苏州欧尚项目调研报告(编辑修改稿)

苏州欧尚项目调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

）合资成立，具有独立的法人地位。 多年来南光集团，按照贸工、贸银、贸农、贸技、贸商结合以及进出口结合的原则，以进出口贸 易为主同时积极开展多种经营，已逐步发展成为国际化、多元化、实业化的综合性集团公司。 目前集团有直属企业五十余个，员工逾千人。 已与世界上七十多个国家和地区的上千家客户建立了直接或间接的贸易关系，公司拥有自置的办公大楼、仓库、冷库、码头、油库、加油站、工厂、酒店、百货大楼等众多设施和物业。 集团的营业额达 20 亿美元。 并在澳大利亚、新西兰、葡萄牙、美国、新加坡、俄罗斯、捷克、越南、巴拿马、香港、塞班岛等地设有独资企业或合资企业。 在北京、上海、山东、江苏、深圳、珠海、海南、哈尔滨、大连等地设有 20多家有进出口权的子公司。 苏州工业园区南光进出口有限公司是南光集团在苏州地区唯一的公司。 在苏州工业园区注册，享受园区的优惠政策。 公司主要从事丝绸、服装、纺织品 、化工、机械电子、工艺、礼品和钢材的进出口业务，与国内外有 广泛的商务联系，并在苏州办有家具厂、住宅材料公司和房 地产置业公司等 经济实体。 近三年公司的自营进出口总额均在 5000万美元以上， 1999年的自营进出口总额为 5450 万美元，其中自营出口 3325万美元。 公司现有员工 270 余人，平均年龄 岁，大多数为专业和技术人员， 68％的员工有大专以上学历，有中、高级技术职称的 员工占职工总人数的 37％。 公司下属企业和与他方合作项目情况：公司有下属企业“中新城置业有限公司”，主要从事房地产开发经营、公司大楼的物业管理和中新城家具市场的日常管理；公司和澳大利亚厂商合资注册了苏州工业园区南澳住宅材料有限公司，主要生产制造澳大利亚木质组装式别墅和从事有关的建材经营、批发等。 南光进出口有限公司银行资信证明、法定代表人证明以及资产负债与损益情况详见附件 5－ 7。 《外商投资商业企业试点办法》要求合作商业企业中的中方合作者应为具有较强经济实力和经营能力的流通企业，申请前一年的资产额应在 5000 万元人民币以上。 其中，中国合作者为外贸企业的，申请前三年年均自营进出口额应在 5000 万美元以上（其中出口额不低于 3000 万美元）。 本项目中方合作者－南光进出口有限公司 1997 年自营进出口额 6140 万美元（出口额为3200 万美元）， 1998年自营进出口额 5250 万美元（出口额为 3120 万美元）， 1999 年自营进出口额 5450万美元（出口额为 3325万美元） ， 1999 年资产额为 10060 万元人民币（其中净资产5606 万元），符合《外商投资商业企业试点办法》中的有关要求。 二、合作企业基本情况 合作公司名称 ：苏州欧尚超市有限公司 英文名称 ： SUZHOU AUCHAN HYPERMARKETS CO.， LTD. 合作公司地址： 苏州工业园区金鸡湖路 企业性质 ：中外合作商业企业 经营范围： 百货、食品、副食品、烟糖酒、音像制品、书报杂志、药品、装潢建材等的零售和配销（包括餐饮）。 商业类型： 仓储式零售 经营规模： 总占地面积 45800平方米，总建设面积 33710平方米，其中超市营业用房面积为 8750 平方米，正常年零售营业额为 40248 万元，出口额为 1000 万美元。 总投资额和注册资本： 总投资： 项目投资总额为 19500 万元人民币，折合 2358 万美元（本研究报告按 1 美元 =元人民币计算） 注册资本：注册资本为 8000 万元人民币，折合 967 万美元。 其中：甲方投入相当于 5200 万元人民币的欧元，占注册资本的 65%，以现汇投入；乙方投入 2800万元人民币，占注册资本的35%，用人民币现金出资。 《外商投资商业企业试点办法》要求从事零售业务的合作商业企业的注册资本不低于 5000万元人民币。 本项目注册资本为 8000万元人民币，符合《外商投资商业企业试点办法》的要求。 《外商投资商业企业试点办法》要求开设 3 家以下分店（包括 3家）的合作商业企业和连锁方式经营的便民店、专业店、专卖店，中国合作者出资比例应不低于 35％。 本项目中方合作者－南光进出口有限公司出资比例为 35％，符合《外商投资商业企业试点办法》中的有关要求。 经营组织方式： 零售 合作宗旨： 引进法国欧尚集团公司先进的营销技术和管理经验，利用苏州工业园区良好的投资环境和苏州工业园区南光进出口有限公司在贸易、供货渠道、人力资源等方面的有利条件，优势互补，共求发展，从而使合作各方获得良好的经济效益。 