福清向阳城项目专项市场研究报告(编辑修改稿)

福清向阳城项目专项市场研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

销售周期 据调查，综合福清在售或已售楼盘的销售周期，其销售周期（从内部认购期开始到销售完毕为止）大部分在 78 个月之内，个别畅销楼盘甚至出现一开盘便被买家抢购一空的现象，而较长销售周期的楼盘一般也仅需一年的时间便能售完。 福清楼盘销售速度惊人，表明福清商品房需求很大，市 场供应不足，这是房地产发展初级阶段的重要特征之一。 福清商品房入住情况 据调查， 福清市旧区商品房的入住率比西区远远高出很多 ，旧区商品房入住率将近 100%，开发两三年的锦绣花园入住率达到 100%，而西区商品房的入住情况不太好，这主要是由于配套交通不完善的原因，入住率不到 50%。 二、两区房地产市场对比分析 从 2020－ 2020 年福清市国有土地出让情况对比分析旧城与西区未来的房地产发展状况。 2020 年度福清市国有土地使用权招标、拍卖、挂牌统计表 序号 竞得人 出让时间 出让方式 项目名称 土地位 置 出让地块 用途 用地面积 （亩） 底价 （万元） 成交地价 （万元） 平均地价 （万元 /亩） 10 林友惠 挂牌 政府统征 2020－ 05 号 音西镇音西村 居住 100 110 14 郑时钦 拍卖 政府统征 2020－ 28 号 融城西云村 商业、居住 9000 15200 16 陈金龙 拍卖 政府统征 2020－ 24 号 宏路镇棋山村 商业、居住 600 820 17 陈乃建 拍卖 市检察院旧址 东门街北段 66号 商业、居住 1100 1590 19 林绍乐 拍卖 市水利局旧址 东门街 商业、居住 700 1100 2020 年度福清市国有土地使用权招标、拍卖、挂牌统计表 序号 竞得人 出让时间 出让方式 项目名称 土地位置 出让地块用途 容积率 用地面积 （亩） 底价 （万元） 成交地价 （万元） 平均地价 （万元 /亩） 3 福建凯景房 地产公司 挂牌 2020 挂－ 04 号（政府统征 A区－ 1） 音西镇音西村 商业、 居住 13300 13500 7 林建雄 拍卖 2020 拍－ 06 号（政府储备2020－ 04 号、市公安局旧址） 融城街道田乾 路 62 号 商业、 居住 1880 2730 11 福清市洪宽工业村开发有限公司 挂牌 2020 挂－ 08 号（政府储备2020－ 55 号） 融城街道西云 村 商业、 居住 10200 14000 12 福清市高华房地产开发公司 拍卖 2020 拍－ 10 号（政府储备2020－ 009 号） 福清市卫校旧 址 商业、 居住 5380 5680 14 黄友灵等人 拍卖 2020 拍－ 13 号（政府储备2020－ 005 号） 融城街道瑞亭 村 居住 258 460 16 福清市融侨房地产有限公司 挂牌 2020 挂－ 12 号（政府储备2020－ 042 号） 宏路镇石门村、音西镇音西 商业、居住 34740 36340 资 料来源：福清市国土资源局 注：蓝色底地块位置在西区，黄色底地块位置在旧城。 分析：  城区土地出让力度加大。 2020 年，福清市国有土地使用权通过招标、拍卖、挂牌等方式共出让土地 20块，总用地面积 亩。 城区共出让土地 6 块，其中旧城区 3 块； 2020 年，共出让土地 19 块，总用地面积 亩，增长 46%。 城区出让土地 10 块，其中旧城区 6 块。 城区土地出让力度加大，表明政府对于西区建设和旧城改造，加速城区房地产市场发展的决心。  地价大幅度上升。 从统计资料中得知， 2020 年福清市招标、拍卖、挂牌 的平均地价 万元 /亩； 2020 年平均地价 万元 /亩，平均地价提高了 87%，这一方面是由于地价较高的城区土地出让较多，另一方面也说明福清房地产市场正快速发展，可以预期未来土地价格还将继续上涨，这也将使商品房价格继续向上攀升。  旧城的土地价值远高于西区。 纵观 0 05 年城区内土地出让的情况，按照同性质地块（同为商住性质），西区的平均地价约 145 万元 /亩，旧城的平均地价约 287万元 /亩，旧城的平均地价比新区高出 %。 说明旧城的土地价值远远高于西区。 而地价是决定房价的主要因素之一， 这表 明旧城的房价将不会低于西区。  投资者对旧城的房地产市场看好。 从表中可知，旧城成交地价比政府起价平均上涨 43%，远高于西区的平均涨幅的 13%，这说明投资者对旧城的房地产发展市场比较看好，还有很大的潜力。  旧城未来两年商品房供应量少于西区。 从表中可知，虽然西区出让地块数量不如旧城多，但西区地块总出让面积为 亩，旧城土地总出让面积只有 亩，只有西区的 %。 西区未来两年商品房供应量大，竞争大，必然导致商品房价格竞争激烈，而旧城供应量少，价格将更为坚挺。 四、商业发展概况  市区 后埔街、向高街、江滨路、东门路商铺的整体租金价位明显高于清荣大道商铺的租金水平，  在旧城区缺乏有规模有档次的商业中心，需要一个高档次的商业中心来提升福清旧城区的商业形象。 现有商业格局 福清市的商业已具一定规模，其发展水平正逐渐由传统商业模式向现代规范化模式看齐 ，现已吸引了好又多等多家国内知名商家进驻。 