长沙房地产市场发展研究报告(编辑修改稿)

长沙房地产市场发展研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

90002100023000250001998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020 2020 2020 2020元 人均消费支出预测8330y = 70007500800085009000950010000105002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 小 结 按照规律，伴随市民生活质量、消费能力的稳步提高，市民将步入二次置业阶段，这将推动高档房地产市场的发展。 (5) 依托深厚的湖湘文化，以出版、影视、文化、会展为特色的现代服务业正迅速崛起 深厚的湖湘文化底蕴与开放的现代文化高度融合，催生了长沙发达的文化娱乐产业。 长沙报业规模仅次于京、广，出版业、影视业已在全国举足轻重。 会展业快速崛起。 已建成的会展场馆有 20多万平米，位居全国第八。 以金鹰影视城为核心，现代传媒娱乐会展业正形成集聚。 小 结 传媒娱乐业的迅速崛起培养 了一批新潮、时尚、中高收入、追求品位、头羊型消费新锐，成为消费意识超前、消费心理易受舆论领袖影响、好追随潮流的现代长沙人的舆论领袖，容易成为头羊型购买者。 (6) 长沙正在成为中部重要物流枢纽 随着霞凝新港、石长线的建设，长沙正在成为中部地区运能与武汉抗衡的重要物流枢纽中心。 —— 京广、石长铁路十字交叉，京珠高速、 10 10 319 国道十字交叉，增强了长沙作为陆路物流枢纽的地位； —— 扩建中的黄花机场提高了空港的运能； —— 霞凝新港总投资 亿元，将建有货运泊位 11 个（含千吨级泊位 8个），年吞吐能力达 490 万吨，提高了长沙作为交通部确定的全国内河主枢纽港口的能级。 小 结 随着中部重要物流枢纽中心的确立，长沙在全国“东靠西移”、“南北对流”的经济战略布局中，承东启西、联南接北，在多边的大流通中东西逢源、南北策应，成为省内、西南邻省及粤港资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地，成为发达国家地区、沿海资金进入内地的重要跳板，继续 获得高速发展。 随着经济的高速发展，外来高素质人口将大量导入，进一步扩大了长沙房地产市场容量、降低了长沙房地产市场风险。 关于长沙经济发展现状的总结 长沙是湖南的单核中 心城市，是一座经济持续高速增长的、资本高度青睐的、商品流通业高度发达的，正进入快速工业化阶段的，居民消费意识超前的典型消费型城市。 长沙是中南地区能级不断上升的重要中心城市。 经济的持续高速上升、工业化进程的加速将带来大量高素质人口的导入，带来巨大的房地产市场需求，同时降低市场风险。 长沙经济发展趋势 综 述 未来长沙仍将保持经济高速增长势头。 长沙正在成为中国重要的现代文化传媒娱乐会展中心，将继续成为中南部重要的商业流通中心，将成为中南部重要的物流中心、先进制造中心。 随之而来的将是大量高素质人口的导入。 (1) 良好地理、经济、人才区位加速外来投资商涌入，为经济增长不断住注入新动力 —— 长沙是中南地区重要核心城市。 长沙地处湖南湘东经济走廊的核心、长株潭的核心，是湖南唯一的核心城市 —— 长沙人才区位优越。 拥有深厚的湖湘文化底蕴，拥有雄厚的教科文资源 —— 长沙商流、物流发达。 国道 10 109，京珠高速，京广线、石长线，建设中的霞凝新港，扩建中的黄花机场提升了长沙作为中南部重要物流中枢的能级，增强了长沙作为中南部重要商贸流通中心的能级。 —— 长沙地理、经济区位优越。 是全国经济战略布局中，承东启西、联南接北的主要节点， 是发达国家地区、沿海资金进入内地的重要跳板。 地处内陆通向两广和东部沿海及西南边陲的枢纽地带，地处长江经济带和华南经济圈的结合 部，位居长三角和珠三角产业向中西部梯度迁移的第一跳板。 受长、珠三角强烈辐射，成为支撑沿海、沿江开发地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，成为省内、西南邻省及粤港资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地 (2) 雄厚的教科资源为二产发展提供了重要动力源 长沙是湖南科技力量最雄厚的地区。 