xx园销售执行报告(编辑修改稿)

xx园销售执行报告(编辑修改稿)内容摘要：

第 三 部 分 营营 销销 氛氛 围围 形形 成成 一、 包装总纲 对项目进行包装的目的，是使项目形成品质形象感，并营造客户对未来的想象空间，以支撑并提升项目的价格定位。 鉴于本项目体量不大，户型面积在偏小，销售的目标客户年龄层集中在 3550 岁之 间，属社会高层成功人士，购房心理相对成熟。 在项目的包装延展、形象树立上，要紧密配合项目定位，以项目定位 “会员制公寓” 为中心，强化项目的 品位、罕有和值得珍藏。 考虑目标客户的习惯、品位、心理诉求特性，表现手法上要不落俗套，通过文化气息浓郁的表现形式， 传统中国 +现代气派 的表现手法，吸引目标客户对项目产生强烈的认同感、归属感，促成销售。 二、 应用系统 应用系统包括营销通路包装、卖场形象包装、宣传形象包装三部分： 营销通路包装 营销通路主要指引导客户进入营销现场的路径，主要包括通路组织、地盘包装。 本项目现场最大的卖 点之一，就是私密性，因此要精心 设计通路，展示项目的严谨、高水平的物业管理，营造项目的神秘感，坚持 “ 先预约，后看楼 ” 的原则。 地盘作为目标客户关注的地方，是项目宣传最经济和直接的媒体，可以吸引注意力，营造卖场氛围。 1）通路组织： 现场施工通路与销售通路截然分开，互不影响，便于客户参观卖场。 施工机械、物料单独 路口进出，弱化工地凌乱的施工形象。 将滨河路辅道作为销售通路车行入口，在项目主入口严格的安防措施。 深圳高尔夫球场 趣园 停车场 主入口 滨河路辅道 绿化带 滨河路 【售楼通路示意图】 2） 地盘包装： ■ 工地围墙 作为现场的展示十分必要，并有利于烘托现场气氛。 其主要目的是营造项目的神秘感。 ■ 户外导示牌 导视牌起到引导客户的作用，在本项目应本着少而精的原则 ，在引导客户的同时起到烘托气氛、从细微处体现项目品质的作用。 导视牌主要分布于深南路车行入口，和进入小区大门后的主要通道。 卖场形象包装 售楼处的风格与项目建筑形体保持一致，并利用现场展板、模型充分展示项目定位和推广主题。 在气氛营造上应该充分表现未来会所服务的高水准和商务性，并尽可能实现未来会所功能的体验，弥补期房销售的不足之处。 形象宣传包装 主要包括办公事务系统、交通工具包装、宣传物料、礼品等，在制作过程中应充分考虑与会所相结合。 1） 办公事务系统： ■ 主要指现场销售人员所使用的各类销售用具，包括信封、信纸、便笺纸、饮用水杯、档案袋、手提资料袋；（名片、工作牌、着装采用喜福会会所统一标准） ■ 置业计划单、认购协议书。 这些物品设计形式要以新颖、实用为设计原则，并与项目整体形象风格、色调保持一致。 2） 宣传物料： 宣传物料主要指销售中所需要的基本资料，包括： ■ 楼书 主要展示项目基本情况和营销主题，可分为两大分册，即趣园分册和会所分册。 两个分册既相互独立又相互包容。 包括项目简介、区域介绍、户型、景观、交通、智能化设施、营销主题、未来生活场景描述、会所文化等等。 ■ 光盘广告 由于本项目推广期可展示性较差，建议采用袖珍光盘广告的形式，与楼书、 DM 直邮配合使用，在光盘中利用电脑动画充分展示未来趣园的生活场景和项目的独特之处。 ■ DM 直邮广告 针对目标客户有针对性的进行 EMS 投递，增强目标客户的重视程度，同时给目标客户被重视的感觉。 ■ 促销礼品： 促销礼品在销售中有几方面的作用： 展销期间吸引看楼客户对项目产生良好印象； 通过小礼品敦促落定； 回馈业主。 针对本项目目标客户的文化品位及身份特征，可设计或订制一些印 有项目名称标志的高尔夫球，在各大高尔夫球场进行促销，或者具现代感造型的高档工艺品，如木制、石制饰品，琉璃饰品等，以凸显发展商独到心思，从另一个侧面烘托出本项目的独特品质。 第 四 部 分 销销 售售 实实 施施 一、 销售总体战略及目标 总体战略： 会籍推广与公寓销售相结合，针对会员做有效推广 销售目标： 三个月实现 90% 的销售目标，不积压利润，按时按量完成销售任务。 二、 销售阶段及进度 销售阶段： 本司拟将整体销售过程划分为如下 3 个阶段： ■ 推广期（ — ） ■ 强销期（ ） ■ 尾盘期（ ） 销售进度： 销售 阶段 时间 销售 面积 平均月销售率 累积销售面积 推广期 24% 24% 强销期 66% 22% 90% 尾盘期 10% 5% 100% 三、 销售阶段工作安排 推广期 ■ 联络 各大高尔夫球会 ，实现会员资源共享。 采用高尔夫球赛、会员联谊、法国红酒品鉴会、雪茄鉴赏会的形式进行点对点推广； ■ 与各大银行联手 ，与银 行的各种卡类会员实现资源共享，并组织各种公关活动进行推介； ■ 与各大保险公司联手 ，与保险公司的参与巨。