中原--包头市乾观缘项目市场研究报告(编辑修改稿)

中原--包头市乾观缘项目市场研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。 科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确 地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 “国六条”新政出台，标志着房地产二次宏观调控全面展开。 “国六条”的主旨在于抑制少数大城市过快上涨的房价，缓解住房供应结构不合理的突出矛盾，整顿比较混乱的房地产市场秩序。 这一举措有利于房地产市场健康发展。 5 月 29 日，国务院办公厅转发了建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（“国六条”细则）。 “国六条”细则是“国六条”贯彻执行的量化行为准则。 前后两年的政策对比，可以看到，在投资增速回到合理水平以后，国家对房地产市场的调控重点，转向不合理的住房结构。 中国国土辽阔，东中西部市场处于不同的发展阶段，且各地区的房地产市场有不同特点，“国六条”与“国六条”细则在各地方上的执行，还有待地方政策的出台。 包头市房管局的领导认为，《细则》中有些条款如“自 2020 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。 ”明显不适用于包头市的市场现状，具体如何执行还有待进一步商榷。 《细则》的其他条款如“为抑制房价过快上涨，从 2020 年 6 月 1 日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于 30%。 考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积 90 平方米以下的仍执行首付款比例 20%的规定。 ”对包头房地产需求的抑制作用很小。 这主要与包头市地广人稀，购房者多为二次置业，手中有一定积蓄的现状相关。 总之，随着房地产市场的成熟发展，各项有利于住宅产业化、市场化的政策将会逐步出台，住宅市场的政策环境也会逐步走向完善，住宅市场将会越来越规范，这对整个住宅市场的运行将会产生积极而深远的影响。 包头市 包头市房地产市场尚处于起步阶段，各项产业政策正在逐渐完善，房地产业对地方经济增长的拉动 作用已经凸显出来。 目前包头市存量房市场交易的活跃，这将促进对住房一级市场的需求，有利于包头市住宅市场的发展。 包头市政府 2020年 7月份下发《关于切实稳定住房价构筑住房保障体系的报告》，提出强化宏观调控力度，建立住房保障制度，实现拆迁规模计划管理等意见。 11月份下发了《转发内蒙古自治区建设厅关于加强内蒙古自治区城市房地产开发建设项目管理的通知》，加强对房地产开发项目全过程的监管。 12 月份下发了《贯彻〈关于把物业管理工作纳入社区管理体制的意见〉的实施方案》，加快推进物业管理的社会化和专业化。 包头市政府下发的 一系列文件也表明，政府着力维护房地产市场的正常秩序，力促房地产业健康发展。 总之，包头市的房地产业还刚刚发展起来，政府对整个产业有相对比较长远的发展规划，但是市场还需要经过一段时间的快速发展才能到达比较成熟的阶段。 经济发展预测及房地产市场展望 经济发展预测 目前包头市正处于经济产业结构调整时期， GDP 中第二产业产值的比例占大部分，第三产业产值不到四成。 但从近三年看，经济增长平稳，每年增长幅度也很大，预计未来几年的经济发展仍会保持较高的增长速度。 2020 年市政府计划 GDP达到 900 亿元以 上，比 05 年增长 16%。 按照市政府保持 18%左右的增长目标，2020 年包头市的 GDP 将超过 1062 亿元，经济综合实力也将逐步提高。 房地产市场预测 2020 年是包头市房地产市场的“调控年 +整顿年”， 2020 年进入了“稳定 +销售”的时期。 加之国家政策的连续出台，当地政府各部门将加大对市场的监管力度，房地产市场环境将进一步净化。 2020 年版的包头总体规划已经提前完成，新的规划正在编制中。 