2020 年末，长沙拥有各类科研机构 97所，科研人员 27 万。 在系统工程、信息工程和生物工程方 面拥有一批高尖人才；杂交水稻、巨型计算机技术、生物工程和材料工程技术已达到国际先进水平。 以雄厚的教科文为基础，在产业梯度转移和市府“兴工强市”战略推动下，长沙将大量发展资本、技术高度密集型产业。 长株潭一体化更加速了长沙高新技术产业、高附加值深加工业、高层次三产的蓬勃发展；加速了以计算机终端为龙头的电子信息产业群，以超硬材料、粉末冶金、精细化工为主体的新材料产业群，以中央空调、建筑机械为主体的机电一体化产业群，及生物技术产业群等高新技术产业的发展。 高新区、开发区将是承接二产发展的主要载体。 (3) 丰富的文化资源为 长沙发展现代传媒娱乐会展业提供强劲支撑 长沙是湖南文化资源最丰富的地区。 以深厚湖湘文化为依托，出版湘军、影视湘军、文化湘军、设计湘军等文化人才群体为支撑，报业、出版业、影视业、会展业已形成规模气势，展馆规模已居全国第八位，有形、无形资源相结合，迅速提升了长沙成为中国重要的现代文化传媒娱乐会展中心的地位。 总结：强劲的经济发展趋势为房地产市场不断注入新的活力 在资本市场的强劲支撑下，高速发展的工业（尤其是高资本、技术密集型产业）、高速发展的现代服务业（现代传媒娱乐会展业、物流）、商业流通业推动长沙经济高速稳定 发展，不断提升长沙消费能级、居民消费能级，增强了二次置业能力。 高速发展的经济将加速外来高素质、高收入人口的不断导入，不断产生新的居住市场（尤其是中高档居住市场）不断拓展。 再结合本案所处的新世纪片区，我们认为：未来根据长沙经济发展趋势，东边的开发区、北边的重工业区、南侧的商贸流通业未来将是本片区的主要导入人群。 对开发区、重工业区人群而言，本片区更接近长沙主城。 对商贸流通业从业人群而言，本片区的居住性价比更高，居住质量更好。 二、 长沙城市规划及区域功能研究 长沙城市格局现状 (1) 城市布局与区域功能 1） 城市空 间布局：一江两岸，西文东市 长沙东西窄、南北长，属多中心城市。 19211946 年间，长沙曾先后做了 9版城规，并提出了“拓南兴北”、“西文东市”、“兴建卫星城”等构想。 建国后长沙的城市发展实际延续了民国的部分理念，以湘江为轴，形成了河西教科文区、河东商业 /商贸区空间布局。 长沙的城市格局受大型政府公建、产业拉动较大，交通改善、开发区的崛起、省市行政中心迁址等要素直接影响了城市格局。 2020 年以来，长沙市以市委、市政府机关新址和省政府机关新址、新世纪体育文化城、金鹰影视城、岳麓山大学城、霞凝新港城“两府四 城”的建设为龙头，按照繁北拓南、西文东市的规划，沿湘江 京广线、 319 国道十字拉开了城市骨架，形成了山水洲城特色。 2020 年，随着城市进入高速扩张阶段，各区功能分化更加明显： 天心区：随着省政府机关大院的迁建，省地质博物馆、会展中心等一大批省、市重大文化设施相继在周边开工，加上新世纪体育文化中心、体育新城的建设，长沙城南正成为全省的行政中心和省会的体育场馆重心 开福区：随着霞凝新港城、长湘公路等 12 项总投资 42 亿元重点工程的建成，使长沙城北形成巨大的物流中心 雨花、芙蓉区：在 2020 年、 2020 年拓建了火 星南路和人民东路后，新区治随之搬迁，城区面积相应地往东南、往东方向扩大了一倍。 万家丽、马王堆等10 多个建材、家具大市场相继在新城区落户，一个巨大的市场群在长沙城东崛起 岳麓区：随着市委、市政府机关新址搬迁，以市委、市政府配套建设为重点 的城市综合职能区正在成形。 在市府机关、岳麓山大学城、高新区拉动下，城西崛起文教科研城区 小 结 以中心城区为核心，城市继续沿十字扩展，正在形成： 东生产制造区，西科研文教区，南省级行政生活中心区，北大型物流、重工业区，中部商业商贸区的新格局。 2）区域产业功能：东制西高、南 轻北重、中商贸 长沙产业呈：“东制西高、南轻北重”（城东制造业、城西高新技术产业、城南轻工业、城北重工业）整体战略布局。 城东：以开发区为龙头发展现代制造业 城西：以高新区为龙头发展高新技术产业 城南：发展传统轻工业 城北：随着霞凝新港城的建设，星城物流中枢、长沙乃至全省的水运枢纽、内河主枢纽港、国家对外口岸延伸港、全省航运中心和集装箱重点港口浮出水面。 以港口、铁路枢纽为依托，发展重工业 (2) 城市人口分布 长沙非农人口主要集中在市区。 