[房地产]顺义市场调研报告(doc54页)(编辑修改稿)

[房地产]顺义市场调研报告(doc54页)(编辑修改稿)内容摘要：

工区为依托的空港高科技产业群落，以林河工业区、北京汽车生产基地为依托的 现代制造业产业群落，以燕京、汇源、鲲鹏等企业为代表的都市型饮料食品产业群落，以空港物流基地、潮白河旅游产业带、温榆河绿色生态走廊为载体的现代服务业产业群落，以“三高”农业示范区为代表的现代农业产业群落发展迅速，已经成为促进全区经济增长的支撑力量。 2020 年，全区完成国内生产总值 183 亿元，同比增长 %，人均国内生产总值达到 4000 美元，三次产业的比重达到 ： ：。 其中：第一产业实现增加值 亿元，比上年增长 %；第二产业实现增加值 亿元，比上年增长 %，其 中工业实现增加值 亿元，比上年增长 %；第三产业实现增加值 亿元，比上年增长 %。 全区属地财税收入完成 亿元，比上年增长 %。 地方财政收入完成 亿元，比上年增长 %。 财政支出 12 亿元，比上年增长 %。 各项税收完成 亿元，比上年增长 %。 其中国税完成 亿元，比上年增长 %；地税完成 亿元，比上年增长25%。 旅游资源 顺义水土丰沃，风光秀丽，景色宜人，是观光旅游、休闲度假的胜地。 京东第一大河潮白河纵贯南北，加上两岸 4 万亩森林，可谓林水相间，绿草如茵，空气清新，环境优雅。 潮白河两岸先后建起了北京乡村高尔夫俱乐部、北京高尔夫俱乐部、马坡垂钓宫、绿色度假村、潮白温泉、潮白赛车城等旅游景点以及别墅、宾馆、娱乐、医疗保健等配套设施，吸引了众多的国内外游客。 东北部有以神唐湖、神唐谷为主体的唐指山风景区。 区内峰峦叠嶂，山水相依，青山绿水，风景如画。 神唐谷内有“三潭六洞十八景”，每处景观都给游客留下一段美丽动人的传说。 顺义东部正在恢复保护的汉石桥湿地，水面清澈，绿色苍茫，百花争艳，水鸟鸣啼。 微风吹拂，芦苇摇曳，此起彼伏，犹如浩翰的 大海，景色颇为壮观。 随着顺义经济的迅速发展，工业园区的健康成长，以及其自身的景观资源优势，度假产业已经作为经济发展的重要支柱，度假村项目在顺义市场存在巨大的发展空间。 13 本项目位于顺义李遂镇北京骨伤科医院院内，占地 28698 平方米，建筑面积 平方米，我们此次的调研主要针对养老公寓市场及度假村市场进行，调研的区域集中在顺义，昌平及怀柔。 北京顺义区李遂镇位于首都的东北郊潮白河畔。 距首都北京天安门 40 公里，距首都国际机场仅 10 公里，悠悠 箭杆河从镇域中流过，两河环抱，依林傍水使这里形成了一道天然的风景线，全镇有土地 34000 亩，人口 2 万，交通便利，通讯发达，地理位置优越，自然环境优美，适于工、农、林、牧副渔各业的发展。 李遂镇处于北京市 13个风景区之一的潮白河旅游度假区内，这里是您开发旅游，投资办厂，兴建新项目最有希望的地方。 改革开放后，李遂镇日新月异，经济蓬勃发展。 这里不仅是瓜果之乡，蔬菜之乡而且是香菇生产大镇，年产香菇 1000 万公斤，镇南有几十家工业企业。 针织、服装、机械制造、化工制剂、化学镀镍首饰、印刷、钢窗、轧管、食品、饮料、建筑等 在我镇形成了多种行业，其中这里既有国家定点项目的企业，也有联营企业和外资企业。 开放的李邃，旅游业发展迅速。 全国有名的万亩森林公园“北京市青少年绿色度假村”就坐落在这风景秀丽的潮白河畔。 温泉疗养院、铁道部疗养院都坐落在此，而著名的北京市潮百河骨伤科医院正是我们项目的所在。 由于本项目的特殊性及其产品的形式，考虑到市场竞争的状况以及项目的实际情况，本次调研，并不单一研究一种市场形态，而是针对度假村市场及养老公寓市场两种形态进行分析。 力求通过不同市场形态的分析找到市场空白点，使项目获得准确定位。 14 区域市场分析说明 区域市场的界定 本次调研覆盖的区域称为本案的区域市场。 针对本案所处的地理位置，我们首先对本次市场调研的范围进行确定，针对区域内度假村的分布状况和对本案的竞争威胁程度，考虑到度假村市场的特殊性，本项目区域市场具最终界定为： 顺义 ，而怀柔、昌平等区域对于本项目的影响并不是很大，因此不做重点分析。 根据项目的实际情况，仅选取昌平区几个温泉主题的度假村项目作为参考。 