许昌市鄢陵县项目市场调研与营销推广报告(编辑修改稿)

许昌市鄢陵县项目市场调研与营销推广报告(编辑修改稿)内容摘要：

1 年至 1 年半左右，市场新增可售房源不小，市场竞争压力开始逐步凸显。 20202020（上半年）房地产价格走势 （来源：河南省统计网） 2020—2020年许昌市房地产市场的价格走势27502950250022002300240025002600270028002900300008年 09年 1 0 年上半年均价( 元/ 平方米）线性 (均价(元/平方米）) 鄢陵县隶属河南省许昌市，距离许昌市仅 20 余公里，随着许昌市向东部发展和鄢陵向西发展的规划，两地房地产市场逐渐趋于同质化，所以许昌市的房地产发展必将对鄢陵产生巨大的影响，因此分析许昌市房地产市场的价格走势，可以客观看出鄢陵的房地产市场的价格走势。 08 年至今，房地产 市场销售价格呈现稳步上升态势，折射出市场消化的速度和能力， 但随着宏观环境的变化和市场货量的大幅度递增，价格将逐渐回归理性。 （ 二）鄢陵县房地产发展趋势 （来源：《 中国城市房价排行榜》 ） 边缘化趋势明显 鄢陵是距许昌市空间位置最近县份，仅距 20 余公里，区位优势明显但有利亦有弊，鄢陵县的房地产市场呈现出的现状是中高端市场的部分外溢。 由于缺乏卫星城市应有的聚集效应，加上房地产市场运作缺乏亮点和吸引力，导致中高端市场的购买力部分外溢，从而使鄢陵县房地产市场提高与自我提高的严重不足。 城市发展不平衡 城西、城东发展不平衡，城市化水平滞后。 房地产市场容量扩展有限，城西的公共设施不齐全。 城市功能不 够完善，商贸、服务业不够发达，人流、物流、信息流有限，对周边乡镇的辐射、带动力较弱。 产业结构单一，第三产业不发达。 尤其是现代服务业，如金融服务、商贸流通、休闲娱乐、房地产等第三产业，在未来的城市发展经营中，其战略地位和作用不容小觑。 形象欠佳，档次不高，特色不够 鄢陵房地产开发还停留在初级阶段，缺少精耕细作，缺乏代表鄢陵县“中国 花木之乡” 特色的商业性文化娱乐设施和旅游休闲场所， 城市建筑缺少大笔墨，现代简约式、简欧式的普通住宅或商业项目充斥泛滥，形象和档次较低，同时也缺乏地方特色和城市个性的标志性建筑。 要建设具有文化内涵和个性特色的商住区来提高整个城市之形象 ，还应从市场实际情况出发来决定产品的规划建设。 城市定位缺乏个性，房地产打造特色文章 鄢陵最早被定位为“农业大县”，现在政府又提出了“ 中国花木第一县 ”的定位。 听起来很有气势，但缺乏个性，缺乏中原花卉山水特色的灵气。 鄢陵应把中原特色的花卉山水园林融入县城，体现出中原特色花卉山水的灵魂；把县城具有代表性的花卉﹑木棉﹑古城，融入城市的建设发展之中。 打造中原特色花卉山水园林城镇，营造生态人居环境。 宣传途径单一，销售手法简单 从所见的宣传品来看， 鄢陵县房地产项目推广手段比较单一。 最主要的推广手段是户外大牌、灯杆旗及楼盘的外墙广告，兼之有些小报 DM 之类，也比较容易被忽略。 从推广手段上来看，基本还处于等客来看的低水平阶段。 可以预见，在其下级乡镇的宣传上，力度将很差。 但这恰是一个很有刚性购买力的群体。 销售人员则过于随性，专业知识缺乏、销售技巧简单、接待流程随便、服装不统一等，都将给销售带来压力。 第三部分 鄢陵县房地产项目分析 一 、 房地产市场板块划分 随着县城规划发展以及楼盘的分布现状，鄢陵县楼市可分为两个大板块：旧 城区、城西新区。 2020 年前三个季度年，鄢陵县已出让住宅用地 亩。 根据计划， 10年内已没有商业住宅用地提供。 已出让的住宅用地，均已按计划开工建设或进行前期准备工作。 全年商品房供应量比去年有所上升。 但受县政府规划调整影响、审批时间过长和开发进度缓慢等因城区板块分布图 数制约，预计明年初只能有少量新增商品房项目入市。 