莆田市王府御景项目前期市场调查报告(编辑修改稿)

莆田市王府御景项目前期市场调查报告(编辑修改稿)内容摘要：

近年来，越来越多的城镇居民加入到市区的购房群体，他们的购买力正在不断释放，市区一些交通便利、基础配套设施较为完善的小区购买者中，城镇居民占了 70%左右。 目前在市区购房置业的城镇居民，主要集中在笏石、黄石、北高、 东庄等乡镇。 这部分购房群体主要是在乡镇工作的政府机关、企事业单位人员、私营业主和在外经商者等。 这些群体因收入中等偏上且稳定，对生活品质追求较高，观念相对先进，自然成为了购买市区楼盘的主要客户群，而且这些城镇居民买房更多的是出于自住目的，投资所占的比例不高。 进市区买房，主要是向往城市的生活方式，优化子女的教育条件，当然也想保值增值，为此，他们更看重市区的品质楼盘。 根据各大房地产企业的数据显示，城镇居民作为楼市的新生力军，他们对面积在 100 平方米到 120 平方米的户型需求最大，面积在 130 平方米到 140 平方米以 上的次之， 60 平方米到 80 平方米的两房排行第三，而面积 140 平方米以上或者高层房源，需求量则不容乐观。 市场供应 据统计，截止去年底，莆田市荔城、城厢、涵江、秀屿 4 个区的现状城市住房总量约为 1850 万平方米，略高于全省城市人均住宅建筑面积。 2020 年是莆田房地产发展具有历史性的一年，房地产发展迅速，将近 20 个楼盘开工建设，总供应套数约超过 1 万套。 15个楼盘将在 08 年开盘，商品房施工面积将达到 300 多万平米。 另外由于 2020 年莆田市场投放总量受开发商控制，导致可售房源的库存量增加，再加上 2020 年的新增楼 盘， 2020 年的供应量较充裕。 开发企业 房地产业通过这几年的发展，尤其是 06 年以来，莆田房地产开发企业的格局都有一定的变化。 总体说来，有进有出，但更多的是基于莆田房地产业发展的前景，多数大品牌、实力强的企业进驻了莆田，形成更为激烈的品牌之争，从另一个侧面无论在品质或是服务上带动了莆田房地产业的进步与发展。 总的说来，莆田房地产开发企业的品牌有如下三种： 本土沉淀的品牌企业。 经过在本地长久发展而积累品牌的企业，应该说是莆田目前较多的一种。 这些企业在莆田本地已经有了长期的开发经验，熟悉整个莆田市场运作及一般 规律。 例如，莆田本地较为著名的三信集团，率先成为莆田房地产行业的领军企业。 这些企业一方面也是从最早期单纯的项目开发，发展到目前拥有较大实力及品牌知名度的企业。 借助外来企业成功塑形的品牌企业。 由于房地产业日趋严峻的开发形势，一些较大的项目只能通过企业与企业间的合作来提升整体的竞争力。 这类企业中品牌塑造成功的当属万辉地产。 万辉国际城项目的开发并取得销售上的成功，从而对万辉地产的企业品牌塑造起到积极的影响。 从认知一个项目到认知一个企业，归溯只能得益于项目的产品品质及相应的服务力度。 外来实力企业的品牌势力。 莆田 整体市场的发展前景，吸引了一批实力强、大品牌的开发企业，这也是一个城市房地产业发展的必然趋势。 例如，福州、厦门等城市都进驻了万科集团这样的龙头房企。 目前进驻莆田的外来企业有正荣集团、郭氏集团等，这些企业的进驻，一方面带来强烈的市场冲击力，真正形成品牌竞争的格局；然而从另一方面也极大提高了整个莆田房地产的开发水平。 这类企业带来较为先进的开发理念及产品创新，不仅丰富了目前莆田的房地产的产品类别，从而也带来了全新经营服务理念。 