xx物业公司新项目操作手册(编辑修改稿)

xx物业公司新项目操作手册(编辑修改稿)内容摘要：

参与项目部现场办公会议 参与项目现场办公会议，了解项目交付进度，前期介入问题提交，前期介入问题点跟进与落实。 如管理处较难解决和处理的工程遗留事项。 地产项目部 ★ 与项目部确定管理用房 管理用房的位置、面积、装修标准按《万科地产产品物业管理设计要点》要求确定。 地产项目部 ★ 与房管部移交工 作 与房管部工作交接，开展团队建设工作，组织人员培训。 房管部 ★ 各种证照办理 管理处成立后应立即指派专人负责管理处的营业执照（工商部门）、税务登记证（税务部门），组织代码证（技术监督局）、停车场许可证（交管局停车场管理科）、项目交付后，视配套设施情况，需办理 泳池卫生许可证、会所体育设施经营许可证、食堂卫生许可证 等证照的办理。 具体参见《各类证照办理工作指引》。 总办 ★ 开 办 费 确定，地产承担费用报批 (入住开荒、管理用房装修、地产服务人员成本等 ) 地产公司按该项目收费面积的 元 /平 方米，按 6个月计算标准开办费划拨给管理处。 开办费不含入住开荒费用、管理用房装修费用及房屋本体标识费用。 开荒费用：会同项目部在入住前一个半月通过公开招投标确定开荒作业单位，具体按《招投标管理办法》报相关部门审批。 开荒具体操作办法参见《万科物业交付项目开荒作业细则》。 管理用房装修费用，地产公司根据深圳法规管理用房面积标准，按500元 /平方米装修费用划 拨。 地产项目部及销售部根据现场情况与管理处确定所需服务人员；地产项目部及销售部等用人部门确定所需人员将《 为地产服务岗位空缺申报表 》 及 《 工作量审批表 》报物业房产后勤管理部、物业人力资源部、地产人力资源部、地产领导审批；相关付款工作由地产及物业财务根据已报批的《 为地产服务岗位空缺申报表 》 及 《 工作量审批表 》负责。 ★ 领用体系文件并且组织培训 向公司申请体系文件、行政制度汇编、人事操作指南、报销制度，并组织全体职员对各业务块的体系文件进行培训，必要时请公司职能部门协助培训， 2个月内进行考核。 职能部门 ★ 管理处成立后两个月 管理用房装修（办公室和 员 工 宿舍）。 根据项目定位，联系三家以上装修单位提供装修方案，设计图纸、报价等。 按 《招投标管理办法》组织招投标，装修方案经分管总助、总办、品质部、财务、地产客户服务中心、项目部等部门通过。 地产客户服务中心参与工程监督及竣工验收，确保管理用房在入伙前一个月全部投入使用。 根据人员编制确定安全、保洁、技术等员工宿舍位置、面积（分期开发项目需考虑后期人员增加的住宿要求，需考虑各类人员工作性质合理分配宿舍，避免互相影响），装修工程最迟在入伙前一个月完成，以便管理处采购家私、电脑、网络等。 宿舍装修要求：安全班因三班倒，尽可能将安全班宿舍分为三个，并按住宿人员比例配置冲凉房、厕所位、 淋浴头，购买热水器等。 控制中心、技术人员、保洁员因作息时间不同，可独立安排宿舍，女保洁宿舍须另安排冲凉房、卫生间。 装修应当按 CI 标准执行，如客户前台、职员办公室，客户前台装修需考虑客户办事的便捷性。 万创、总办、 项目部 ★ 筹建食堂 与项目部、房管部确定食堂位置，位置应当有排污、排烟设施，并且避免影响业主日常生活。 确定食堂装修方案，食堂装修应当考虑操作间方便，储藏室、就餐区域有相对区域划分。 组织食堂厨具相关设备申报与采购。 食堂正式开业前 15 天，厨师应招聘到位，房管部负 责对厨师岗前培训。 项目部、房管部 ★ 编写管理制度及各类预案 各业务主管 /主办负责编制相关业务管理制度，报部门负责人审批，新制度下发一周内，应组织培训，并要求组织考核。 管理制度按公司体系文件要求，分为内部、客服、安全、环境、维修、会所、收费等，制度编写应参考国优标准、体系文件及日常业务流程设计编制。 安全预案应根据安全日常管理要求编制，主要内容包括消防作战、反盗窃、抢劫、绑架，停车场突发事件处理，台风暴雨，假日安全管理等五个安全预案。 职能部门 ★ 巡更系统确定巡更点位置 巡更点位置应放在具有安全隐患或重要部位，如配电室、发电机房、电梯机房、水泵房、控制中心、管理处、资料室、天台、单元门等。 楼层最好每两至五层设置一个巡更点。 （如选用爱迪尔巡更系统 (patrol xp98 版 )，建议选用程序（决对时间对应计划）进行巡检，原因：巡更点在使用中，常会出现故障，如没有发现会出现系统时间与实际巡更情况不符。 ） 根据辖区治安防范的要求及特点，每季度对巡逻路线、巡更时间进行评估调整，并将修订的巡逻路线报部门负责人审批。 