xx办公楼物业管理方案(编辑修改稿)

xx办公楼物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

（四）管理机制 1．实行目标管理责任制 现代科学管理包括基础管理、职能管理和战略管理三个层次，激烈的市场竞争又催生出新一代前沿管理理论，如全新的人力资源管理理论、激励理论，企业再造（ 业务流程重组）、管理创新理论、学习型组织（第五项修练）以及顾客导向概念等。 这些崭新的管理理论核心内涵都体现在重视客户需求、重视人的因素和组织效率。 CPM 奉行管理制胜理论，注重企业竞争中的管理因素，并在管理实践中，总结、推行出严格、量化、规范的管理三要素和目标管理责任制，并把这些经验作为建立现代企业制度、推动科学管理的重要措施，收到了积极效果。 目标管理责任制就是将管辖项目的管理目标、经营目标、竞争性目标以量化形式作为重要职责交托给管理处的领导集体，并赋予相应的权力，同时，将目标的实现与领导集体切身利益（工资 、奖金、岗位升迁）挂钩。 这种管理体制使管理处各级骨干责、权、利明确，在管理处与员工之间形成事业和利益共同体，共同参与管理，共同承担压力，共同迈向成功。 2．激励机制 机关新大院管理处员工队伍中，大多数员工来自于长沙本地，部分员工来自于原机关后勤系统。 如何建立有效的激励机制，激发全体员工的积极性和创造性，直接关系到项目的成败。 CPM深谙员工激励机制，实践效果奇佳。 在机关新大院管理处，我们将重点通过三个方面建立激励机制。 （ 1） 事业激励。 用 CPM 确立的创建中国物业管理名牌 企业发展目标感召人、吸引人，为广大员工创造团结协作、共创未来的工作环境和竞争上岗、优胜劣汰的发展空间。 实行管理处各级岗位考评和聘任制，形成管理处员工重事业、比业绩、靠真才实学求发展的良好风气，在物业管理行业奋力前行。 （ 2） 量化目标激励。 实行量化管理和目标管理是 CPM 推动科学管理的重要措施和经验。 管理处内部的量化目标管理是将管理目标分解成各部、班组分项目标，并全部以量化形式体现，使各部、班组直至员工明确个体指标，做到“千斤重担大家挑，人人肩上有指标”，共同参与管理，推动总体目标的实现，并将员工收益与量化目标实现紧 密挂钩。 （ 3） 效益激励。 优秀管理机制的重要内容之一是分配制。 管理处在工资、奖金分配体系中，采取季度、年终量化考评，体现多劳多得，严格兑现量化目标管理的奖罚措施，并坚持年度考评中首数 5%加薪或晋升、尾数 5%降职或淘汰的原则，保持管理处员工队伍的素质和活力。 3．监督与自我约束机制： （ 1） 监督机制 （ 2） 自我约束机制  制定管理处廉洁自律基本要求。  管理处全体员工严格遵守道德标准、行为规范和员工守则。 管 理 处 运 作 的 同 时 接 受 员 工 监 督 管理效果 服务质量 组织行为 管理制度 收费标准 消防、治安、纳税等 委托管理合同规定的权力、责任、义务 管理处人、财、物 资源，管理质量 市委、市政府及社会各界监督 市委、市政府及社会各界监督 市委、市政府及社会各界监督 市委、市政府及社会各界监督 市委、市政府及社会各界监督  坚持每季度公布物业 管理费收支状况。  高度重视年度用户意见征询工作，发现问题彻底跟踪、解决。 二、工作计划 机关新大院管理处的整体工作计划紧扣本项目总体策划中的指导思想、工作重点和八项措施，结合招标文件的具体要求制定。 （一） 机关新大院物业管理工作计划（见表 ） （二） 日常物业管理服务项目 1． 房屋建筑本体、公共部分的维护管理； 2． 公共配套设施、设备维护、运行管理； 3． 公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运； 4． 