xx现代城项目概况及物业管理手册(编辑修改稿)

xx现代城项目概况及物业管理手册(编辑修改稿)内容摘要：

内容进行书面考试，然后进行转正考核综合鉴定，决定去留。 3）在职培训： 管理层及管理中心员工在职培训 时间要求：全年，共 50课时。 培 训内容： 服务业的礼节礼貌及服务意识 物业管理行业的职业道德及修养 发生紧急事件的初步处理技巧 工作中疑难问题及投诉的处理技巧 酒店式物业管理特色服务的内容 物业管理法规知识 各工作岗位的职责和操作流程 现代企业管理的督导与沟通方式 培训方法：集中授课 培训人： 公司经理、培训教员 考试考核：年终书面考试，同时做年度考核鉴定。 （ 2）维修人员在职培训： 时间要求：全年共 70课时 培训内容： 服务业的礼节礼貌及服务意识 物业管理基础知识 机电设备的养护和维修知识 维修工作技巧及紧急事故的处理方法 消防安全及 消防设备的养护和维修知识 f)；物业管理法规 g) 物业管理行业的职业道德及修养 培训方法：集中授课。 培训人： 维修中心主管、班长 考试考核：年终书面考试，同时做年度考核鉴定。 （ 3）保安人员在职培训： 时间要求：全年，共 70课时。 培训内容： 服务业的礼节礼貌及服务意识 物业管理行业的职业道德及修养 安全保卫工作知识 物业管理知识及有关法律法规 发生紧急事件的初步处理技巧 工作中疑难问题及投诉的处理技巧 专业技能培训 模拟消防实战演习 培训方法：集中授课或训练 培训人： 保安主管、队长及班长 考试考 核：专业技能考核每季度一次，消防演习每半年一次，书面知识考试年终进行，同时进行年度考核鉴定。 （ 4）保洁员 /绿化工在职培训 时间要求：全年，共 70课时。 培训内容： 服务业的礼节、礼貌及服务意识 物业管理行业的职业道德及修养 清洁用具和清洗用品的使用方法 绿化工具和除草、施肥的操作方式 花草的修剪及病虫害的防治 各岗位职责 各岗位工作流程 安全知识 培训方法：集中授课 培训人： 保洁主管、班长 考试考核：年终书面考试，同时进行年度考核鉴定。 ： 选送在岗员工或有发展潜力的员工到相关行政部门举办 或指定的培训班进行培训取证。 其外培项目： 物业管理上岗资格培训班 部门经理培训班 物业管理企业经理培训班 ISO9000内审员培训 消防上岗资格培训 新员工必须在三个月试用期内通过入职培训、上岗培训才能转为正式员工，培训不少于 26课时，（每课时为 1小时）。 在岗作业层员工每年必须参加在职培训不少于 70小时，才能通过年终考评。 在岗管理层员工每年需参加在职培训不少 50小时，才能通过年终考评。 员工转岗，必须参加转岗培训 24小时，才能通过年终考评。 凡书面考试不合格者，给予一次补考机会， 补考不合格者劝退，年度考核鉴定不合格者辞退。 管理层和从事特种作业的员工必须持证上岗。 为确保向业主提供高质量的服务，各类员工的培训合格率为 100%。 第五章 管理制度的制订及档案资料的建立与管理 一、管理中心各项管理制度目录 (1)通用管理规定 (2)接待来信来访来电投诉制度 (3)管理中心走（回）访制度 (4)管理员工作责任监督区日巡视制度 (5)安全管理制度 (6)保安人员守则 (7)保安员交接班制度 (8)对讲机使用制度 (9)重大事件报告制度 (10)消防管理制度 (11)消防安全检查制度 (12)消防设备管理制度 (13)火灾处理制度 (14)车辆管理制度 (15)停车场的管理规定 (16)工程维修类制度 (17)电梯维护保养制度 (18)发电机保养制度 (19)高低压变配电间规章制度 (20)户外对讲系统使用管理制度 (21)清卫、绿化类制度 (22)清洁卫生实施细则 (23)花木养护规范 (24)草坪养护规范 (25)病虫害防治规范 (26)乔灌木养护规范等 二 、管理规章制度 长春万晟物业管理公司的管理规章制度包括公司内部管理规章制度和对外的规章制度： 为加强物 业公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定内部规章制度，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。 本规章制度连同《通用管理规定》、《员工手册》、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在考核中予以相应处罚。 不尽之处，管理中心 将适时予以补充。 本规章制度从下发之日起执行 （ 1） 《员工通用管理规定》； （ 2） 《员工手册》 （ 3） 各部门岗位职 责； 本公司为了向所管理服务辖区内的业主、住户解释公司的宗旨、权利和义务，解释物业管理公司的管理服务范围及管理服务的方式方法以及要求所管理服务辖区内的业主、住户共同遵守的行为准则等方面的文件： （ 1）综合管理规定； （ 2）公共契约 （ 3）业主委员会章程 （ 4）业主生活手册 三、管理档案建立情况 物业档案资料的建立工作，我们主要抓好四个环节： 收集管理 收罗有关的资料，包括数据、文字、图表、图像、照片、录像等。 资料收集工作是建立档案的基本前提，必须务实完整、真实。 从时间上说，完整应包括从建设项目的规划设计开始到工程竣工验收移交管理、使用，直到物业使用寿命结束的整个过程；从空间上说，应包括从建筑物到周围环境，从主体到配套，从基础到楼顶，从地上到地下的所有有关资料。 真实，就是收集的资料必须实事求是，数据准确，未经涂改，反映客观情况。 整理管理 将收集的资料进行加工、整理。 收集的资料往往是量大、粗糙、缺乏条理或夹杂着无用的东西。 整理就是将资料去粗存精，留有精辟的、有用的、符合实际情况。 归档管理 将收集整理好的资料分类归入档案。 物业管理的档案资料是为修缮、管理工作服务的。 具体管理见 《档案管理规定》。 使用管理 使用管理是使档案资料充分发挥效能，达到资料服务于人的目的。 要实现这个目的，必须做好：妥善保管，资料室应专人管理，作好防火、防水、防盗、防虫等预防工作；严格使用制度，健全调档查阅的登记手续。 如制定档案调阅制度，建立档案资料的查阅、借阅及使用效果登记薄，资料档案室除专人管理人员不得随便进入，档案资料非经特殊批准不得外借等等。 具体档案管理按照《长春市物业档案管理办法》长房局 [2020]93号文件实施。 