样本的确定 本次调研的样本是根据贵司的意见，经过敝司内部讨论并和贵司商 讨最终确定的，在当初确定的样本中经过敝司初步调研，最终确定了 9 个度假村项目作为调研样本。 15 样本的基本情况见表 1： 表 1： 项目名称 地址 电话 安利隆生态农业旅游山庄 北京市顺义区龙湾屯镇山里辛庄石门基地 64174382 顺鑫绿色度假村 顺义李遂镇 北京怡生园国际会议中心 春晖园度假村（温泉） 顺义区高丽营镇 乡村高尔夫别墅度假村 华中园乡村商务会所 顺义县马坡乡 乡村乐园 顺义县马坡乡 小汤山龙脉温泉旅游度假村 昌平小汤山 九华山庄 分析内容说明 根据对样本调研取得的详细资料，敝司首先从供应量、产品、价格、销售等方面对区域市场作纵向的分析，明确以下的几个问题：  区域市场的总体供应量  区域市场究竟提供了什么样的产品及配套设施。  区域市场的总体价格。 然后选定 2 个 项目进行横向点评分析，更清楚地明确竞争对手的情况，找出成功项目对本案的借鉴之处，以及应避免的问题。 这样从面到点，对区域市场作一个比较完整的分析解剖，为本案以后的市场定位提供强有力的依据。 16 供应量分析 总体供应量 表 1：区域样本供应量列表 项目名称 接待量 安利隆生态农业旅游山庄 536 顺鑫绿色度假村 678 北京怡生园国际会议中心 644 春晖园度假村（温泉） 560 乡村高尔夫别墅度假村 320 华中园乡村商务会所 312 乡村乐园 280 小汤山龙脉温泉旅游度假村 1000 人左右 九华山庄 2020 人左右 通过样本供应量分析看出，目前区域内和周边比较有竞争力的度假村其接待能力大致在 7000 人左右，个别度假村项目的接待能力达到了千人以上。 从整体供应上讲，顺义区在北京周边度假村 市场上所占的分额并不是很大，且接待能力超过千人的度假村并不多见。 在区域内规模较小的度假村比较多，虽然其接待能力不是很强，但是凭借其产品特点及服务特色仍旧吸引了大量的消费者，带来了稳定的客源。 就我们项目自身的情况而言，我们的接待量应该也属于中等能力，我们也需要通过自身特色吸引消费者，达到占领市场，提高竞争力的目的。 17 产品分析 规模分析 表 ：区域市场项目规模列表 项目名称 占地面积（万平方米） 安利隆生态农业旅游山庄 顺鑫绿色度假村 北京怡生 园国际会议中心 春晖园度假村（温泉） 乡村高尔夫别墅度假村 华中园乡村商务会所 乡村乐园 龙脉温泉度假村 九华山庄 规模分组列表 规模分组 小于 10万平方米 10万 — 100万 100万以上 总计 个数（个） 4 2 3 9 个数比例 44． 44% 22． 22% 33． 33% 100% 供应比例 1． 31% 8． 53% 90． 16% 100% 供应面积加和（万平方米） 9． 01 58． 7 620． 31 688． 02 18 通过统计可以看出所选样本规模差距非常明显，小规模项目有 4 个，其数量较多，但是其在总体供应数量中所占比例非常小，只有 %，而占地面积在 100 万以上的大规模项目其供应比例占到 %。 小规模项目数量较多，可是其供应比例较低，中档项目 2 个，大规模项目 3 个，可见目前度假村市场规模从绝对数量上讲呈现出平均分布的态势，大中小规模项目数量比较均等，这说明目前市场上对于度假村的需求参差不齐，不同档次的度假村均会有客户选择，不同规模的度假村均有市场机会。 本项目占地 28698 平方米，属于小规模项目，目 前市场上供应的小规模项目应当作为我们重点比较的对象，其不同的经营模式及经营特色，可以为本项目寻找市场空白点提供具体而有价值的参考，增加项目入市的胜算。 并为本项目产品形式的确定提供依据。 另外，通过规模分析及产品比较，我们还发现占地在 100 万平方米以上的大规模项目，其建筑物占地比例非常小，大部分是水系及绿地占地，这种水系及绿地资源，使得大规模度假村的优势明显，由此可以看出，目前消费者选择度假村首先考虑的还是其整体环境以及与自然的亲合度，这一点非常值得关注。 对于在面积上不占优的小规模项目，如果能够把园林做出自身 特色相信会吸引更多的消费者。 