公共绿化、山水园林小品的养护和管理； 5． 24 小时保安、护卫、消防及公共秩序管理； 6． 楼 宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理； 7． 公共配套设施的运营管理； 8． 交通、车辆行驶、停泊和客流物流管理； 9． 物业档案资料收集、管理； 10． 物业用户管理及社区文化； 11． 便民服务； 12． 物业保险事宜。 三、物资装备 物资装备以满足现代化管理需要为目的，以确保管理服务质量为根本，以为机关工作人员提供文明、舒适的办公、生活环境为追求，结合实际情况拟定。 （一）管理用房 1． 办公用房安排 管理处前期办公安排在市政府办公大楼首层约 72 平方米内。 2020 年3 月起，与机关事务管理局协商解决临时办公室问题，满足管理处办公需求。 待综合服务楼投入使用后，管理处统一迁入 197 平方米办公区。 关于前期维修间和仓库位置，根据现场情况临时协商解决。 2． 宿舍与食堂安排 前期保安及工程技术人员宿舍在办公大楼临时解决，综合服务楼交付使用后，管理骨干和保安员等住宿由管理处统一解决，在长沙市聘用的非保安员工尽量自行解决住宿问题。 前期员工就餐问题拟与快餐公司协调解决。 综合服务楼建成后统一在正规食堂就餐。 （二）器械、工具及办公用品装备计划 （见表 ） 根据工作的进展和实际需要，分批采购逐步到位。 第三章 管理人员配备、培训与管理 一、 管理人员的配备 长沙市委市政府机关新大院整体管理方案确定后，管理团队的配备和素质就是决定性的因素。 公司拟安排公司副总经理张力先生和高级项目经理蒋绍勇先生分别担任长沙市委市政府机关新大院管理处正副主任，前期介入期间另委派公司 9 名管理、技术骨干现场配合。 在正式接管后，形成主任目标管理责任制为基础的，质量、工程、财务等专业人员密切配合的管理团队。 （一）项目管理骨干介绍 1． CPM 副 总经理兼管理处主任：张力，男， 40 岁，大学毕业，经济师，中共党员。 曾在航空部成都发动机公司任运输处处长、第三产业集团公司常务副总经理，长期主管物业开发及管理工作。 1992 年 6 月调入深圳，加盟 CPM，曾负责深圳中航、深圳沙河工业区物业管理，积累丰富的实践经验，组织协调能力强，两次代表公司成功接管物业管理项目。 2． 管理处副主任：蒋绍勇，男， 28 岁，大学毕业，中共党员，从事物业管理工作 6 年，曾任香港梁振英测量师行东海花园管理处物业主任、深圳恒丰物业管理公司总经理助理、恒丰集团营销策划总监。 先后担任过深圳泰华物业管理 公司、深 圳宝安区物业管理公司、湖南同升湖物业管理公司、湖南凯达物业管理公司顾问。 1998 年加盟 CPM，曾负责北京 AVIC项目，现任中航物业管理公司高级项目经理。 该同志组织管理能力强，具有创新意识和开拓精神，有很强的物业管理理论水平和项目管理实践经验。 3． 管理处工程技术主管：孙红阳，男， 37 岁，大学毕业，中共党员。 曾任航空部株州南方航空动力机械公司机电设备主管工程师。 1987 年调入 CPM，主要从事楼宇设备管理工作，长期担任深圳中航苑小区强电设备主管，先后获得注册安全主任资格、深圳注册电梯安全检测员、 ISO9000 内审员资格。 现任 CPM 深圳工商银行物业分公司技术室主任。 该同志在楼宇机电设备设计、安装、改造、维护、工程预决算等方面积累了丰富的经验，是电梯维修和检测调试、强弱电系统、消防设备、中央空调等方面的专家。 （二）管理处人员配置 管理处拟配备各类人员 110 人。 