xx太阳城二期可行性研究报告(编辑修改稿)

xx太阳城二期可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

房各价位成交量动态分布图来看， 2020元 /平方米至 3000 元 /平方米的产品市场认可率最高， 2020元 /平方米以下的产品也占有很大比例，而 3000 元 /平方米以上的产品市场需求较少。 可接受的房价总款多集中于 30万元以下，支付首付款的能力及还款能力也偏低。 85649311616850500000100000015000002 0 0 0 元以下 20203000元 30004000元 4 0 0 0 元以上1 9 9 9 年~ 2 0 0 1 年5 月河东区商品房各价位成交量动态分布图 2． 居民解决住房困难或者改善居住条件是购房最主要的目的。 市场调查中消费者购房是为了“解决住房困难或改善居住条件”这部分人群比例分别为了 34%和 %，说明大部分消费者对更高档次住宅的要求不是很高。 旧区居民购房原因示意图 原因 频次 百分比原住房面积太小 204 34原住房房型结构不好 30 5想改变居住地点 21 3 .5结婚 60 10想离工作单位近一点 54 9方便子女上学 45 7 .5想改变居住环境 177 2 9 .5回迁 6 1合计 597 9 9 .5缺省 3 0 .5总计 600 100被访者购房原因示意图原住房面积太小原住房房型结构不好想改变居住地点结婚想离工作单位近一点方便子女上学想改变居住环境回迁 3． 除价格因素外，消费者更关心的是环境及地段。 调查表明，环境及地段的关注程度分 别为 %和 %，对于其它诸如物业管理、开发商实力、小区设施不甚关心。 旧区居民对住宅产品各因素的关心程度示意图 关注点 频次 百分比小区环境 219 地点 123 物业管理 63 开发商实力 21 房型 84 14小区周边环境 63 小区设施 21 合计 594 99缺省 6 1总计 600 100被访者的关注点示意图小区环境地点物业管理开发商实力房型小区周边环境小区设施 通过总体数据表明，河东区老居民区的消费者购买能力偏低，对 住宅的需求处于最基本的阶段，居住条件要求不高。 (二 ) 居住新区调查分析 通过对于河东区太阳城周边地区的新商品房的调查显示： 1． 新迁进居民无论是在收入、学历，还是职业层次上都要明显高于老区居民。 2． 新迁进居民的居住面积为 80120 平方米者居多，超过旧区居民 60 平方米以下的居住面积。 3． 新迁进居 民对所居住小区的总体感受一般，并未达到最佳居住要求，表明稍好的产品仍有广阔的市场空间。 4． 新迁进居民有更多的购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力的关注明显高于旧居民小区的消费者，购房更趋理性化。 再次购房关注因素示意图 关注因素 频次 百分比开发商是否有实力保证承诺 108 18孩子上学中否方便 69 小区居民素质如何 42 7座落地点交通是否方便 54 9小区有无网球场、游泳馆、超市等 18 3物业管理状况 57 小区内环境是否良好 204 34房型结构 30 5缺省 18 3合计 600 100050100150200250开发商是否有实力保证承诺孩子上学中否方便 小区居民素质如何 座落地点交通是否方便小区有无网球场、游泳馆、超市等物业管理状况 小区内环境是否良好房型结构 缺省如果再次购房比较看重哪一点 (三 ) 丽苑一期居民调查分析 我们还重点对丽苑一期的居民做了详细的调查，以了解这部分消费者购买行为的产生原因，以利于我们更直接有效的把握市场。 1． 丽苑一期的居民总体生活水平介于新居民区和旧区居民之间。 2． 购房原因以改善居住条件为主，丽苑一期的环境是吸引他们选择的主要原因，同时也是他们引以为豪的最主要的因素。 