为了能够与之竞争，缩小差距，一些企业也必然加强品牌塑造，追求产品品质及服务理念。 二、运行数据 景气指数持续走低 受宏观调控措施影响，今年房地产市场观望气氛浓厚，居民购房意愿低下。 据调查，今年第二季度，莆田市房地产业企业景气指数为 ，分别比上季度和上年同期下降 和 点，为近三年来新低。 商品房预售面积、商品房销售价格景气指数分别为 、分别比上季度下降 点和 点，分别比上年同期下降 点和 点。 同时，随着国家珍贵房地产业的一些紧缩银根措施实施，房地产企业融资难度加大，融资景气指数为 分别比上季度和上年同期下降 点和 点。 房地产业的利润景气指数下降到 的不景气区间，为 2020 年第四季度以来的新低点。 莆田市房地产业企业景气指数走势05010015020007年一季度 07年二季度 07年三季度 07年四季度 08年一季度 08年二季度房地产业景气指数 开发建设稳步增长 今年 16 月份，莆田房地产开发完成 亿元，较去年同比增长 %,投资增幅居全省首位，虽同去年同期相比出现回落，总体投资速度仍是较快发展。 透过地产投资的增幅速度，折射莆田房地产正在如火如荼的发展中，总体市场充满潜力。 今年尤其是下半年以来，许多楼盘的施工进度明显停滞，房企资金链问题日益严重，又逢“三年大限”施加压力，降价端倪 已逐渐显现，下半年的房价走势渐渐浮出水面。 莆田房地产开发建设情况 指标 单位 2020年 同比 % 08年上半年 同比 % 房地产投资 亿元 施工面积 万平方米 竣工面积 万平方米 空置面积略微增加 截止今年 6 月全市空置商品房面积为 万㎡，较去年同期比增 %。 商业贷款比例下降 莆田市开发商主要靠银行贷款和销售回笼获取资金。 因此 ,今年银行 实施从紧的货币政策 ,无论对于开发商还是购房者来说，都不是好消息。 而国内贷款占房地产开发资金来源比例亦呈下降态势，今年头 5 个月房地产开发资金来源达 亿元，其中国内贷款为 亿元，比降 5％；自筹资金 亿元，比增 24％；其他资金来源 亿元，比增 80％。 三、各级市场 土地出让不乐观 今年上半年莆田国土部门通过招牌桂新供应经营性房地产项目用地 13 宗 公顷，折合约 亩；总价款 49942 万元，平均每亩 万元。 所供应的 13 宗土地中，大部分位于仙游县及秀屿区， 其中市本级 3 宗 公顷，总价款 11358 万元，平均每亩 104 万元；仙游县 10 宗 公顷，总价款 38584 万元，平均每亩 75 万元。 针对莆田上半年土地出让整体不乐观的情形，相关人士指出，此次土地拍卖会“冷”场的原因众多，除了推出的部分地块自身条件不具明显优势外，相比去年，今年开发商拿地大多比较理性，主要原因仍是资金问题，融资渠道受阻，银行贷款紧缩，销售速度较慢，导致开发商没有宽裕的资金拍地。 由于资金即将见底，即使再好的地段，再便宜的价钱，也是有心无力；另外开发商也不看好当今的房地产市场，即使 拍下地，也无多大利益空间，搞不好甚至可能亏老本，底气不足。 ， 从整体拍地的地价来看，地价回归理性，土地地价的变化，在市场不明朗的情形下，未来莆田楼市发展仍值得关注。 商品房供应急剧增大 2020 年全市预计总投资将达 45 亿元 ,20 多个楼盘开工建设 ,15 个楼盘开盘 ,施工商品房面积约 300 多万平方米。 从目前莆田的房地产现状看，今年将有 20 多个楼盘供应，供需将逐渐趋于平衡。 今年 16 月份，全市商品房新开工面积增长趋缓，同时批准预售商品房面积 万㎡，同比增加了 %。 其中莆田城。