项目建筑风格 表 ：样本建筑风格 项目名称 建筑风格 安利隆生态农业旅游山庄 欧式建筑风格 顺鑫绿色度假村 休闲中式风格、木质别墅、日式特色房 北京怡生园国际会议中心 欧美式风格 春晖园度假村（温泉） 欧式风格、湖畔别墅中式风格 乡村高尔夫别墅度假村 欧式风格 华中园乡村商务会所 乡村木屋 乡村乐园 乡村木屋 19 龙脉温泉度假村 现代简约风格 九华山庄 古典园林式风格 通过统计可以看出，目前度假村市场建筑形式仍旧风格迥异，各不相 同。 但不论其规模大小，在建筑形式上都力求做到匠心独运，通过建筑风格的变换吸引消费者。 从图表得出，目前度假村的建筑形式仍旧以欧式为主，具有异域风情的欧式建筑占到了样本总量的 %，这一建筑形式作为北京周边度假村普遍采用的形式，已经受到了市场的认可。 但是由于其进入市场的时间较长，销售者对于欧式建筑的热情也已经大大降低。 这一形式目前大多体现在运营时间相对较长的项目上，而众多新兴的度假村在建筑形式上推陈出新，力求做出自己的特色。 目前市场上比较常见的度假村建筑风格，除了欧式外，还有中式及乡村风格，其中中式风 格建筑多以皇家建筑为主，建筑形式比较复杂，运营成本较高。 因此，选择中式建筑的多是规模较大的度假村。 而乡村风格的出现更加充分的反映了消费者对于亲近自然的渴望。 就我们这个项目的现状而言，目前建筑风格已经锁定在徽派建筑上，这一建筑风格在目前北京度价村市场上还属于竞争的真空状态，这将为项目入市带来巨大的商机，如果能够配合建筑风格将本项目内部园林也作成江南图14：调研项目供暖方式比例欧式45%乡村22%其他11%中式22% 20 风格，使得项目整体风格统一，那么项目的竞争力将会进一步增强。 内部配套 我们此次所选择的样本及研究对象是度假村项目，就其内部设施而言与一般的房地产项 目有比较大的差别，在这里我们将所选样本的内部设施逐一列出，进行比较，为本项目入市提供依据 21 项目名称 卫星电视 宽带接口 会议室 餐厅 桑拿 保龄球 KTV 沙狐球 乒乓球 棋牌 台球 高尔夫 游泳 健身 羽毛球 网球 排球 安利隆生态农业旅游山庄 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 顺鑫绿色度假村 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 北京怡生园国际会议中心 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 春晖园度假村（温泉） ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 乡村高尔夫别墅度假村 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 华中园乡村商务会所 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 乡村乐园 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 龙脉温泉度假村 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 九华山庄 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 22 我们选取了 17 项具有代表意义得基本配套设施进行比较，各样 本所具备得配套设施比例见下表： 项目名称 配套项数 安利隆生态农业旅游山庄 12 顺鑫绿色度假村 17 北京怡生园国际会议中心 12 春晖园度假村（温泉） 13 乡村高尔夫别墅度假村 12 华中园乡村商务会所 12 乡村乐园 10 龙脉温泉度假村 16 九华山庄 16 通过统计可以看出，项目的配套与其规模有比较大的联系，规模越大的项目其配套设施越完备。 小规模项目由于受自身条件的限制很难配备大型的娱乐项目，而投资小，便于管理娱乐项目十分受青睐。 虽然由于项目规模的不同导致项目配套的不同 ，但是不论大规模项目还是小规模项目，对于娱乐配套的设立都是十分的重视，乒乓球、台球、棋牌、游泳等项目在所选择的样本中，其拥有率达到了 100%，这也可以看出，目前度假村吸引消费者的主要手段，除了优良的环。