对讲机盲点排查并采取有效措施解决。 对讲机盲点主要原因：高层楼宇及天台受外界信号干扰大；地下室停车场信号不强； 排查方法：对于大项目社区应增设对讲机中转台，增强对讲机信号。 如对讲机信号干扰较大，应考虑对讲机频道加密。 管理处成立后三个月 编写应知应会 根据新项目所有情况、周围配套设施、教育、饮食、交通等情况进行编写，内容尽可能全面而完善，并且在下发后一周内组织全体人员进行培训，培训后一个月内进行考核，以检查培训效果和强化员工记忆。 ★ 利用地产关系建立公共关系（自来水公司、供电部门、城管、派出所、居委会等） 地 产公司在前期建设时，与相关政府部门已建立公共关系，管理处可在此基础维护与政府及事业单位的关系。 供水比例的确定。 配合项目部办理用水指标申请，建立与自来水公司关系。 由项目部给排水工程师牵头，与水务集团工作人员联系，确定商用、民用水的比例。 电抄表到户，配合项目部办理用电指标申请，建立与供电局的关系。 由项目部供配电工程师牵头，与供电局工作人员联系，办理小区用电抄表到户。 由项目部工作人员带领管理处相关人员拜访城管、派出所、居委会相关人员，建立初步关系，并在以后工作中邀请以上部门到小区指导工作，巩固维 护公共关系。 地产项目部 ★ 持证上岗 特殊岗位应当按公司要求持证上岗，如技术人员、救生员、食堂人员、安全员、监控中心人员、管理人员、司机等，未取得资质的人员不得安排有特殊要求的岗位工作。 没有相关资质的人员需限期取得。 人力资源部 ★ 新项目交付使用 前一周 根据开荒的具体进度，确定外包方是否需要增加人员或是否需要公司内部人员的协助。 需外包方增加人员，需做好清洁人员、质量的监控。 需公司内部人员协助的，应当提前做好安排，协调清洁单位、内部人员分工。 会同相关人员已完成开荒的区 域进行检查验收，发现问题，及时整改，要求在交付前一天完成全部开荒工作。 人力资源部 ★ 新项目交付使用 前一周 编制入住流程及各岗位职责、协调相关人员到位，入住人员培训、演练。 编制入住人员岗位安排表及各岗位工作流程，参加入住工作人员应要求有一定的专业技能及沟通能力。 入住前三天组织各岗位人员到入住现场参加培训，培训内容包括入住流程、回答口径，岗位职责及特别注意事项，对验房小组应当做现场培训，熟悉各户型、水电表位置及抄表注意事项。 品质管理部 人力资源部 ★ 交付前两天内 交付房屋和现场 包装 安排人员对房屋进行贴防撞条、安装猫眼、挂礼花等，迎接入伙。 与地产销售部确定入伙现场位置及现场包装、工作人员区域等事宜。 地产销售部、地产项目部 ★ 项 目交付 使用前 一个月 CI标识制作（包括房屋本体类及服务类标识） 管理处与总办 CI 设计师在现场实地考察，对现场各标识进行登记和汇总，对房屋本体类、物业服务类标识分别登记，房屋本体类标识报地产项目部审批后制作，物业服务类标识报品质部、总办审批后制作。 标识总价超过 3 万元时须组织招投标。 各类标识须入住前 20 天完成安装工作， CI 设计师须全程跟进 安装工作。 总办，地产项目部 ★ 物资采购 制定采购清单（采购物资主要有办公家私、文具、电器、电脑、员工宿舍物资），寻价，按不同类别报相关部门审批，采购员组织采购。 物资到位后，仓库管理员与采购员对采购物资进行登记和资料收集，录入资产管理软件，办理相关手续。 采购完毕采购员负责报销工作。 房产后勤管理部、财务部、品质部 ★ 通邮手续办理 安排专人到邮局办理新项目通邮手续，与项目部协调项目门牌号、通信地址及新项目地址英文翻译。 项目部 ★ 灭火器、消防器材等安全 设 施 配置。 配电室、发电机房、电梯机房、控制中心、计算机房等重要设备房、办公室、图书室、厨房、车库、仓库等重要部位应当配置相应种类的灭火器材。 员工宿舍应配置必要的消防安全设施。 高层大厦每层须配置不少于两个2KG 及以上的轻便灭火器，多层小区每个苑内均应设置灭火器放置点。 小区（大厦）须有首层消防设施平面图，并悬挂于物业本体的适当位置，图中应标注灭火器、消防栓、水泵接合器等消防设施图标并与实际情况相符。 高层楼宇每层明显位置必须设置消防疏散示意图。 根据管理处人员编制情况，制定灭火作战示意图。 并把将灭火作 战示意图和消防设备设施清单，悬挂于控制中心。 控制中心应当配置足够的消防器材并做好标识。 ★ 联系电信公司安装机手放大器，选择机房，签定协议，明确费用计量及 安 装 要求。 1 联系移动（联通）安装放大器，选择合适的位置作为设备机房，约 10—。