北京玉泉新城物业管理方案(编辑修改稿)

北京玉泉新城物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

信 远 见 与 同 景 同 行 24 第 五 章 “玉泉新城 ”物业管理 服务 的服务内容 本节主要阐述 “ 玉泉新城 ” 安全管理，环境卫生、设施设备的维修及维护三个方面的服务内容。 （一） “ 玉泉新城 ” 安全管理 安全工作是 “ 玉泉新城 ” 管理的一个重要方面。 人们常说“安全第一”，保安工作具有第一位的意义，只有 “ 玉泉新城 ” 的安全有了切实的保障，业户才能放心地在楼内工作。 因而安全管理也是盾安九龙都管理的一切基础性工作。 门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。 (1)保安工作的特点。 无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。 不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。 B. “ 玉泉新城 ” 保安与社会治安紧密联系。 一个楼宇的安全状况是整个社会治安工作的一部分，因此 “ 玉泉新城 ” 的保安工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是保安工作最明显的一个特点。 从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。 作为保安人员，要树立“服务第一、业户至上”的思想，既要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。 北京同景物业管理有限公司 携 诚 信 远 见 与 同 景 同 行 25。 一个 “ 玉泉新城 ” 保安工 作的好坏，既要靠软件也要靠硬件，我们一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。 (2) 保安工作的 主要任务： A. 门卫工作 着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为客人开门、咨询指引楼内方位及客户服务等，同时应注意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生。 B. 安全巡检 定时和不定时地对盾安九龙都内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决。 C. 停车场管理 疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。 D. 案件处理 积极协助公 安机关作好 “ 玉泉新城 ” 内治安管理工作，对发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件配合公安机关进行处理。 中央控制室值班检查，消防设备，配备专职消防管理人员，建立义务消防组织（物业公司全体员工均为义务消防队员），在消防管理部门指导下进行消防训练和消防紧急问题处理。 北京同景物业管理有限公司 携 诚 信 远 见 与 同 景 同 行 26 （ 1）保安部的组织结构 “ 玉泉新城 ” 物业管理处保安部的班组设置与物业规模有关，保安部一般的班组岗位设置如下： （ 2）合理安排保安岗位 A、 “ 玉泉新城 ” 入口大 门三班倒 24 小时值班 B、中控室三班倒 24 小时值班 C、会所岗服务前台服务员、门童二班倒 16 小时值班 D、 “ 玉泉新城 ” 巡逻岗三班倒 24 小时值班 E、地下车库入口三班倒 24 小时值班 F、保安主管总体协调管理。 （ 3）加强门卫岗的监控力度 A. 人流入区控制图 保安部 巡逻机动岗 中控岗 会所岗 车管岗 门卫岗 北京同景物业管理有限公司 携 诚 信 远 见 与 同 景 同 行 27 B. 人流出区 控制图 门卫岗值勤 业户 所带贵重物品须经业户确认 在登记本签字 检查证件（出入证）无异常 放行 来访客户 放行 其他人员 放行 C. 物流出区控制图 门卫岗值勤 业户所带物品 询 问 执业户证明 执管理处开的放行条 放行 来访客户 收回放行 其他人员 确认无误，收回放 行条放行 （ 4）组建机动快速应急分队 快速应急分 队直属管理处管理，负责突发事件的快速反应处 门卫岗值勤 业户 问 候 询问后、登记 询问后、登记 进入 “ 玉泉新城 ” 来访客户 进入 “ 玉泉新城 ” （并跟踪观察） 其他人员 进入 “ 玉泉新城 ” （并跟踪观察） 北京同景物业管理有限公司 携 诚 信 远 见 与 同 景 同 行 28 理。 它的特点是机动灵活，基本职能是：区内外巡逻、快速支援、便衣监察、机动。 （ 5）实行 24 小时巡视 巡逻人员实行 24 小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻人员采用徙步巡逻方式。 （ 6）加强区域巡逻 为加强对治安巡逻的控制，结合小区智能化巡更系统进行管理，确保巡逻到位。 （ 7）治安状况统计 对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施。 （二）车辆管理 车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失，要做到这一点，首先要 搞好停车场的建设。 车辆可分为机动车和非机动车两类，机动车可分为汽车、摩托车等。 如果各种规格的车辆混杂存放，既不利于车主，也不利于管理人员的管理。 