xx商业广场二期项目经营模式建议(编辑修改稿)

xx商业广场二期项目经营模式建议(编辑修改稿)内容摘要：

一件大事。 C、经过前期初始化的累积，中心城及龙岗镇已形成以吉祥路、盛平路、沿河路为核心的建材家居带，如何从管理、品牌、利益上超越它们，从中抢夺经营者和消费者市场份额，亦是本项目作为家居城专业市场必须有的高度和前提。 机会点 A、巨大的 市场前景 龙岗区作为深圳六区面积最大的一个区，所辖龙岗镇、坪山镇、坑梓镇、坪地镇、原横岗镇、葵涌镇、大鹏镇、南澳镇等布吉以东各镇，都是本项目家居消费的辐射地域。 特别是项目所在区域中心城，由于政府的宏观政策支持及经济发展态势良好，许多大型地产项目如新亚洲花园、碧湖花园、九洲家园等纷纷圈地造城，带来巨大的家居市场前景。 不言自明，本项目作为龙岗区家居城第一旗舰挺进龙岗中心城，是很切合时机的。 B、空白的高档家居超市市场 从龙岗建材一条街等周边“摊位型”建材家居市场的出租率及经营状况可以看出，目前该区域的建 材家居行业正如火如荼，但缺乏统一的经营管理，商品档次良莠不齐，难于一次购全，无法适应一些在建及未建中高档楼盘的需求，本项目定位于大而全的中高档家居城，正是顺应这种需求，借势而上的明智之举。 （二）龙兴商业广场二期项目目标购买客户分析 目标区域 商铺购买目标客户：中心城、龙岗镇、横岗为主，深圳市区及其他区域为辅，珠三角辐射区为补充 目标客户（按购买用途分） A、纯粹投资者（ 60%）：以龙岗本地人为主，深圳市其他投资者为辅，包括公务员、原住居民、其他经商人士等。 B、自己经营者（ 40%）：家居产品生产企 业、销售商、代理商，包括周边正在经营家居产品的小商家、田贝片区、八卦岭片区、布吉片区的家居产品商人，以及珠三角相关产品生产企业。 目标客户购买心理 A、纯粹投资者：此类客户手头现金存量一般较多，是一次性付款比重最大的一群人。 对收益的稳定性最为关注，对经营状况的关注程度相关较弱。 因此针对此类客户宜以“返租”为攻心利器。 B、自己经营者：此类客户因流动资金占用原因，较多以银行按揭付款方式购买，对商铺的持续经营较为看重，对返租持“旱涝保收”的淡定态度，最为关注的是经营所带来的收益。 此类客户宜以商铺经营的信心和市场前景为利益点，引导购买。 第四部分、龙兴商业广场二期项目销售促进建议 商铺销售，信心第一，有信心才有“钱图”和前途，故本项目自上而下、自始自终，从现场销售到广告表现，都必须把坚定的“信心”表露出来。 让经营者和投资者感到发展商有信心有能力把商场做起、做大、做久，本项目才能实现更高的利润。 与政府有关部门、银行、 保险公司进行联手，增强本项目的美誉度，银行提供按揭，保险公司提供返租保险。 借鉴最新的“自由退出机制”，即投资者在购买本商铺三年后，如欲自己经营，可向发展商申请自由退出返租模式，收回商铺使用权。 如经营者购买本商铺三年后，需退出经营模式，可向发展商申请进入返租模式，将商铺使用权转交发展商。 但这种模式的转换不会改变之前的银行按揭方式。 建议返租年限慎重考虑，首期尽可能低。 原因有三：一，培育龙岗家居市场需要一定时间，而这段时间对于投资者来说以“返租”保证其投资收益，增加投资信心；二、如果返租年限过长，则给 发展商背上沉重的负担，而且，站在投资者的角度，当市场成熟后，其收益可能远远大于返租收益；三、通过小面积分割控制总价、争取银行支持两种手段，降低首期款，从而降低投资者门槛，扩大消费者群体。 项目定价及面积分割建议 A、售价 从本方案的附件《市调报告》中可以看出，中心城底层商铺售价最高 可达 30000 元 / m2，均价为 16000 元 / m2，建议本项目的一楼均价定为 22020 元 / m2 左右；其他楼层均价不宜高于 20200 元 / m2，以 16000元 / m2左右为宜。 总体均价建议： 18000 元 / m2 B、面积分割 由于以返租为促销手段，商铺使用权与所有权有出现分离的情况，建议第一、第二层面积分割适于投资者进行小额投资，总价控制在2050 万，即面积以 10 m225m2为宜；第三、四层的面积分割适于购买者自己经营，约为 60 m2左右。 第五部分、龙兴商业广场二期项目广告推广建议 高举高打 强势攻击 极度包装 高举高打 ：联合政府有关部门共同造势出场，以占领市场制高点的升值铺姿态现身，吸引投资者眼球。 强势攻击 ：以连续强势的广告攻击进行有计划的一轮轮轰炸，波辐所及之处，留下深度痕迹 极度包装 ：我公司针对短、 平、快战术总结的一条行之有效的广告包装策略，对卖场极度包装、对总体形象极度包装，达到短期内极度销售之目的。 （ 1）、项目定位 一站式 EASY 家居 一站式，一站购齐，与建家。