重庆市渝北区复地上城商业策划方案(编辑修改稿)

重庆市渝北区复地上城商业策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

复地上城一期商业定位及规划 1． 商业定位 —— 08年社区商业中心（ 社区超市、休闲水疗） 复地上城占地约 500亩，项目完成后居住人口约 5000人。 中型规模的居住社区需要合理的社区商业配套，统一形象、统一规划的社区商业本身具有升值潜力，对住宅后期 的销售有强力支撑，并为业主提供多功能的服务，但单纯的以社区商业又无法消化如此大的商业体量，按商业与消费人口的配比关系 1万方的商业面积需要 23万人的人群消费，鸳鸯区域的商业已经到达近 3万方，按此计算鸳鸯当地需要 56万人的消费基础，这就需要 35 年的时间培育和消化商业，所以说复地上城商业真正突现价值应在 2020 年以后，目前商业招商会面临非常尴尬的境地。 底层上裙楼商业作为目前在重庆社区商业的主要形式。 社区商业以灵活性、个性化、便利服务等特点，成为零售业及商业地产中有投资潜力的项目之一。 但社区商业在商业业种、 业态组合方面的局限明显，存在着业态单一、多元化经营不足的隐忧，社区商铺利润较薄，投资回收期长，加上按照住宅标准建造的底商既难以满足商铺经营的硬件标准，同时也涉嫌扰民，影响居民的生活质量，不符合社区商业建设以人为本的服务理念。 综合以上信息，结合市场机会、竞争对手及商业市场的分析，只有做有特色有主题的商业项目才能发挥其品牌号召力及影响力，从 06 年商业投资项目热点集中在：汽车养护、足道、保健食品、洗衣、教育培训、家居用品、健身 7大类，从未来潜景分析， 北部新区房地产市场的逐步形成，入住逐渐提高，家装、家饰、布艺、 社区服务性商业等需求看涨，在 07年复地上城一期商业以引进以上商业的品牌店、专卖店、加盟店作为整个招商的重点。 2． 08年前金开大道 5号楼已超市招商为主，同时对社区服务性商业如邮政局、移动、电信、联通营业厅、药房、社区诊所、小五金建材、自动取款机、社区银行、社区餐馆、美容美发、日用百货的引入，方便业主及周边消费者。 商业销售方面以优质客户整体或分段销售为主（银行、移动、联通、事业单位、大客户购买等）。 注重培养租赁客户成为以后的商业经营或购买的主力。 （ 1）租售的优劣势分析 优势 劣势 出租物业 对引入商 业有筛选，保证社区商业形象； 统一规划、招商和管理利于商业健康发展 收益稳定增长 迅速开业，聚集人气 运作周期长 前期投入大，资金回收慢 对后期管理和服务要求高 销售物业 资金回笼快 见效快 风险低 商业进入无序 后期管理难 投资客户大于经营客户，不利于积聚人气 从复地上城 07 年的前期商业招租情况分析，项目所处位置人气和商业氛围培养与现实有一定差距，特别是复地上城对立位于金开大道右边，与金城银撙、融科蔚城商业直接产生竞争。 现阶段商业招商会面临巨大的困难，同时客户对前期入住后生活的不便利及交通状况的局 限性抗性较大，营销管理部建议 3年内适宜采取租赁为主，优质客户整体或分段销售相结合的形式，公司提供必要的资金支持与让利扶持，吸引中小型的品牌加盟商家入驻并快速开业经营并存活下来。 （ 2）一期商业整体考虑 根据我们对一期组团内未来 3年的社区性商业中心培育的考虑，将项目一期商业分二个阶段进行租赁及服务水平的提高。 从 2020年 7 月招商启动开始到 2020 年 12月 31 日止为第一阶段： 起步期。 重点针对 2号楼主力超市类招商，在租金优惠上给予品牌、专买、加盟客户极大的优惠，此阶段的目标为“进一家活一家”的原则，循序渐进的完成此类商家引进，同时加强租赁客户的凝聚力和服务水平，多方面为租赁客户提供经营便利及经营渠道。 08 年 1 月 12 月份为第二阶段： 培育期。 在基本形成社区服务型商业市场雏形，逐步形成较为完善的社区服务性商业形态和针对主力休闲类商业的引入，将商业服务有效的辐射周边区域，为周边客户提供有一定购物乐趣和档次的综合服务性商业街，此阶段的目标为“一家强过一家”的原则。 商业服务水平上一个台阶，能为 租赁客户提供一定附加值的服务，整个商业具有一定的抗风险能力和区域品牌号召力。 09年 1月 12月份为第三阶段： 完善期。 预计在 08年北部新区居住整体形象基本形成，位于金渝大道的金山国际商务中心、查氏中心、汽博中心、出口加工区范围内整体商务氛围初见规模，将会形成一个初步的商业及商务活动的三北商业副中心。 在 09年，此阶段的目标为“具有一定品牌号召力和市场辐射力”的商业引入原则。 一期 5 号楼整体商业出租率达到 70%，每年商业淘汰率控制在 5%8%。 项目的社区配套小区会所、社区超市、休闲保健、成为组团内重要的集休闲 、购物、服务为一体的社区服务性商业中心。  公司欢迎复地上城业主在本项目自主创业，大力发展品牌店、加盟店、专卖店；  相同业态如干洗店、冲印店等在 07 年期间每栋暂定一家进驻，而对有档次区别的美容美发、餐饮等允许多家进驻；  相同业态优先考虑品牌连锁店进驻； 出租商铺范围： 07年主推 2号楼、 08年推 5号楼商业 如销售只针对集团客户 (通信、邮政、电力、金融、大型餐饮和团购等 )开展 3．复地上城一期 5号楼商业规划 根据我们项目区域位置及一期社区商业布局，可以确定一期商业的业态组合为 “以社区超市为主，社区生活配套功 能为辅，首要目的为奠定商业发展价值的基础”。 此种业态组合的特点主要是以社区超市及各辅助性商业的品牌号召力，带动项目人气，配以生活、购物、休闲、康体等其他类型为辅助设施。 2号楼、 5号楼的规划为： 2号楼：一楼 1家主力社区超市，面积 5001000平米（目标：重庆本地知名新世纪超市、重客隆、重啤小超）。 移动、联通、电信、邮政营业厅、电力交费点、天友酸奶、洗衣店、药店、布艺店、二手房店、家饰店、百货小商品等；二楼休闲保健服务业、网吧、 5号楼：一楼儿童艺术、培训中心、玩耍为主的主题商业；二楼银行、餐饮。 四．招商现状分析 1．现在的招商进展情况 成功引进以十分利连锁超市为主的生活配套，辅以重庆移动营业厅、重庆联通营业厅、手机专卖店、干洗店、社区诊所、桐君阁药店、小五金建材、美容美发、字牌广告、理发店、窗帘店、儿童服饰、文具店、打字复印、游戏厅、茶楼。 以上商业以于 06年 9月 1日前多数开业。 2．租赁客户分析表：（ 06 年 10月 30日分析表） 客户在经营过程中集中提出的问题：。