二 、 各板块房地产现状 城中区（老城区）板块 （ 1）板块概况 城中区（老城区）是鄢陵县城中心区域，此城区人口密集，传统商业比较发达 ,各种配套设施完善，但该区域建筑密度大，整体环境欠佳，房地产开发主要依托旧城改造 , 由于土地稀缺，房地产的开发成本较高，基本依托县城原有配套，该板块楼盘基本都是旧城改造项目。 （ 2）板块楼市现状 就目前而言，该板块属于县城中心区域，商业、文化发达，在售楼盘较多，多数住宅项目基本已进入尾盘销售，商业项目也准备销售经营。 区域板块楼盘分布图 人气较旺，人口密集，由于土地稀缺，目前在售楼盘只有康桥半岛、鼓楼广场、康桥公寓、锦绣花园、花城春天、怡和苑、金丰花园，龙苑项目正在平整土地，预计明年 5 月份推出市场。 板 （ 3）在售项目物业形态分析 楼盘名称 物业形态 楼栋情况 康桥半岛 商住 37 栋多 层加小高层，一梯两户户，沿街一层商铺 鼓楼广场 商住 6 栋高层商住楼加一栋 5 层商业广场组成，住宅 2 层商业。 康桥公寓 商住 有一栋酒店公寓及一栋住宅组成，建筑为小高层。 锦绣花园 商住 共有 18 栋建筑、其中一栋复式楼、两栋小高层、两栋别墅、其他均为多层 花城春天 商住 共 23 栋建筑，其中 13 栋多层均为回迁房，只有 10 栋小高层对外销售 怡和苑 商住 共 8 栋，由小高层及多层组成 金丰花园 商住 共 10 栋，由多层及小高层组成 龙苑 尚无资料 由于该区域为城市老中心区，商业氛围较为弄好，可开发 地块规模不大，因此，为了最大化发挥项目地块的功能价值，大多项目物业形态都以商住为主，且由于该片区开发时间较早，市场消费者对产品形态的接受程度还是停留在初级阶段，即以综合形产品为主。 （ 4）项目规模类比分析 项目名称 占地 /亩 总建 /万㎡ 容积率 总户数（户） 康桥半岛 160 20 1325 鼓楼广场 80 一期总户数 300 康桥公寓 10 住宅 60 锦绣花园 60 8 650 花城春天 150 约 15 1200 怡和苑 20 约 2 170 金丰花园 30 约 4 2 300 龙苑 尚无资料 板块内房地产开发体量较大，主要以大型的旧城改造项目为主，多数楼盘早已交付使用。 现土地开发基本已处于饱和状态，未来基本无太多开发地块。 （ 5）项目主力户型类比 项目 户型 面积（㎡） 康桥半岛 二居室 93 三居室 128— 143 四居室 187— 188 五居室 232 鼓楼广场 一居室 40— 55 二居室 78— 98 三居室 139— 142 康桥公寓 公寓 30— 70 三居室 101— 143 空中别墅 169— 252 锦绣花园 二居室 89 三居室 134— 140 四居室 159 花城春天 三居室 140 四居室 160 怡和苑 二居室 93 三居室 109— 139 金丰花园 二居室 93 三居室 118— 135 龙苑 尚无资料 从户型统计中看到，主力户型基本以二居室、三居室、四居室为主，尤其是 120— 140 ㎡的三居室占的比重比较大，也有部分户型面积明显偏大，从而造成面积上的浪费。 （ 6）项目定位主题分析 项目 定位主题 康桥半岛 康桥河畔 幸福万家 康桥半岛 荣耀鄢陵一座城 鼓楼广场 鄢陵商业的发源地 聚拢财富的新中心 康桥公寓 开创都市生活新典范 国际视野生态宜居示范社区 锦绣花园 天赋上品 锦绣人生 花城春天 公园式中央生活城 怡和苑 首推电梯洋房 打造城南第一高度 金丰花园 引领居住新高度 龙苑 尚无资料 从老城区 8 个楼盘的主题定位来看，大多以地段和环境作为定位基础，部分则以社区品质、档次的高低作为定位思路方向，亮点不多，缺乏一定的创新性。 （ 7）项目配套 项目 环境配套 社区配套 康桥半岛 县第二初级 中学、超市、家家生活广场、各大银行、各大酒店餐饮。 超大多功能会所、主题风情商业街、 13000 ㎡滨水景观与 6000㎡主题景观 鼓楼广场 县直幼儿园、各大银行、家家生活广场、酒店宾馆、中心医院。 大型商业中心、中心商业广场，步行街、中庭休闲广场 康桥公寓 城际公交站、汽车站、交通局、公安交警大队、家居城、酒店。 