同时通过本项目的实施，推动苏州商业同国际市场接轨，促进 苏州商业向现代化水准发展，扩大苏州产品出口，以适应苏州这个历史文化名城、国家级旅游城市的发展需要。 合作期限： 30 年，合作公司营业执照签发之日起计算。 1出资期限： 甲乙双方在合作公司营业执照签发之日起 90 天内各提交其出资总额的 15%，计 1200 万元人民币；其余在取得土地使用权证和建筑许可证后 90 天内提交完毕，计 6800万元人民币。 1利润分配： 按合作公司的合同进行分利。 1财产处理： 合作期满，合作公司应依照中华人民共和国的有关法律和法规进行清算。 清算后的财产， 按合作公司的合同规定进行分配。 三、可行性研究报告编制依据 表 11 项目单位委托江苏省工程咨询中心编制《苏州欧尚超市有限公司可行性研究报告》的委托合同； 国家经贸委、外经贸部关于《外商投资商业企业试点办法》； 国家经贸委《关于编制外商投资商业项目可行性研究报告（代项目建议书）有关问题的通知》； 国家、省、市有关统计调查资料； 项目单位提供的有关资料； 国家有关设计规范、标准； 四、可行性报告主要研究内容 根据国家《关于外商投资商业企业试点办法》及《关于编制外商投资商业项目可行性研究报告（代项目建议书）有关问题的通知》要 求，项目可行性研究的主要内容包括： 项目建设的必要性； 项目的市场分析； 项目经营主要内容； 建设选址及建设条件分析； 总投资估算及经济效益分析评价等； 第二节 合作项目主要技术经济指标 该项目主要技术经济指标见表 11。 项目主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 数量 备 注 一 经营场所规模 1 总占地面积 m2 45800 2 总建筑面积 m2 33710 其中：超市卖场 m2 8750 二 经营规模 1 零售 万元 40248 正 常经营年 2 出口 万美元 1000 正常经营年 三 劳动定员 人 585 四 项目总投资 万元 19500 合 2358 万美元 1 固定资产投资总额 万元 16209 合 1960万 美元 其中 :建设投资 万元 15963 合 1930 万美元 建设期利息 万元 246 合 30 万美元 2 流动资金 万元 3291 合 398 万美元 续上表 序号 指标名称 单位 数量 备 注 五 年总成本费用 万元 44032 计算期年平均 六 年销售税金及附加 万元 1006 计 算期年平均 七 年利润总额 万元 877 计算期年平均 八 主要财务评价指标 1 全部投资财务内部收益率 评价基准 6% 所得税前 % 所得税后 % 2 全部投资回收期 所得税前 年 含建设期 所得税后 年 含建设期 3 长期借款偿还期 年 含建设期 第二章 项目背景及必要性 第一节 项目背景 随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域吸引外资进入了一个新阶段。 1992 年 7月，我国 政府出台了《关于商业零售领域利用外资问题的批复》的文件，批准在北京、上海、天津、广州、大连、青岛等 6个城市和 5 个经济特区进行中外合资合作零售企业试点。 在此之后，国家又采取了一系列新的改革方案： 1993 年 3 月，国务院在有关文件中第一次同意将物资供销，即生产资料批发领域列入对外开放的范围； 1995 年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点； 1995 年 6月，《外商投资产业指导目录》中，又将商业零售、批发和物资供销从以前的禁止类列入现在的限制类，允许有限度地利用外资。 因此，越来越多的 外国零售企业进入中国零售市场。 在进入的外商零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）；仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；便利店（如日本的罗森）；超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；标准化食品超市（如日本的友谊西友超市）等。 超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。 