环，永定路、田村路交汇处。 公交线路 : 33 74 33 850、 370等 临近周边商业设施、教育机构、医疗机构齐全 汤泉逸墅 四季青桥南300 米路西 紧临西四环四季青立交桥 公交线路 : 80 83 97373 905等 金四季购物中心、百安居、欧尚、普尔斯马特超市；教育机构、医疗机构相对匮乏 郦城 西四环北路四季青桥畔 紧临西四环四季青立交桥 公交线路 : 80 83 97373 905等 金四季购物中心、百安居、欧尚、普尔斯马特超市；教育机构、医疗机构相对匮乏 本案 海淀区 八里庄 西四环与阜成路交叉口、定慧立交桥的东北角 公交线路 : 72 94 41 61 746等 华普超市、超市发超市；紫竹院小学、首师大、 北京21世纪试验学校 ；解放军总医院、肿瘤医院；中行、建行、工商银行； 万寿路邮局、恩济庄邮局 分析：  本地区多数项目位处三 — 四环之间或紧邻四环， 从区域大环境上讲 ,本地区 经过几年的市政建设，以三环、四环、板井路、远大路为主的交通干线使西北部形成了纵横交错、便利、流畅、完善的交通网络。 18  区域内及其周边中小学、幼儿园、商场、超市、银行等一应俱全，为 本区域 的居民提供了完善的配套生活设施；清华、北大为首的代表着我国最高的教育水平的教 育文化区 ， 颐和园、圆明园等皇家园林为代表的旅游文化区，以及中关村科技文化区一脉相传，从而形成了独一无二的文化氛围；中关村企业的人员也大多选择在这里居住。  本案所处的位置是定慧寺地区以及八里庄地区的交汇处，正是这个地区的核心地段。 从交通的便利性上讲，本案处于 横跨西三环、西四环的二大城市快速主干道之间的地段，并辅以阜石路，结合成四通八达的交通网络，出行便利。 应以此为基础构筑一个引导客户的区域价值认知构架。 另外， 十几条公交线路四通八达，可快捷迅速的到达市内各个地区。 凭借这些 优越 的自然条件 以及硬件配套设施 ， 本案应 充分发挥所处位置的地段优势，作为的一个推广工作中的一个宣传重点。  本案 从配套设施上来讲， 所处的位置周边临近的华普超市、超市发超市；紫竹院小学、首师大、 北京 21 世纪试验学校 ；解放军总医院、肿瘤医院；中行、建行、工商银行； 万寿路邮局、恩济庄邮局 等 商业设施、教育机构、医疗机构齐全，作为居住地非常理想。 可以兼备上述两个地区的地段配套优势，今后为本案的业主提供全面的服务。 ： 项目名称 占地面积 建筑面积 容积率 建 筑 设 计 特 色 诚品建筑 59300 ㎡ 148000 ㎡ 低密度板式小高 层，半围合布局 ,360 度环景设计 绿波漫板 37000 ㎡ 37000 ㎡ 建筑形式为 7层纯电梯板楼，层高 米，使用率达到 88%。 世纪城 3 期 1202000 ㎡ 2480000 ㎡ 板塔结合， 分为十个园区。 每个园区内都拥有各自相对独立的园林绿化和生活配套 ， 复杂的错板设计，增加了采光、通风面；东高西低的楼群，渐进式布局 观澜国际花园 81000 ㎡ 202000 ㎡ 项目由 5 栋弧形板楼及一座现代化会所组成，容积率仅 ， 月牙弧形板楼 在弧形板楼与昆玉河之间，百米绿化带之上的 最佳观景位置架起 的 百米长桥 19 北京印象 49800 ㎡ 170000 ㎡ 由德国著名建筑师奥托 •施泰德勒 (OTTO•STEIDLE)设计。 融入北京传统的四合院建筑特点，围合 式 “ 之 ” 字型的建筑布局。 外立面由红、黄、蓝、灰明快的体块色彩形成有机的序列变化，辅以栏板、窗棱等强烈的黑白对比 乐府江南 110000 ㎡ 300000 ㎡ 徽派风格。 建筑外观现代简约，融入中国建筑元素。 汤泉逸墅 70000 ㎡ 90000 ㎡ 汤泉逸墅新古典主义建筑风格，全石材外挂。 四、六层带电梯，户户朝阳遥望西山。 社区内人车分流，全部地下车位，电梯直达。 郦城 1030000 ㎡ 872700 ㎡ 超现实主义建筑设计大师六角鬼丈建筑设计。 从山的轮廓获得灵感，从高尔夫的坡地连接地缘。 由云楼、山楼、点塔 、 联排别墅、独立别墅组成。 