2020 年市区人口 万，各区人口分布比较均衡。 近年来受大学城和高新区强力拉动影响，各区人口增长很不均匀，河西岳麓区人口增长最快（ %）。 2 0 0 2 市区总人口分布芙蓉区18%天心区20%岳麓区19%开福区21%雨花区22%2 0 0 2 市区总人口分布芙蓉区18%天心区20%岳麓区19%开福区21%雨花区22%2 0 0 2 年人口净增率芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区市区2 0 0 2 年人口净增率芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区市区 岳麓科教城是长沙 20202020 年发展重点。 以 2020 年净增速率计算，岳麓区未来 8年内年均净增人口 万人。 以此计算，到 2020 年，岳麓区将成为长沙人口第一大区。 小结：本案应对开福区导入的人口加以关注。 长沙城市发展趋势 (1) 未来 5 年左右，将形成“东部生产制造城，西部科研文教城，南部省级 行政生活中心区，北部大型物流、重工业城，中部商业商贸区”的新格局 中部：以老城原有的商业中心区、商贸中心为基础，成为长沙中心商业区和湖南的商贸区； 城东：重点发展长善垸、圭塘地区和沿长永高速向东伸展的星沙、马坡岭部分。 以开发区为核心，正在崛起现代生产制造城； 城西：以高新区、市政府新址、岳麓大学城为核心，科研文教城已经初具雏形。 将成为体现长沙城市新世纪风貌的，以科技文化、市行政办公为特色的城市综合职能区； 城北：随着霞凝新港的建设，未来正在崛起大型物流、重工业城； 城南：在以省府新址为核心的系列大型公建拉动 下，正在形成省级行政生活中心区。 小结：未来 5年内长沙重点发展方向：城南、城东、城西。 (2) 未来 15 年内，长沙城市将重点沿湘江、 319国道两条主生长轴线、京珠高速次级生长轴线十字拓展，构筑“一主、两次、四组团”空间结构，重点建设河西新城、星马新城、省政府新址片区 河西新城：城西。 建设用地 65 平方公里，控制 65 万人。 利用科研院校云集和高新区的优势，发展高新技术产业，打造文化科教产业中心。 星马新城：城东。 建设用地 64 平方公里，控制 53 万人。 以星沙国家级经济开发区、马坡岭农业高科技园、广电中心、世界之窗为依托，大力 发展新型工业、高科技农业、航空工业、文化休闲产业。 暮云组团：城南。 建设用地 12 平方公里，控制 9 万人。 布局面向长株潭的旅游、商贸等区域性公共设施。 捞霞组团：城北。 建设用地 20 平方公里，控制 14 万人。 成为水运、铁路、公路的中转联运中心，大型物流中心，大运量的工业基地。 高星组团：城西北。 建设用地 16平方公里，控制 14万人。 成为以机械、食品工业为主的综合性产业区，市区新产业开发及置换外迁企业基地。 含浦组团：城西南。 建设用地 9平方公里，控制 9万人。 主要为岳麓山大学城的远期发展用地及生活配套用地。 小结：未来 15 年内，河西新城、星马新城、省政府新址片区将是建设重点；受物流中枢拉动，捞霞组团将成为建设次重点。 总结：本案所处区域发展态势 本案所处新世纪片区主要受：主城区、星马新城、捞霞组团影响。 本片区将承接来自主城区的人口疏解，重点吸引来自星马新城、商贸区的人流，次重点吸引来自捞霞组团的人流。 三、 长沙城市文化对本案的影响 湖南作为文化大省，长沙作为历史文化名城，有深厚的历史文化底蕴，不仅源远流长，名人辈出，而且素有“独立之根性”，并以“惟楚有材”自居，是十分蛮霸骄傲、富于实干的独特人群。 随着长沙经济的起飞和富有 ，长沙人的本土意识和地缘情结必将得以焕发和彰显。 电视湘军的突起不过是小荷才露尖尖角。 本案应该深入挖掘长沙文化底蕴，唤起长沙人的本土意识和地缘情结，倡导“新湖湘文化”，加强其对本案的文化认知与心理归属感，使本案区别于碧桂园的庸俗化的欧风美雨和阳光 100 的肤浅化的抽象现代，成为长沙人自己的心灵家园。 长沙向来是移民城市，来者不拒，况且，目前又有数以百万的湖南兵团在深圳、广州、上海等中国一线城市奋斗，他们或回流，或与省城长沙有着千丝万缕的联系，在踊跃的外来投资以及 SEPA、泛珠三角等大势的推动下，长沙将日益成为海 纳百川、敢为人先的多元文化融合之地，在不久的将来，长沙将有可能步成都、杭州等省城之后尘，成为国人向往的富有文化魅力的人居城市。 本案如何在挖掘本土文化基因。