市区大型商场、超市多集中于一 拂街、向高街、后铺街、小桥街等传统商业街区，营业面积在 15006000 平方米不等，业态包括饮食、服装、五金、电器、音像、日用百货等。 重点街区商铺价格与租赁方式 在市 调过程中，调研小组重点走访了东门街、清荣大道、江滨路、产塘街、西门街、向高街、后埔街、一拂街、小桥街等区位地段， ，各地段租金价格大致如下：  清荣大道向东 200 米汇集了小零售店、小食店、个体手机店、电子零部件商店、五金商店、铝合金门窗店铺、文具用品店等不同类型的商户，业态种类零乱，店铺装修一般；玉屏路口两边的店面月租金在 2030 元 /平方米；  清荣大道西向 200 米汇集了眼镜城、零售店、小超市、小食店、家私城等不同类型的商户，其中卫校 至医院段 眼镜城、小超市、小食店商户居多，商铺月租金在 30 元 /平方米左右；  后埔 街城皇街口段至清荣路口集中超市、大头贴影像店、服装、文体用品、银行等类型的商家，月租金在 120200 元 /平方米上下；  向高街为福清旧城区新兴商业街区，从今年起租金价格提升，由原来的 100 元 /平方米升至 200 元 /平方米；  成龙步行街为福清市旧城区打造的商业步行街，租金在旧城区为最高水平，达 200280元 /平方米；  东门街至体育广场段以窗帘布艺、木地板的商户较多，兼有餐饮、美发、五金、士多类型的商家，东门街较长，地段不好处租金只有 20元 /平方米左右，人气较旺地段月租金在 80元每平方米之间；  江滨路西门街至 一 拂 路口段汇集了餐饮、零售店、 PVC 建材商店、文件柜 /保险柜专卖店等商业类型，月租金 80元每平方米左右；  江滨路与东门街口主要以摩托车店、超市、茶叶商店、五金店等各类商户，月租金 70～ 80元每平方米左右。  一 拂街为福清旧城区商业中心地段，人气较旺，租金水平较高，在 150250 元 /平方米。 社区商业现状 目前，福清市的社区商业除开发较早的加洲城外，绝大部分尚不成气候，难以全面承担起服务社区生活的要求。 其原因如下： 1）除锦锈花园外，福清原城区内鲜有形成社区环境的楼盘，目前在新城西区开发的楼盘尚且不具人 气，故在社区经济上不是很成熟； 2）已交楼入住的社区普遍入住率不高，加之周边人口密度太低，使已营业的商户在经营上难以为续； 3）社区商铺售价与租金过高，造成商户进入的成本太高，最终形成大部分商铺的空置和关门，其对社区的服务功能自然也就无从谈起。 小结 综合福清市主体商业的布局和经营情况，可以清楚看到市区后埔街、滨江路、东门街商铺的整体租金价位明显高于清荣大道沿街商铺的租金水平，这与上述地段的久已形成的商业繁华程度，日均人口流量成正比。 同时表明了在旧城区缺乏有规模有档次的商业中心 ,需要一个能满足福清旧城 区市民购物功能 \休闲功能 \餐饮功能的高档次的商业中心来提升福清旧城区的商业形象。 本项目可向这方面考虑。 五、本部分小结 商品房销售速度很快 今年土地供应量无增长 空置率低 商品房价格快速上涨 旧城土地价格远高于西区 投资者看好旧城发展 旧城土地供应相对稀缺 商品房消化能力很强 土地价格大幅提升 旧城拆迁成本高 政府加大土地出让力度 福清商品房价格将继续上涨 市场供不应求 福清房地产处于初级发展阶段 旧城商品房价格将不断攀升 本项目具有良好的发展环境 福清房地产将在较长时 间内将保持快速发展 旧城改造和新区开发并进 第四部分：主要竞争对手分析 说明：本部分主要是对福清城区主要楼盘的横向比较及典型楼盘的分析。 主要楼盘的个案分析详见附件。 一、楼盘横向比较 ① 产品对比分析 楼盘 名称 总建筑面积 主力户型 均价（元/ M2） 销售情况 销售面积（M2） 房型 面积区间 玫瑰园 三房二厅二卫 138.7139.09 2400 一期售完，二期05年4月 四房二厅二卫 165.13 开盘，现已售70% 锦绣山庄 80000 三房二厅二卫 119146 2600 06年1月开盘，现已售83% 66206.9 四房二厅二卫 150170 锦绣花园 69000 三房二厅二卫 119147 3000～3500(二手) 分2期销售约1年半全部售磬 69000 四房二厅二卫 150170 龙旺名城 144905 三房两厅两卫 140150 2700 05年1月中旬发售144905（9成四房两厅两卫 150165 ，8月份销售约9成,现已全部售磬 时住宅销量约115017.3） 融侨国际公馆 140000 四房二厅三卫 157.4165.3 3800 06年初一期内部认购，据称已全部认购完 约70000 四房半二厅三卫 164.5175.1 分析：  主力户型多为三房和四房，三房面积在 119147 M2之间，其中以130140 M2为主， 四房面积在 150175 M2之间， 其中以 160 M2左右的为主。  销售速度较快的锦绣山庄和融侨国际公馆主力户型都为四房单位，面积在 150170 M2之间。  按照销售余货量来看，在已开售楼盘中， 融侨国际公馆、玫瑰园三期将是本项目的主要竞争对手 ，锦绣山庄、锦绣花园、龙旺名城等楼盘能够为本项目提供一定的借鉴意义。  融侨国际公馆的各种户型面积普遍都大于其它楼盘的户型面积，实现了更好的舒适度要求。 虽然户型面积大，单价高，总价也。