赣州章龙鑫嘉城营销执行方案(编辑修改稿)

赣州章龙鑫嘉城营销执行方案(编辑修改稿)内容摘要：

况分析 ——— 站北区 赣州火车站是对外宣传的窗口，是一个“中转站”，其所处的站北区，交通四通八达，人流量大，是赣州的交通要道，所以该区域的户外广告牌深受各商家的青睐，是一种有效的信息推广渠道。 该区域商业可划分为：以饮食、粮油、文具等批发和全国各地物流为主的赣南贸易广场，摩托车大市场，以汽车服务、机电、五金为主的五龙新村商铺，以餐饮为主的站前商铺。 距离市中心远，周边相关生活配套不完善，住宅群还未形成规模，总体规划较零乱，主要由单位集资建设、五龙新村集资建设和商品房开发构成，其中商品房开发以小高层物业为主，以多层物业为辅。 区域地产优势调研 1）地块优势： 因政府拟将赣州建成百万人口城 市，加上老城区地块有限，水西地块山多地少，政策上已明显引导城区“东扩南移”。 这样一来，站北区、水南新区均属赣州房地产今后 10 年内的发展重地。 今后将形成老城区（购物观光）、水南新区（金融市政）、站北区（交通贸易）三足鼎立的赣州新市区 ，具有很强的地块升值潜力。 2）地理位置优势： 由于地处火车站、临近贸易广场的赣州各大主要批发市场，在商业潜力上更显示出其特有魅力。 从国内各大中型城市来看，火车站往往是城市的标志之一，也是商业交融的疏散地，火车站地段往往会成为城市主要发达城区之一。 地块升值空间大。 3）交通优势： 北接 贸易广场、老城区，西临章江、水南新城区，东隔沙河工业园，南通华南地区，加之多数公交线必经之地，赣州大桥和章江大桥的建成与在建，实 属赣州咽喉地段，有赣州窗口之美誉。 4）开发空间优势： 随着“地根”的紧缩，加上站北区开发热潮的高涨，大大提高了站北区的市场影响力，开发空间进一步拉大，逐渐成为市民的置业热点。 5）临江环境优势： 因紧邻章江的特殊位置，自然造就了 今后“江边漫步、兴首垂钓”的优美大环境。 区域地产劣势调研 1）开发状态劣势： 由于水南新城区各市政的建成和政府整体规划的倾向，其发展潜力大，长远规划良好， 增值潜力巨大，成为了置业者购房的首选之地。 同样老城区以其“老城区”生活、购物、就医、就学方便的传统概念优势，仍是具有很大的吸引力。 而站北区目前开发状态较缓，就新开发地块而言，在 消费层中站北区不如水南新城区的价值负面认识较深。 2）同比竞争劣势： 水南新区多个大楼盘的推出不仅对站北区乃至整个赣州其它地块、项目冲击巨大，且 大势上规划远比站北区好 ，小区规模完整、齐备。 另外， 滨江爱丁堡、蓝波湾二期等相对临近楼盘也给站北区带来了一定的竞争影响。 3）地产结构劣势： 由于开发结构参差不齐，造成目前站北区商品房、五龙新村 自建房、铁路局集房、农民屋、沙河工业用房等 “大杂汇”形态，地产结构非常复杂。 4）商业形势劣势： 商业氛围需做好要在长时间形成的准备。 引发这一结果的主要原因如下： A、目前居住人气淡自然也就消费少； B、站北区目前的居住人口层大多为流动型人口、农村型人口、工业生产型人口，人口结构属收入中低层，消费潜力不足； C、就商铺而言，也只是站前商铺出租率为 100%，其主要是针对来往过客而旺。 离开站前，站北区周边商铺的情况可以用四个字来准确概括：萧条、空置； D、赣州属小型城市，整体商业、贸易、工业不发达，流动人口不多也 是造成站北区商铺滞销、空置的主要原因。 三、 2020 年至 2020年 1 月赣州市站北区房地产项目分析 站北区，作为赣州市的交通枢纽节点，重要的进出门户与窗口，再加上市政规划的支持与《站北区控制性详细规划》的指导，及章江大桥的拟建，其发展前景诱人。 同时，“国六条”及其执行细则相继出台，政府严格把控土地供应量，赣州市其他各片区的开发用地日益紧缺，从客观上将拥有丰富的后备土地资源的站北区的开发潜力凸显了出来，成为赣州楼市的新热点。 据统计，站北区目前正在开发的房地产项目已有十余个，总建筑面积超过 30 万平方米。 有比较， 才有鉴别。 下面从站北区楼盘的 地理位置、规模、价格、建筑类型及户型面积、建筑进度及销售情况、配套设施等 方面进行比较，以研究确定本案可行性。 地理位置评价 楼盘名称 地理位置 章江龙鑫嘉城 站前大道西侧，紧邻赣州卫校 滨江相府 章江北大道东段与绿海路交汇处 锦融望江景城 阳光路与绿海路交汇处 龙湾佳园 五洲大道与站前大道交汇处 逸豪花园 五洲大道与章江北大道东段交汇处 海通大厦 站前大道中段 锦辉佳苑 站前大道中段 五洲花苑 五洲大道与东环路交汇处 以上楼盘均在不同程度上利用了章江江 景和交通便捷的资源，作为小区卖点。 相比之下，本案江景环境优势较弱，但是本案交通优势更为显著。 规模评价 楼盘名称 建筑面积 章江龙鑫嘉城 ㎡ 滨江相府 ㎡ 锦融望江景城 38000 ㎡ 龙湾佳园 38884 ㎡ 逸豪花园 海通大厦 9923 ㎡ 锦辉佳苑 五洲花苑 13600 ㎡ 从项目规模看，站北区目前的楼盘中， 龙鑫嘉城 的规模最大 ,具有明显优势。 价格评价 楼盘名称 均价（元 /㎡） 章江龙鑫嘉城 （待定） 滨江 相府 2380 锦融望江景城 2400 龙湾佳园 1950（一期多层） 逸豪花园（暂定名） （待定） 海通大厦 2450 锦辉佳苑 2400 五洲花苑 2300 站北区楼盘均价集中在 1950－ 2450 元 /㎡之间，售价因楼盘的综合品质不同而有所差异。 售价总体趋势呈稳中有涨态势。 究其原因：随着中心城区、滨江两岸楼价的整体上升与拉动，城市周边区域房价自然呈水涨船高之势，同时由于赣州土地拍卖的高价效应也将导致房价上升；另一方面：由于站北区楼盘的品质提升及配套。