图 管理处人员配置 管理处主任、副主任 2 人 客户服务中心 8 人 部长（副主任兼） 接待调度员 2 人 监控值班员 6 人 管理部 62 人 部长 1 人 管理员 2 人 清洁工 26 人 绿化员 10 人 保安员 23 人 工程部 29 人 部长 1 人 专业工程师 7 人 维修班 12 人 运行班 9 人 综合 部 9 人 部长 1 人 档案管理兼仓管 1人 文秘 1 人 人事管理 1 人 司机兼采购 1 人 会计 1 人 出纳 1 人 厨师 2 人 （三）各部门人员素质要求 1. 部长：大学本科毕业，中级以上职称，五年以上物业管理工作经验，持有物业管理部门经理上岗证，具有较 强的组织、协调和决策能力。 2. 专业工程师：大学本科以上相关专业毕业，中级以上职称，五年以上技术管理经验。 持有物业管理上岗证，能够独立完成项目规划、设计、改造、维修、技术指导等工作。 3. 会计：大专以上文化程度，财会专业毕业，会计师职称，三年以上财务管理经验。 持有会计上岗证，熟练掌握电脑管理系统和会计电算化操作，有较强的业务能力。 4. 管理人员：大专以上文化程度，三年以上物业管理工作经验，持有物业管理上岗证，熟练掌握电脑管理系统，熟悉 ISO9000质量体系，具有较强的组织、协调能力。 5. 运行维修人员：中技、高中以上文化程 度， 2535 岁，三年以上大厦设备运行及维修工作经验，有相关专业的上岗证，思想作风过硬，专业素质高，动手能力强，身体素质好，能吃苦耐劳。 6. 保安人员： 保安队长：中专以上文化程度， 2328 岁，三年以上相关工作经验，转业军人，身体素质好，业务素质高，有较强的组织协调能力。 保安员：高中以上文化程度， 1823 岁，身高 米以上，体重 5565 公斤，身体健康，品德优良，思想作风过硬，相貌端正，工作责任心强。 二、 管理人员的培训 （一）培训观念 物业管理企业的竞争实质上是人才的竞争，是员工 队伍综合素质的竞争，而人才的聚集和员工综合素质的提高关键在于有效的员工培训。 持续有效的员工培训是人力资源开发最重要的基础环节，是企业保持竞争力的重要手段。 管理处大多数管理障碍，可以通过有效培训加以改善。 基层员工在某些工作上的不足，特别是服务观念上的差距，也可以通过培训得到解决。 员工培训是企业管理升级的当务之急。 CPM 高度重视员工培训工作，把员工培训作为人力资源开发的基础工作，每年安排周密的员工培训、考核计划。 公司董事长王兵、总经理迮建人均为建设部深圳物业管理进修学院主讲教授。 （二）培训原则：因需施教、 培考结合、观念在先、注重实效。 （三）培训目标：品德优良、观念到位、胜任岗位。 （四）培训内容： 1. 观念培训（针对全体人员）：服务观念、竞争观念、质量观念、创新观念、效率观念、成本观念、安全观念以及 CPM 企业文化体系。 2. 管理培训（针对各级骨干）：员工激励、客户沟通技巧、法律法规、成本核算、计算机应用、质量体系、环境美学、突发事件处理、管理理论。 3. 岗位技术培训（针对操作层）：基本技能、物业管理基本概念和主要内容、设备维护和使用、客户管理、办公自动化管理、消防 及治安管理、房地产基础。 4. 基础培训（针对新入职员 工）：行为规范、物业管理概论、员工守则、职业道德教育、管理制度、岗位职责、企业管理目标等。 （五）年度培训计划 CPM 拟将首年度员工培训分为两个阶段，第一阶段入驻前期培训（ 2020 年 2 月 10 日至 4 月 20 日），采用集中、封闭、强化培训，重点为基础培训和观念培训，配合两轮培训考核；第二阶段为入驻后培训，采用定期、实操、教练式培训，激发潜能，启导信心，配合业务考核与业绩评估，巩固培训效果。 机关新大院物业管理处对员工培训年度课时要求为：人均受训130 课时以上，保安员受训 260 课时以上。