客户购房最主要的原因示意图 原因 频次 百分比改善居住环境 196 给自已准备 5 离上班单位近 24 8结婚用 9 3取消福利分房不得不买房 12 4拆迁 18 6其它 36 12合计 300 100丽苑对客户最大的吸引因素因素 频次 百分比价格合适物有所值 66 22政府工程质量有保障 48 16环境优美绿化率高 126 42上班上学较近 18 6规模大有很好的发展前景 13 亲属朋友相邻而居比较方便 11 物业管理良好 2 其它 16 合计 300 100丽苑买房主要原因050100150200250改善居住环境给自已准备离上班单位近结婚用取消福利分房不得不买房拆迁 其它购买吸引力020406080100120140价格合适物有所值政府工程质量有保障环境优美绿化率高上班上学较近规模大有很好的发展前景亲属朋友相邻而居比较方便物业管理良好其它 3． 丽苑一期目前存在的最大的问题，依然是交通不便，周边生活设施不完善，对于工程质量和物业管理也颇有微词。 客户对丽苑目前不满意的地方示意图 不满意因素 频次 百分比房屋质量 38 绿化环境 3 1交通设施 43 物业管理 58 周边公共配套 32 周边自然环境 13 运动娱乐设施 30 10配套设施 36 12其它 42 14合计 295 缺省 5 总计 300 100不满意的地方020406080房屋质量 绿化环境 交通设施 物业管理周边公共配套 周边自然环境 运动娱乐设施配套设施其它 4． 这部分消费者十分看好丽苑地区将来的发展前景，坚信自己选择的正确性，并认为丽苑地区有发展潜力。 对丽苑发展前景的心理预期示意图 看法 频次 百分比短期内会有很大发展 9 3有潜力将来会有发展 216 72距市里较远有很大发展可能性不大 321 不了解 42 14合计 298 缺省 2 总计 300 100区域认同分布图短期内会有很大发展有潜力将来会有发展距市里较远有很大发展可能性不大不了解 (四 ) 具体消费意向分析 通过我们对市场调查，以及对消费者购买住宅消费行为的分析，我们不难对消费者的住房消费意向得出如下结论。 1． 多数居民对自身现有居住条件都有不同程度上的不满意，都有改变现状的良好愿望，自身的消费能力以及房屋价格是制约购房行为产生的主要因素。 2． 每平方米 2020 元 —— 3000 元的住宅为市场主流产品，又因各个区域的价值发展水平不同而有所差别， 25 万 —— 30万元的住宅最受市场欢迎。 3． 地理位置是影响购买行为的重要因素，城市近郊区是理想的居住区域，倾向住在市中心或远郊区的人比重很小。 4． 由于目前消 费者所反映的商品房问题多集中于质量问题以 及兑现承诺问题，使得越来越多的消费者将房地产开发商的知名度和信誉度作为购房选择的要素。 5． 由于河东区开发商素质参差不齐，居民在选择购买时存有较多后顾之忧，所以规模较大的项目受到追捧，从这一点看来，大规模项目的开发在该区仍属空白。 6． 贷款买房成为购房最主要的付款方式，人们正在逐渐抛弃传统的消费方式，树立了借贷购房的住宅消费观念。 7． 建筑形式上传统的多层住宅仍受消费者的青睐，居民对低密度住宅的认可程度在升高，独体别墅和塔式高层市场接受难度颇大，建筑结构也以砖混结构为主，框架结构 的接受程度较差。 8． 环境是住宅永恒的卖点，除价格外在房地产各因素的关心程度上，景观环境一直是消费者最为看重的。 9． 户型选择上平层仍是广大消费者的首选，错层、跃层等富于变化的形式常常被误解为高档次房屋的象征。 10． 物业管理受重视的程度在消费者购房时考虑的各种因素中比重有所增加，表明消费者开始注重入住后的小区管理和生活服务了。 11． 由于目前市场上供应的商品住宅绝大部分为毛坯房交工，所以从装修标准上看毛坯房仍是消费者的第一选择，但对精装修的要求日趋强烈。 12． 消费者对居住区或小区的各种配套设施越来越重视，其中 关乎生活质量的基本生 活服务设施和交通设施在消费者进行购房选择时倍受关注，而对一些实用性功能不佳的智能化设施兴趣不大。 13． 对人文环境的追求，择邻而居，成为部分高层次消费者购房考虑的重要因素，而这种追求越是在档次高的小区显现的越明显。 通过上述我们对天津市总体市场及顺驰太阳城相关区域市场消费行为分析，我们认为随着天津市经济的持续发展，居民购买力也将逐步提高，加之河东区大规模开发的热度升温，随着消费者购房理念的日渐成熟，适应市场需求并引领市场的品牌产品，将有很大的市场空间。 第四部分 项目素质分析 一． 项目优势 1． 太阳城项目规模大，总建 筑面积超过 100 万平方米，各种功能规划齐备，二期项目依托于大社区，有利于营造良好的居住氛围。 2． 太阳城起步区将于 2020 年 6 月入住，目前。