附件3：可研报告模板--房地产新项目发展管理制度(编辑修改稿)

附件3：可研报告模板--房地产新项目发展管理制度(编辑修改稿)内容摘要：

区域内表现最好个案 状况 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 未来 23 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点 结论： 区域市场在整体市场的地位及发展态势 （ 1）本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 （ 2）本案在区域内开发市场潜力 （ 3）本案在开发中的营销焦点问题 七、区域市场目标客层研究 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围 （建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上） 结论：本案目标人 群区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。 八、项目拟定位方案 可类比项目市场调查 （ 1）地段位置 40% （ 2）配套设施 10% （ 3）规划设计 10% （ 4）物业管理 10% （ 5）交通情况 5% （ 6）楼盘规模 3% 荣盛房地产发展股份有限公司 （ 7）产品外观 5% （ 8）户型设计 10% （ 9）发展商实力 2% （ 10）营销水平 5% （ 11）合计 各行权重乘以拟建楼盘分值 （ 12）拟建楼盘价格 备注： （ 1）主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优 缺点。 （ 2）使我们的价格制定更客观合理。 （ 3）各因素的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。 项目 SWOT 分析，可提升项目价值因素 整体市场对本案有重大影响的因素 产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。 产品定位及建议 （ 1） 市场定位 （ 2） 目标市场定位 （ 3） 项目产品 定位 （ 4） 价格定位 第四部分 规划设计初步分析 一、规划设计的可行性分析 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，从规划设计角 度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。 如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑 （小峡谷） 、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。 如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。 市政配套设施对规划设计的影响。 如：道路状况 （可能与小区主要出入口有荣盛房地产发展股份有限公司 关） 、供水、排水、通讯 （有线电视、电话、网络） 、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。 如：交通状况 （与是否开通业主班车有关） 、商业设施 （大型购物中心） 、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。 如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。 二、规划设计的初步概念 设计概念 ：表现项目预期的风格和设计主题。 技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。 可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。 第五部分 工程及销售计划 一、截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。 二、工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。 （按季列示） 三、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。 （按季列示） 第六部分 投资收益 分析 一、成本预测 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资 （直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税） 等。 并参照下面表格： （在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算，分别列示。 ） 项 目 投资总额（万元） 单位成本（元 /m2） 土地获得价款 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 社区管网工程费 荣盛房地产发展股份有限公司 园林环境费 配套设施费 开发间接费 开发成本合计 管理费用 销售费用 财务费用 项目总投资 前期工程费用包括工程勘察费。