从市规划局获得的资料显示，近期建设的重点区域：东河区更新旧城，有机疏散，居住地区主要是向西北方向扩散，规划新增 用地 平方公里，规划改造用地 2 平方公里；九源区向南新增用地 平方公里，北侧新增规划用地 平方公里；青、昆组团向西、南发展，新增用地 平方公里，北梁地区和青山区东部以改造为主。 从房地产布局来看，青山青东路两侧改造，九源组团的开发，昆区明日星城二期建设等项目的实施，使得 2020 年包头市的房地产项目空间布局更趋于均质化。 但是交通便利、配套设施完善、绿化率高、居住环境良好的区域仍是大部分购房者的首选。 房地产业发展的主要目标是到 2020 年，房地产业的直接投资额预计达 40 亿元，占 GDP 的 %左右。 人均住房建筑面积达到 29 平方米，住宅成套率达到 90%以上，房地产及关联产业可拉动 GDP 增长 3 个百分点，预计可直接创造税收将超过 6 亿元。 到 2020 年，房地产业的直接投资额预计超过 55 亿元，占 GDP 比重达到 4%左右，人均住房建筑面积达到 35 平方米，住宅成套率达到 95%以上，房地产及关联产业可拉动 GDP 增 个百分点，预计可直接创造税收将超过 8亿元。 包头市房地产有很大的发展空间。 2020 年包头市场的供求结构预计与 2020 年基本结构类似，不会发生大的改变。 中高档商品房建设在品质和数量上将有所提高，普通商品房 、经济适用房基本保持相当规模。 受购买住房 5 年内转手交易，销售时全额征收营业税的影响，存量房交易的升温趋势趋缓。 需求相对于有限的供给过于旺盛，必然引起房价上涨。 随着人们收入的增长和生活水平的提高，住房需求不断提高，加之小高层、高层楼盘的推出，必然会引起价格上涨。 但是，由于购房者的经济实力有相当差距，对房价上涨的承受能力也有很大差别。 房价上涨过快，会打击购房者的积极性，引起市场畸形发展，对房地产市场的持续发展不利。 国家近期出台的政策措施，也旨在控制房价过快上涨，维护正常市场秩序。 受多方面因素的影响，未来几年内 包头房价将保持上升趋势，但上涨的幅度不会太大。 根据房管局相关部门的估计， 06 年包头房价的涨幅将控制在 10%以内。 总之，包头市未来经济预期良好，城市房地产开发也有很大发展空间。 购房者需求档次的提升、先进的开发和营销观念的引入，也会使包头市的房地产开发水平逐步提高。 2 区域市场研究 区域调研的目的和方法 通过对包头市房地产的最详尽调研，最大程度地熟悉和了解包头市房地产供应特点，掌握目前市场上各项目具体情况、总体供应量和供应结构、价格情况、规划及配套等，分析各在售（建）项目以及其销售情况。 在掌握了 的市场基本情况之后，针对项目的区位特点、供应量、项目总体规划设计、物业管理、价格等诸多因素如何对项目品质产生影响，逐项进行综合对比分析，发现其内在规律，掌握“包头市住宅市场现状的形成原因”和分析“包头市住宅市场今后的发展方向”，进而挖掘市场空白点。 通过对包头市房地产的了解，确定出包头市房地产住宅项目的各项影响因素，运用层次分析法（ AHP）确定各影响因素的权重，即对于项目的影响程度。 然后运用德尔菲法根据这几个影响因素对各项目进行综合评分，得出各项目的综合品质值，根据各项目价格求出各项目的性价比。 以对现有项目 进行更为准确的了解和判断。 样本选择 参照包头市房地产市场的现状，敝司对形成一定规模的在售项目进行了全面的调研，剔除一些规模较小、参考意义不大以及定向开发的项目，最终选取 9 个项目作为分析的样本，同时对样本中的 2 个具体的项目进行个案分析。 项目详细情况见下表。 项目概况 物业名称 发 展 商 物业位置 丽日花园 包头市申银房地产开发公司 民族东路和莫尼路交汇处 欧风丽景 包头市银基房地产开发有限公司 民族东路和莫尼路交汇处 锦林花园 包头市锦盛房地产开发有限公司 青山区文化路西端（青山宾馆东侧） 欧鹿生活城 包头市苏蒙置业有限公司 青山区文化路与青山东路交汇处 新星壹品 大连新星房地产开发集团有限公司 团结大街与阿尔丁北大街交界处 新福地 包头市萨拉齐福达建筑工程有限公司 青山区包头市党校斜对面 景苑花园 包头市激樊房地产开发有限公司 友谊大街南、富强路西 专家公寓楼 包头久丰置业有限公司 包头市稀土高新区创业园区 市场界定 包头市房地产目前还处于初期阶段，市场还不太成熟，但近两年来发展迅速， 2020年的房地产总投资高达 亿元， 2020 年房地产投资额首次突破 30 亿元，达 亿 元，其中住宅建设完成的投资为 亿元，占 2020 年房地产总投资的%。 