xx公园资源及经营诊断报告导读(编辑修改稿)

xx公园资源及经营诊断报告导读(编辑修改稿)内容摘要：

时公园的地域性特征又导致公园吸引力随半径的扩大而衰减，因此本次商业环境研究以北京市为分析基础 ，研究重点落在朝阳区。 北京历史回顾：在北京 50多年的发展过程中，其城市特点发生了巨大的变化。 随着城市规模的不断扩大，城市功能和人口特征出现了越来越明显的国际化、移民化特征；服务业迅速崛起，成为支撑北京发展的重要增长点。 近年来海淀区和朝阳区区域经济的迅猛发展，使北京市经济格局由单一核心向“一线两翼”格局转变。 其中朝阳区利用第一第二使馆区造成的国际商务氛围，已成长为北京外国人最密集、外企数量最多、甲级写字楼密度最高的区域 朝阳区发展史：朝阳区在历史上曾是经济落后的农业、工业地区，古迹少，基础设施差，但也因此投 资开发的阻力很小。 由于众多的古建阻碍了老城区的进一步发展，第一使馆区使朝阳区在北京的获取了巨大的发展契机。 随着燕莎商圈和国贸商圈的崛起， CBD 概念的提出，朝阳区已经成为北京最富有活力，最具有现代化气息，最具国际影响力的地区 朝阳区消费客户群体及消费特点 客户群体 —— 自然人群体：普通市民＋都市白领、使馆区外国人＋外地游客； 团体客户未被充分挖掘（ CBD 特征 —— 国际化文化氛围、国外大机构多、大企业多，企业机构对公园也有较强需求） 消费特点：办公购物为主（商务功能发达）； 第三产业发达（交 通便利，不夜城，消费多样化） 公园历史形成资源及利用情况 公园作为朝阳开发经营公司经营的对象，为公司提供的其他产品和服务提供了基础平台，也是公司拥有的最宝贵的资源。 我们首先明确公园自身的资源特点，然后主要结合公园的经营情况来对其资源利用效率进行综合性评价。 自然条件：朝阳公园属于北京市朝阳区，位于东四环绿化带上，是一个超大型市内公园。 规划面积 280 公顷，其中水面 67公顷，陆地 213 公顷；已建成水面 27公顷，陆地 107公顷。 气候条件：北京属于大陆性季风气候，四季分明，冬季干燥，春季多风，夏季多雨，秋季晴朗温 和。 年平均气温 10—— 12摄氏度，冬季比较寒冷， 持续时间长。 受气候影响，北京人的活动也有明显的季节波动，夏季室外活动丰富，冬季则较少外出。 交通条件：靠近四环，又有主干道与三环相通，朝阳公园的交通条件十分便利，是吸引客流的良好条件。 待亮马河改造工程完成之后，朝阳公园将与北京城市水系相通，与颐和园等沿河景点连成一线。 将来地铁五号线和轻轨的修通将海淀区白领聚集的中关村与朝阳泛 CBD 区有效的连接起来，必将进一步扩大朝阳公园的影响范围 . 社会属性：公园作为一种公共产品，不可能脱离自身服务于北京市民和周边人群的公益 属性，要兼顾社会效益和经济效益，达到公益性和经营性要求的相互促进，相互结合。 公园对客源的挖掘和满足： 从目前公园游客构成情况看，自然人处于不同的生命周期在公园消费有着不同的特点。 根据“家庭生命周期分析图”中已经得出结论 针对不同客户群的不同需求和消费模式，我们结合公园的客流量图，可以看到： 年客流量偏低 ：目前公园的年客流量在 80 万到 100 万之间，低于合理水平。 按照测算，朝阳公园建成后其年客流量应该达到 400500 万人次（对比规模差不多的公园；以公园规划设计容纳客流量测算等等）；以目前的营业面积考虑，目前 理想的年客流量应该在 200 万左右，与实际情况仍有较大差距。 目前客流量低但对比历史发展快速，这与朝阳公园新景区正式经营所带来知名度不断提升有关。 —— 流量差异说明公园具有广阔的发展空间，需要拓展其目标顾客群的范围，在更广泛的基础上吸引多样性的客户群体。 目前朝阳公园满足的主要需求是早锻炼和游园、休闲，对夜间活动、设施的开发是公园经营的空白点。 结合朝阳区商务配套及消费特点，朝阳公园没有充分挖掘众多都市白领和国外驻京人员夜间娱乐的需求，丢掉了重要的增值人群，从而大大降。