上海地产市场与上市公司分析报告(编辑修改稿)

上海地产市场与上市公司分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

区和徐汇区，分别达到 22,300 平方米和 8,900 平方米。 供应增大，但空置率也在下降 随着三幢甲级写字楼物业的完工入市， 2020 年第三季度是过去一年中甲级写字楼新增供应最多的一个季度。 这三个写字楼物业分别是陆家嘴的花旗集团大厦、人民广场的都市总部大楼及长宁区的龙之梦大厦 (长峰中心二期 )，共为市场带来新增供应 167,952 平方米。 花旗集团大厦及都市总部大楼从本季度起开始入驻租户。 相对于上海现有甲级写字楼品质来说，这两幢物业的品质 极高，而且得益于此前大力度的市场预租推广，已经有 60%左右的面积都已经租出。 由本地开发商巴鼎集团开发的花旗集团大厦，约有 89,000 平方米的面积对外租售，目前已经成交的主要租户有花旗集团、 Google,Linklaters 及拜尔。 都市总部大楼是由台湾开发商多福房产开发公司开发的，其办公面积约有 40,952 平方米，目前成交的主要租户包括，百事可乐、 DSM 及葛兰素史克公司。 尽管 2020 年第三季度的新增供应巨大，但由于市场持续活跃的预租，使得本季度上海甲级写字楼市场的平均空置率仍然维持在较低的水平，与前 两个季度没有显著变化约为%。 在上海的几个大型商务圈中，南京西路和淮海路区域的剩余供应仍然最为紧张，其空置率至 9 月底分别达到 % 和 %。 在人民广场区域随着都市总部大楼的完工入市，市场紧张局面得到了暂时的缓解，其空置率至九月底小幅上升至 %。 在浦东陆家嘴区域，汇亚大厦和花旗银行大厦的强劲吸纳量使得该区域的平均空置率小幅下降 个百分点，至九月底达到 %。 租金 /售价 2020 年第三季度，上海甲级写字楼平均租金报价继续上扬，虽然其增长幅度有所放缓。 截至九月底上海全市范围内，甲级写 字楼平均租金报价上涨 %，达到 /平方米 /月。 虽然上海甲级写字楼供应依旧十分紧张，但是由于本季度许多早期物业中的很多租户都纷纷搬走迁至品质更好的新建物业，使得甲级写字楼整体平均租金缺乏上涨动力。 另外，尽管人民币汇率进行了调整，但是许多写字楼仍延续使用美金作为租金报价单位，使得在转换成人民币的过程中减少了租金的涨幅。 截至九月底上海超甲级写字楼平均租金达到 元 /平方米 /月。 目前上海共有 14 幢超甲级写字楼，其品质已经达到国际甲级写字楼标准，如：嘉华中心，来福士广场和汇亚大厦等。 上海租 金最高的区域仍然在南京西路和淮海路沿线，其甲级写字楼平均租金水平较上季度分别上涨了 %达到 元 /平方米 /月，和 %达到 元 /平方米 /月。 在陆家嘴，由于汇亚大厦和花旗集团大厦建成入市并开始入驻租户，使得此区域本季度平均租金水平上涨 %达到 元 /平方米 /月。 在上海甲级写字楼销售市场，本季度平均销售报价小幅下降 %达到 27,682 元 /平方米 一季度写字楼市场平稳 鉴于每年一季度是办公楼租赁的淡季， 2020 年第一季度甲级办公楼的平均空置率较2020 年第四季度有轻微上浮到 %。 在６个主要的区域，静安区的空置率最低仅为 %。 以浦西和浦东来划分的话，浦西为 %而浦东则为 %。 浦西及浦东的实际租金分别为 1美元 /平方米 /天及 美元 /平方米 /天，有部分的落差。 高力国际最新的研究报告显示， 2020 年仅有的三幢甲级办公楼入市，带来总计 万平方米的新增供应。 而截至目前只有卢湾区的新茂大厦已经完工并上市，给市场增添了。 据了解，该楼由麦格里持有，目前已经吸引了包括麦肯锡咨询公司、百特医疗、 Lowe’ s、美国 希捷等大型公司的入住，新的甲级办公楼非常吸引类似的跨国公司的眼球，一旦投入市场就会被迅速抢占。 二、工业地产 上海工业地产连涨八季 跨国企业用户为需求主力 上海 11 个主要工业区的平均售价和租金水平已连续 8 个季度保持增长态势。 昨日最新发布的戴德梁行年度工业地产市场研究报告指出，跨国企业用户成为上海这场工业园区上扬行情的最大推手。 2020 年底，上海工业土地价格上涨近 1/3，以 美元 /平方米的价格告收，比上一季度又微涨 美元 /平方米。 戴德梁行工业投资部有关负责人表示，旺盛的需求之 下，工业土地供应却十分紧缺。 租金也随地价劲涨。 截至 2020 年末，上海工业物业平均租金突破了1 元 /平方米 /天，其中张江和漕河泾的租金最高，已达 2 美元 /平方米 /天左右。 在工业厂房市场，尽管 2020 年供应量并不低，但仍难满足极大吸纳量的市场需求。 这使得空置量也在不断降低。 全年上海工业厂房空置面积仅 ，比上一年的 57 万平方米空置量下降了四成。 上海工业园区厂房持续增长的需求来自于境内外企业在沪不断落地或升级的办公需求。 去年第四季度以来，跨国大用户在上海工业地产市场的手笔不断：陶氏化学公司 日前宣布将在张江高科技园区成立占地面积超过 65000 平方米的陶氏中心；荷兰贮罐公司 Vopak 在上海化学工业区投资建设 ，初期投资已达 亿美元；全球知名软件开发商塞贝丝日前在张江高科技园区建立研发中心，计划将全球 25%的研发力量集中于此。 三、高档物业租赁市场 20。