本案 28326 ㎡ 114552 ㎡ 围合式 ,（其他待定） 整体规划分析：  建筑面积除世纪城的建筑面积为 248 万平米，郦城为 万平米外，区域内的项目规模多在 1020 万平米左右，而这两个项目其规模是则是作为其自身的一大卖点。 可以看出，规模大的项目是以势取胜，而较小的项 目则以品质取胜，所以建筑面积的大小并不是决定销售情况的主导因素。  建筑设计上本区域的项目自身都有独到之处，但 郦城 、 北京印象由于在建筑风格上过于另类，立面表现手法差强人意，对销售造成了不利的局面。 所以本案设计上在突出自身风格的同时一定要注意区域内客户群的接受力，以免对今后的销售造成尴尬的局面。  本区域项目的容积率都比较适中，除北京印象由于地块因素以及采用围合式的建筑形式的原因，则容积率较高，达到了。 基本上都在 左右。  本案从建筑面积上来看比较适中，但由于所处位置的缘故，决定了容积率相对较高，这些都是 由于地块和设计上的因素，所以本 20 案应从自身品质，包括立面，材质等方面上寻求突破口来弥补弱化这些因素。 ： 项目名称 景 观 设 计 特 色 绿化率 诚品建筑 日本 TAM 地域环境研究所的国际级大师秋山宽设计诚品建筑的园林 ， 特色喷泉设计：声控泉、雾喷泉、凹凸泉、跳泉等许多特色的喷泉 45% 绿波漫板 9800 平方米绿化庭院 ：多个具有主体特色的景观园林 43% 世纪城 3 期 工字型 405 亩绿化带，主体为 9洞 27杆高尔夫练习场。 古典文化加庭院式园林为主题的绿化带 ， 以运动为主题的绿化带。 以文化为主题的绿化带 35% 观澜国际花园 社区内 喷泉主题园林 、 喷泉水景广场的主体景观 64% 北京印象 “ 私家花园 — 院落绿化 — 小区绿化 — 城市绿化 ” 层层迭进，突出了局部与整体、水景的布置 作为 重点。 60% 乐府江南 景观远达与西山相映， 江南风格 中式园林 ， 内庭外园浑然一体 65% 汤泉逸墅 64000 平米立体园林， 汤景园、泉景园、逸景园、墅景园各具特色 30% 郦城 园林设计主要以周边绿化为依托。 社区内 采用分层次绿化，用树木、草坪、花圃自然的衔接划分区域，地面草坪地上花卉灌木，空中 高大古树屹立的自然状态立体绿化 35% 景观设计特色分析： 本区域的项目都根据自身所处的位置及环境不同，配合建筑风格很好的规划了自己的园林风格，例如：乐府江南的徽派建筑风格，搭配 万平米 江南风格 中式园林 的设计，使建筑与园林 浑然一体 ； 观澜国际花园 是以昆玉河为景观 辅以观景长桥以及特色喷泉来突出亲水的主题， 21 作为本案来讲，在园林的设计上应配合自身规划以及整体的建筑风格，即能对项目的销售起到推进作用又兼顾实用性。 4. 楼宇配套设施分析： 项目名称 楼 宇 配 套 设 施 装修标准 诚品建筑 日本东芝（ TOSHIBA）牌电梯 周界防范系统、可视对讲系统、保安监控系统、紧急呼叫及门禁系统 、 家庭安防系统、停车场管理系统 精装修 绿波漫板 智能化系统：周界防范系统、可视对讲系统、保安监控系统、紧急呼叫及门禁系统、家庭安防系统，厨房设煤气泄漏瓦斯报警器、停车场管理系统 毛坯 世纪城 3 期 日本 日立 牌电梯 周界防范系统、可视对讲系统、保安监控系统、紧急呼叫及门禁系统、家庭安防系统 、 停车场管理系统 毛坯 观澜国际花园 广州日立变频调速电梯 可视对讲系统、保安监控系统、紧急呼叫及门禁系统、家庭安防系统 、 停车场管理系 统 毛坯 北京印象 周界报警系统、周界监视系统、停车场管理系统、可视对讲系统、紧急呼叫及门禁系统 精装修 乐府江南 周界报警系统、周界监视系统、停车场管理系统、可视对讲系统、紧急呼叫及门禁系统 精装修 汤泉逸墅 周界报警系统、周界监视系统、停车场管理系统、可视对讲系统、紧急呼叫及门禁系统 精装修 郦城 周界报警系统、周界监视系统、停车场管理系统、可视对讲系统、紧急呼叫及门禁系统 毛坯 楼宇设施分析： 从以上表格可以看出，社区的智能化已成为每个项目必不可少的基础设施，完善的智能化不仅可以方便小区业主 的日常生活、为物业 22 管理创造便利性还可以为项目增加卖点，本案的占地不是很大，非常适合建设成为智能化住宅小区，使本案成为本区域具有显著特色的住宅小区。 