重庆市花园洋房市场研究报告(编辑修改稿)

重庆市花园洋房市场研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

在功能性需求得到基本满足之 后，情感性需求得到了极度的释放。 ”（马斯洛的需求理论）换句话说就是，人们在得到基本需求之后就会对更高层的需求产生奢望。 众所周知，花园洋房的购买者大多以较高收入水平、较高文化素养的中产为主，这部分消费者对于住宅的要求已远远超出满足基本居住功能的范畴，他们追求的更是一种生活品位与人文享受。 所以说对于花园洋房和别墅这种高端产品来说文化内涵已经形成了决定其核心价值的标志。 然而，重庆市场上真正做到有文化内涵、人文气息的产品很少，大多数开发商仍旧是在单纯得“堆砌”产品，产品的价值也很难有本质上的提高。 ◆缺乏以人为本的 设计理念。 目前重庆市场上的花园洋房产品多数存在规划和设计不合理的问题，主要表现在：简单而一味地的追求容积率、绿化率的高低，楼间距、朝向、绿化带配置等不合理，缺乏以人文本的设计理念。 ◆细节处理有待加强。 花园洋房作为别墅与公寓类住宅的中间形态衍生品，其定位是属于较高档次的，而档次的高低除了要拥有好的地段、配套、上佳的用材等还很大程度上取决于细节上的处理程度。 目前重庆市场上的大多数产品细节之处做得还不够，比如墙面可以做得更细致而不至于脱皮等等。 随着重庆市场同 类产品的大量入市，产品规划、设计理念不断进步，标志着市场细分时代的真正到来，花园洋房应具有稀缺性、唯一性、不可复制性等特点才更具竞争优势。 就目前的花园洋房而言，多为容积率较低、多绿化，大户型且采取错跃式的建筑等特点。 这对大多数花园洋房项目来说，属于基本的符合条件。 如何能在众多项目中脱颖而出，需要的是具有独特性。 在景观、户型、配套、物管做到进一步的发展，充分考虑准客户的喜好，量身打造。 这样才能在众多的竞争中占有一席之位。 目前重庆市场上花园洋房的存量大约 20 万方左右，而且据调查半年内将入市的至少 5个项目，入市 量至少在 10 万方以上，无论是目前市场上的存量还是未来市场上的增量其消耗的均为剩余的部分中产阶级客户群和新增中产客户群，二者的数量到底有多大。 或者中产客户的增长速度是否能与产品开发速度相匹配。 这些问题目前我们都不能妄下结论，但可以预见的是未来花园洋房的同类产品的竞争形势依然严峻，谁的产品有特点、谁的产品核心价值高，谁就将成为最后的胜利者。 近两年，花园洋房与江景房一直争锋山城楼市，但由于江景资源的有限，因此花园洋房成了引领中端市场最强势的产品。 但是，不是每个楼盘都有那么低的容积率，花 园洋房不可能成为市场的主导产品。 对花园洋房冲击最大的是高层及小高层产品，这部分产品在重庆这种土地实用面积相对表较少的地域来说更具有优势。 经历由花园园洋房引领的 2020 年后，目前高层住宅大有“卷土重来”之势，市场不断放量。 而且在立面、外观、户型等方面都在传统高层上有了创新点，比如高层低密度在非核心区绽放，龙湖水晶郦城首创高层低密度后，润江金韵天城更以 %的低密度即将面世。 另外板式高层也已成为新楼盘的主要方向。 而对花园洋房威胁最大的则是空中豪宅。 怡景天域、海客瀛洲高层豪宅 以都市中的豪宅与郊区型中高端产品抢夺市场，而且将于明年初面世的融科蔚城三栋高层更是吹响了上景洋房的号角。 针对如此多的同等产品竞争，花园洋房想在市场上突围，一定需要紧紧把握自己的核心竞争力，做出产品的独特性和优异性，这样才能在市场上获得商机。 第三部分 重庆花园洋房市场需求简析 一、花园洋房目标客户群分析 随着人们物质需求的提高，大多数中产阶级成为了花园洋房的消费主力军。 选择花园洋房的人都具有较高的文化素养和审美观念。 他们收入稳定、生活富庶、品位高雅，他们是城市的中产阶层，包括律师、医生、文化人、企业家等各 个行业的精英。 但目前重庆市场上的花园洋房客户特征并不明显，究其原因是花园洋房分类不明晰，各类客户皆有。 大致分布在别墅客户和普通住宅客户之间，落差极大。 从低端花园洋房分析客户：现在有的洋房仅仅从某一方面满足了花园洋房的指标，例如低容积率、全多层或者大景观等等。 这些自我标榜为花园洋房低价楼盘偏重周边人群经济条 件不高却又有一定感性追求的人们，他们多为无车族，住房需求仍是以解决住房问题为主。 从中端花园洋房分析客户：都说花园洋房是中产阶级的宠儿，但现如今准中产阶级的数量远比中产阶级庞大，他们崇尚自由、舒适、小资 生活，中产阶级住花园洋房的风气已经逐渐渗入他们的居住理念之中。 可以说，正是开发商为了迎合他未成熟的高端购买力和盲目跟风而建造出了品质一般的花园洋房，也直接导致了低端花园洋房的畸形诞生。 从高端花园洋房分析客户：高端花园洋房的客户是真正的中产阶级者，包括企业家、律师、医生、教师、文艺界、ＩＴ界等各个行业的精英，他们有车有地位，既需要品位也需要品质，对花园洋房的感性和理性认识都达到了前两种客户所未有的高度。 正是他们的存在，引导了高端需求，催化了花园洋房的诞生和进化。 二、消费者认可、满意度简析 根据市场研究部的 调查，消费者购房前趋向于感性消费，在选择自己能承受的好品质楼盘的同时，他们更关心花园洋房社区是否有别于其他花园洋房的独特设计、是否有自己社区的生活方式和文化氛围等；而购房后消费者则倾向与理性消费，对花园洋房的各类硬件指标有着高度关心。 调查结果显示：几乎所有的楼盘都存在美中不足之处，业主的意见主要集中在产品的绿化、物管、配套和质量上。 正所谓“人无完人，金无足赤”，楼盘也是如此。 在高端花园洋房面前，业主们指出的大多为小问题，而且能得到妥善解决；但在中低端花园洋房面前，业主们的意见则是各式各样。 究其原因，一是在 购房前对花园洋房缺乏理性认识，一味相信售楼人员的描述，对楼盘了解不充分，二是中低端洋房本来就是为了迎合相对较低层客户而设计，在价格上可以吸引消费者，在品质上和高端洋房存在差距。 业主们的意见多与规划设计有关，若给予满足，则开发商损失不小，所以业主们的抗议往往只是隔靴挠痒，起不到什么大作用。 三、花园洋房市场潜力分析 随着中国经济的快速发展，人民的收入水平不断提高，越来越多的人具备了购房能力，加之国家多项政策的出台，促成了如今房地产市场高速增长的局面。 作为房地产市场的新锐业态，花园洋房也日趋走向成熟，其潜力可以 从三个方面分析： 从居住氛围看：花园洋房的居住氛围非常符合中国国情，其社区环境优美，建筑特点突出，文化氛。