受地理区位及城市变迁等因素影响，包头市房地产市场呈现出明显的区域性特征，虽然目前市场供应量不大，项目数目也不是很多，但彼此间差异较大。 为使所选项目更具可比性，敝司将区域市场界定为青山区及附近区域。 供应市场对比研究 项目分布及特点 按照包头市的行政区划，包头市重点划分为昆都仑区和青山区和东河区，东河区在包头市的东部，是包头市的老城区，也是人口比较密集的地区。 青山区是包头市的新区，相对东河区和昆都仑区人口较 少，但是人们的平均生活水平较高。 本次市场调研选取的 9 个样本的详细供应情况见下表： 供应状况 单位：万平米 物业名称 总规划用地面积 建筑面积 丽日花园 6 欧风丽景 —— 16 锦林花园 23 欧鹿生活城 景苑 新星壹品 13 20 新福地 专家公寓楼 172。 —— 约 总 计 —— 注：本期建筑面积之中扣除了定向开发的面积 根据房管局 的数据统计， 2020 年青山区的房地产建设项目 25 个，开发建设规模70 万平方米。 从上表可以看出，加上历史存量，青山区主要住宅项目供应面积约在 50 万平方米左右。 昆都仑区因受旧城改造中拆迁等因素的影响，严重阻碍了房地产发展的进程，导致目前推出的销售面积远远小于总规划面积；而青山区则受这方面的影响较小，发展顺利。 所以目前青山区的供应量较大，而昆都仑区未来的供给量比较大，尤其是新星壹品 20 万平方米的供应量还没有投放市场。 此外，敝司发现随着包头市房地产的快速发展，这两年供应呈上升趋势，开复工面积也逐渐增加。 根据房管局 的数据， 2020 年住宅建设规模 万平方米，住宅新建商品房销售面积 万平方米，可销售套数 6733 套；估计未来几年包头市房地产仍将持续快速发展。 其中，普通商品房在包头市房地产市场中扮演重要的角色，在市场供应量中占很大比例；而经济适用房在市场供应量中所占比例也远远高于高档商品房，对包头市的住宅市场具有一定的影响。 详见下表： 2020 年不同性质住房建设规模所占比例 经济适用房情况 单位：万平方米 上表可以看出经济适用房在市场中仍然占有很大比 重，并且因为经济适用房的价位较低，在空置面积中所占的比例较少，类似经济适用房的项目产品供不应求，因此会对商品房市场造成一定冲击。 因此未来市场上商品房的竞争会更激烈，同时也意味着有更大的市场空间。 供应量 2020 年整个包头市房地产市场住宅建设规模为 万平方米，其中批准预售面积 万平方米，已经有 万平方米售出，即使将 04 年的历史存量忽略不计，也就是说未来市场上至少还有 万平方米待售。 已售和未售面积 从上图看，显然未售面积要远大于已售面积，体量较 大，仍停留在市场上等待吸收，因此未来的包头市房地产住宅市场竞争将越来越激烈。 项目综合品质 项目的品质如何是消费者所关心的问题，小区的交通位置（包括周边的环境）、整体的规划水平、户型设计的合理性、小区内部的配套设施状况以及小区的物业管理水平都将直接影响小区的综合品质。 为了能更科学、客观的反应包头市各个地产项目的综合品质，并将其量化。 敝司应用了中原公司住宅产品综合品质指标评测系统，建立了新的数学模型，对各个项目的综合品质进行评定。 本系统以层次分析法为基本原理，经过分析论证确定位置交通、整体规划、小区配 套、户型、管理水平五个要素为影响项目的重要因素，用层次分析法（ AHP）确定其权重，运用德尔菲法对各项目 5 项要素综合评定打分，最终得出各项目的综合品质指标。 各要素权重及各项目最终综合指标如下： 各要素权重所占比例 项目综合品质（要素满分为 5 分，综合品质满分为 100 分） 物业名称 位置交通 整体规划 户型 小区配套 管理水平 综合品质 丽日花园 欧风丽景 锦林花园 欧鹿生活城 景苑 新星壹品 新福地 专家公寓楼 44 项目性价比 物业名称 均价（元 /平方米） 销售率 综合品质 性价比 丽日花园 4100 90% 欧风丽景 —— 未售 —— 锦林。