第六章 早期介入及前期物业管理服务内容 一、早期介入服务 物业公司根据施工进度的实际情况，对万晟现代城制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 对于规划设计，物业管理前期人员需要参与园区配套规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使园区的设计方便日后的物业管理工作 .包括 : 1）监控中心的设置 2）园区人车分流的设计 3）公共照明开关设置位置 4)公共照明开关开闭形 式 5)物业管理用房的位置设计 6)园区垃圾房的设置 7)公共洗手间的设置 8)信报箱的设立 9)公共告示栏的配置 10)家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留 1）提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。 2）分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力。 3）审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见。 4）提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。 5）提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。 6）帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护， 以避免施工对材质造成损伤。 7）提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。 8）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）。 9）检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议。 10）配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。 11）提出遗漏工程项目的建议。 12）对园区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ ISO9000、 ISO14001 等）需要，减少投入成本和今后 的物业管理成本。 1）参与房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案。 2)发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程。 3)参与重大设备的调试和验收。 4)制订物业验收流程。 5)指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。 1)制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备。 2）售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象。 3）委派物业专业人员现场解答客户对园区物业管理方面的疑问。 4）对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作。 5）提供有关售 楼宣传所需要的物业管理资料。 二、 项目的接管验收。 《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。 、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。 a公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作。 b既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立 场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益。 c接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格。 d落实物业的保修事宜。 根据建筑工程保修的有关规定，由开 发单位负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发单位一次性拨付保修费用。 a明确交接双方的责、权、利关系。 b确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益。 c为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维 修、养护工作量。 另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。 三、入住管理方案 提示业主在入住之前明白办理入住手续时应带的文件资料及准备工作为业主办理入住手续时，应当程序顺畅，手续完善，票据正规。 即时完成入住注记。 服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。 业主向开发商办理售房手续后，签订售房合同并开出入住通知书。 凭售房合同与入住通知书到物业管理公司办理入住手续。 物业管理公司在审核 资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代开发商与业主签订《长春市前期物业管理服务协议》。 业主入住流程图如图所示。 入住作业标准 入住接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。 入住各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业户档案。 入住各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。 收费处 《商品房买卖合同》 《长春市前期物业管理服务协议》 业主身份 /代理人身份 采暖费发票 审核处 地产公司收取的费用： 结清房款 气源费 入户卡费，回收 《维修基金发票产权单位留存联》 物业公司收取的费用：。