四星级精装公寓、中央空调、直饮矿泉水入户 锦绣花园 家家生活广场、县直幼儿园、实验小学、 县一高、各大银行以及县中医院等完善 一线街铺、社区休闲园林、停车场 生活、教育、金融、医疗配套。 花城春天 胖发祥生活广场、益民幼儿园、各大银行、邮政局、中心医院等完善生活、教育、金融、医疗配套 50000 ㎡多层次绿地，一线精品街铺，停车场 怡和苑 家家生活广场、县直幼儿园、实验小学、县一高、各大银行以及县中医院等完善生活、教育、金融、医疗配套。 沿街商铺、中庭水景休闲绿化带、停车场 金丰花园 家家生活广场、县直幼儿园、实验小学、县一高、各大银行以及县中医院等完善生活、教育、金融、医疗配套。 沿街商铺、中庭休闲主题园林、停车场 龙苑 县直幼儿园、各大银行、家家生活广场、 酒店宾馆、中心医院。 尚无资料 由于区域类比的几个楼盘相对较为集中，环境配套基本为共有资源，无太大差异化。 而在内部配套上，除了“康桥半岛”和“花城春天”两个项目通过社区景观等配套提升附加值外，其它几个楼盘亮点配套不多，缺乏产品附加值的打造。 城西区（新开发区）板块 （ 1）板块概况 城西区（新开发区）是鄢陵县城未来的中心区域，此区域现开发的楼盘相对较多，政府相关的行政部门已经搬至该区域办公，传统商业比较薄弱 ,各种配套设施有待完善。 但该区域因为是新开发区，所以整体的区域规划、交通设施布置都较老城区合理，整体的区域环境良好，房地产开发 主要依托土地拍卖完成 ,由于是新开发区，也是鄢陵县政府重点打造的一个区域，所以未来的升值空间比较大。 （ 2）板块楼市现状 就目前而言，该板块属于县城新开发区域，也是本项目所在的区域。 该区域的商业、文化较薄弱，在售楼盘较多，准备用地也相对的较丰富，相信在未来的一年里，该区域将会有大量的货源推出市场。 目前该区域在售楼盘有碧翠苑、莱茵河畔、水岸映象、花样年华、名仕家园及本项目。 （ 3）在售项目物业形态分析 项目名称 物业形态 楼栋情况 莱茵河畔 商住 22 栋多层、小高层，东、西面一层底商 碧翠苑 商住 7 栋多层，西、南面沿街一层商业。 水岸映象 商住 一期 10 栋多层、小高层，二期规划未出 花样年华 商住 22 栋多层、小高层建筑 板块楼盘分布图 名仕家园 商住 1 栋小高层和 1 栋高层，两梯两户，小高层沿街三层商铺 本项目 商住 一期 8栋多层，一梯两户，东、南面沿街商铺 该区域为县城新开发区，商业氛围较为薄弱，但可开发地块较多，因此该区域在未来一年内将是鄢陵县主要的住宅楼盘销售区域，由于是新开发区，市场购房者对该区域的认同感较为抵触。 （ 4）项目规模类比分析 项目名称 占地 /亩 总建 /万㎡ 容积率 总户数（ 户） 莱茵河畔 80 10 778 碧翠苑 12 144 水岸映象 80 一期 300，二期未详 花样年华 140 12 736 名仕家园 20 未知 未知 一 期 小高层 20多户，具体方案还 在 调 整 本项目 160 17 未定 该区域内房地产开发体量较大，主要以大型的楼盘项目为主，现在售的多数楼盘已经是尾盘销售，现鄢陵县基本的储备用地都集中在这个区域 （ 5）项目主力户型类比 项目 户型 面积（㎡） 莱茵河畔 二居室 90 三居室 113— 138 空中别墅 240 碧翠苑 二居室 暂无资料 三居室 四居室 水岸映象 二居室 91 三居室 120— 146 四居室 155— 165 花样年华 两居室 92 三居室 129— 141 名仕家园 二居室 118 三居室 176 五居室 205 本项目 二居室 85 三居室 91— 132 四居室 122— 137 从户型统计中看到，主力户型基本以二居室、三居室、四居室为主，尤其是 120— 140 ㎡的三居室占的比重比较大，也有部分户型面积明显偏大，从 而造成面积上的浪费。 （ 6）项目定位主题分析 项目 定位主题 莱茵河畔 城市新核心奢想新生活 鄢陵首席富人区 碧翠苑 梅乡花都 大富之家 水岸映象 水有岸 心无疆 鄢陵首席水主题园林社区 花样年华 新城核心香洋房派社区 奢适花香洋房 缔造鄢陵海派人居标杆 名仕家。