它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。 据统计 1991年美国 38 种零售业态中，超市销售额以 %的比例而高居榜首（百货仅占 %），同年日本各种超市销售额也占 %（便利店占 5%，百货店占 %）。 因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要 地位。 当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。 中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。 我国超市始初于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾 产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。 九十年代初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。 随着改革开放的不断深入，苏州商业同其他各行各业一样得到迅速发展，并逐步成为苏州经济发展的主要驱动力之一。 超市作为商业领域的新型业态，在其他大、中城市异军突起，发展迅猛，成为商业的重要组成部分。 但在苏州市尚未能得到充分发展，苏州市超市存在较大的市场容量。 目前在苏州的连锁业中，形成规模，具有一定实力的超市主 要有美佳、百汇和华润三家连锁超市公司。 虽然经过近年来的迅速发展，苏州超市业取得了一定的成绩，但这些超市在经营理念、管理模式等方面还远不能同国际接轨，同时苏州超市业的发展在自身资金的筹措方面遇到很大的障碍，合理利用外资，加速自身发展已成为苏州超市业未来发展的现实选择。 伴随我国加入 WTO 脚步的加快，我国超市业参加世界范围的竞争已是大势所趋。 众所周知，现代商业的竞争已经不单纯是商品本身的竞争，经营方式、服务理念、管理模式等竞争的延伸已成为在商业竞争取胜的关键。 为了引进国外流通领域先进的管理技术、经验和经营模式， 促进地区商业的大开放、大流通、大发展，苏州工业园区南光进出口有限公司与法国欧尚集团公司本着平等互利的原则，经多次协商，决定共同创办“苏州欧尚超市有限公司”（已于 2020年 2 月 1 日签定了合作意向书），以加速苏州超市业的进一步发展，同时带动江苏特别是苏州地区的名优产品出口，以进一步提高江苏省和苏州市的对外开放水平。 第二节 项目必要性 一、有利于提高中方商业经营管理水平 欧尚集团以它超前的经营理念和先进的管理模式一直著称于世界著名超市业中。 欧尚大型超市的组成同时包含了多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的 运用等，欧尚集团不仅把自选、廉价和服务放在同一建筑物中，同时把服务与管理融为一体（欧尚超市的组成详见图 2－1）。 苏州欧尚超市有限公司的建立，将有助于把欧尚优质的服务理念和先进的管理模式带到中国，从而有利于提高中方的经营管理水平和服务观念。 欧尚认为，顾客（消费者和供应商）是使企业生存发展的重要因素，企业的前途取决于顾客的满意程度。 因此，欧尚在经营发展中，一直把向顾客提供最佳服务作为最重要的工作。 为了实现这一目标，他们以提供廉价商品和服务，改进消费者的购物能力和生活水平。 根据消费者的期望，以竞争性的价格，把高 质量的产品卖给消费者，而且在最短的时间里将市场上的新产品 提供给消费者。 在商场布置方面，欧尚努力寻求节省消费者时间的方法，方便消费者购物，使消费者在实用、整洁、舒适的环境下购物（欧尚商场格局图详见图 2－ 2）。 欧尚严格遵守对消费者的承诺，如有价格、交货期限、补货的承诺，欧尚都竭力兑现。 尊重消费者是欧尚一贯的经营作风，每一个消费者在欧尚都会受到礼貌的接待。 欧尚集团对其销售人员，都要求其做到耐心倾听消费者的各种抱怨，并给消费者作必要的解释，可能的话直接帮助消费者处理问题，寻求解决方法，需要的话则带他去找能答复他的负 责人。 在与供应商的关系中，欧尚坚持的道德准则是同供应商建立一种互利坦诚的关系，要求其雇员正直无私，杜绝接受供应商赠送的礼物和好处，对供应商，欧尚一直把他们视为企业的合作者，教育员工在任何情况下都要采取礼貌的态度，在他们面前保持良好的信誉。 欧尚集团具有以下三大特点： 低价。 欧尚的第一个使命是使顾客满意，为此，公司要做到：大量销售工业化产品，以最低价销售商品并达到经营面积的最高营业额，每一家欧尚商场的设计保证能使大量商品快速流通运转；实。