为了避免这种混乱状态，管理处把停车场库的区位作适当划分，以下是停车场库划分的一个构想： 停车场库 机动车区 摩托车区 汽车区 非机动车区 北京同景物业管理有限公司 携 诚 信 远 见 与 同 景 同 行 29 对于机动车，我们将根据 “ 玉泉新城 ” 的整体规划，实施以下管理措施： (1)了解业户车辆情况，实行便捷停放 (2)实施停车专用车位制度 (3) “ 玉泉新城 ” 区域道路设减速坡，限制车辆行使速度 (4)严禁外来 无牌车辆进入停车场 (5)根据停车区域情况科学设置足够的标识牌和停车设备、设施，通过合理的区域划分实现统一管理目的。 (6)做好车辆管理宣传工作，发动区内住户自觉遵守停放规定 （三）消防管理 消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的关键环节在于下列四个方面。 开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，管理处每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“ 119”消防日，设消防宣传栏、收看录 相、发放宣传材料等向业户宣传消防知识。 消防工作不只是少数人的事，而应是 “ 玉泉新城 ” 中全体人员的共同职责，对于 “ 玉泉新城 ” 的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面： （ 1） “ 玉泉新城 ” 防火工作的各项有关规定； （ 2） 手提式灭火器的放置位置及其使用方法； （ 3） 消防应急通道位置和紧急情况疏散方法； 管理处员工还应懂得以下两点： （ 1） 遇到紧急情况时自己的职责任务； （ 2） 重要物资（货币、文件等）的转移及办法。 （ 1） 防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。 北京同景物业管理有限公司 携 诚 信 远 见 与 同 景 同 行 30 （ 2） 应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是 否有灰尘等； （ 3） 各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。 （ 4） 各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。 （ 5） 消防栓是否完好，水压是否符合要求。 “ 玉泉新城 ” 的消防管理 （ 1） 组织 “ 玉泉新城 ” 人员开展消防演习。 （ 2） 请地区消防部门专家到场做有关消防知识讲座。 （ 3） 成立义务消防检查队，对 “ 玉泉新城 ” 消防设施进行检查。 通知 往现场 报警 往现场 往现场 报告 掌握现场情况 报 告 通知 往现场 （四）环境卫生管理 物业清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。 高质量的物业清洁保养为业户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。 而且，物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业管理处主任 中控室值 班 人 员 义务消防队员 消防 119 公司领导 出事业户 火 警 扑 救 北京同景物业管理有限公司 携 诚 信 远 见 与 同 景 同 行 31 的装饰材料，延长物业再装修翻新的周 期，既经济又能保持物业美观。 在 “ 玉泉新城 ” ，我们将对 “ 玉泉新城 ” 的环境卫生提供高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的居住、办公和经营环境，我们将切实做好以下几项工作： ISO9001： 20xx 质量保证体系和导入 ISO14000 环境管理体系 实施 ISO9001： 20xx 质量保证体系是进行 “ 玉泉新城 ” 规范化管理的保证，导入 ISO14000 环境管理体系则保证 “ 玉泉新城 ” 成为“三无”的生态绿色环保小区。 2．环境卫生管理主要任务和组织结构 （ 1）环境卫生管理的主要任务： A. 负责 “ 玉泉新城 ” 各个楼面和公共部位的保洁，使其达到标准的清洁要求； ，合理掌握清洁费用的支出； ，使他们不断提高业务素质；。 （ 2）组织结构 北京同景物业管理有限公司 携 诚 信 远 见 与 同 景 同 行 32 （ 3） 16 小时保洁制度 实行 16 小时两班组保洁制度，早晨 7： 00 上班直至晚上 11：00 时下班。 以保证 “ 玉泉新城 ” 的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在 “ 玉泉新城 ” 人流低谷时和下班时进行，尽量减少对业户的影响。 （ 4）噪音污 染控制 噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题，据了解，目前环保部门接到的环保投诉中，有关噪音的就占 65%以上。 把噪音控制在国家规定的“白天不高于 55 分贝，晚上不高于 45 分贝”的标准，是噪音控制工作的重要目标。 我们的具体措施主要包括以下两个方面： A. 根据 “ 玉泉新城 ” 特点合理布置小区周围绿化，种植速生树木，形成绿色隔离带，减少噪音。 B. 进入 “ 玉泉新城 ” 区域车辆一律不能鸣喇叭，并限速 15 公里 /小时内行驶。 主管 部门领班 用具保管 外墙清洁工 楼面清洁工 大堂清洁工 广场清洁工 机动清洁工 北京同景物业管理有限公司 携 诚 信 远 见 与 同 景 同 行 33 3．垃圾分流 在狠抓环境管理和培养业户环保意识的基础上，我们将对垃圾实施“三化”管理，即垃 圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。 （ 1）垃圾收集袋装化：垃圾收集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于 “ 三合一”。