5. 户型及销售率分析： 项目名称 规划 套数 居 室 面 积（㎡） 销 售 率 一居 两居 三居 四居 诚品建筑 652 ～ ～ ～ ～ 85% 绿波漫板 232 ～ ～ 90% 世纪城 3期 ～ ～ ～ 83% 观澜国际花园 896 ～ ～ 65% 北京印象 800 ～ ～ ～ 95% 乐府江南 1565 ～ ～ 90% 汤泉逸墅 358 126～ 135 132～ 308 153～ 327 99% 郦城 4781 ～ ～ ～ ～ 65% 本 案 618 50～ 70 60～ 90 100～ 140 140～ 165 配比 17% 16% 66% 1% 23 户型分析：  本案一居面积在 50— 70 ㎡之间 ，区域内项目 5 个有一居室户型，面积多数在 47— 86 ㎡之间 ，而且销售状况都比较理想，但同样在项目中所占的比例都不是很大。 对于一居室来讲，作为 4786 ㎡ 比较 适中， 也是现在市场上 一居 室的 主流面积。 所以看来，本案的一居室在比较迎合大环境的需求性以及区域市场 的稀缺性的前提下销售，会在短时间内被市场消化。  区域市场的两居面积有两个集中点， 108和 127㎡。 本案的两居面积在 60～ 90㎡左右，和区域市场的面积差在 20～ 30㎡左右。 但从销售角度来看，两居的面积大小与区域没有直接关联，而且同一区域面积相差也比较大，不会对销售造成影响，而差异点则充分体现了区域环境共享下的各项目个性，本项目的二居室属于实用性，在销售上于其他项目有所区别。  8 个项目中，三居的面积跨度比较大，但主要都在 130㎡左右。 三居室面积从 128— 226㎡，面积跨度达 98㎡，相当于普通一～ 二 居室的面积。 由 于它是市场主力户型，基本上每个项目都以三居来体现自身的特点和优势， 从我公司对这些项目的调查中了解到，三居在本区域的销售情况普遍比较理想。 本案的三居面积在 100～ 140 ㎡，作为比重最大的户型，从面积上来讲属于到位型产品。  由于四居的面积大，总价高，市场需求有限，使之逐渐演变成为一种身份的象征。 区域内四居也具有以上的特点，面积多在 151340㎡之间 ，其整体市场诉求基本一致，品质差异不大，对于每个项目来讲所占比重都比较少，对于此类户型市场需求相对较少的本地区，四居室整体供应量较少，只有 汤泉逸墅 此类户型的比重较大 ，主要同其产品的市场定位有关。 本案的四居只占总套数的 1%，对于销售上来讲不是主要问题，但可以此来增加产品的丰富性，满足不同层次要求的客户。 24 6．价格分析： 项目所在地区的项目销售均价集中在 62008300 元 /平方米，世纪城的均价最低为 6200元 /平方米。 高端物业如观澜国际花园、汤泉逸墅、诚品建筑的销售价格在 6800— 8300 元 /平方米，其中，汤泉逸墅、诚品建筑的均价最高，同时达到了 8300 元 /平方米。 区域内的市场均价为 7178 元 /平方米。 市场存量分析： 本区域的 销售率平均为 84%，该地区开盘的项目现在基本成为现房，大部分项目都已基本进入销售尾期，在销的项目销售进度也保持平稳水平，根据各个项目的销售情况得出本地区的存量约为 万平方米。 另外，位于五棵松附近的紫金长安于今年开始推广，市场的供应量 48 万平米，对本案具有相当的威胁，值得关注。 本地区近两年的项目销售都比较理想，因此市场潜力巨大。 月平均销售速度在 3040010002020300040005000600070008000900010000诚品建筑 绿波漫板 世纪城3期观澜国际花园北京印象 乐府江南 汤泉逸墅郦城区域均价最高价 均价最低价 25 套左右，其中诚品建筑、绿波漫板、汤泉逸墅、北京印象到目前为止已经即将结案。 尤其是象北京印象、。