碧云中惠项目策划书(编辑修改稿)

碧云中惠项目策划书(编辑修改稿)内容摘要：

而不采用物业管理公司，是因为 酒店管理强调的是经营；物业管理强调的是服务。 本项目由 “烂尾楼 ”改造包装而成，属于办公或商住产权，使用权年限只有 40 年，规划设计先天不足，使之难以满足酒店式经营管理 的需要。 产权式商务酒店 “亦住亦商 ”，采用物业管理公司会存在很多问题。 同时，该类产品如果物业公司缺乏酒店经营能力也无法为小业主提供租赁客源和酒店式服务。 如果物业公司没有高效、系统、专业的市场开发能力，业主最后只能是一种传统粗放的出租方式，很难得到稳定的和较高的投资回报率。 酒店管理公司相对物业管理，拥有充足的租房客源。 具有酒店经营管理经验、专业化酒店管理体系、品牌效应、服务品质管理和检查制度、低成本采购服务、订房系统、销售网络和客源分配系统 本项目目标消费群主体是投资客，投资客需要的是投资回报，项目需要满足投资客对于投资回报的要求。 酒店管理公司可以提供投资回报，但是物业管理公司很难做到。 因此本案选择酒店管理公司而不选择物业管理公司。 本项目如何选择酒店管理公司。 第一种选择是 开发商自己建立酒店管理公司进行管理，第二种选择是 引进酒店管理公司提供管理服务。 第一种开发商自 己建立酒店管理公司进行管理。 如世福汇、金银汇等是由中福集团成立的中福酒店管理公司进行管理。 有中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、商务中心、停车场、票务 服务、 DDD 电话、 IDD 电话、洗衣服务、卡拉 OK 厅、棋牌室、桌球室、商场、理发美容室、健身室、出租车等服务。 再如大众河滨（星光名门）是由大众河滨酒店管理有限公司进行管理的。 提供 代订车、船、机票、代订报刊、杂志、室内保洁服务，家政服务，商务中心服务，洗车服务，代购物品等。 这类楼盘因为有专门成立的酒店管理公司，提供的服务要比物业管理公司全面和专业，但是因为是新成立 的公司，原来并非是专业做酒店业务的，在水平上也很难保证达到很高的档次，比如说三星、四星等往往难以达到或者明显显示出来。 最重要的是不能 拥有充足的租房客源。 因此收益是否真的有保证很难确定。 第二种选择是 引进酒店管理公司提供管理服务。 如上海绿地集团引进国际知名酒店管理集团 —— 豪生集团接管绿地集团的产权式酒店“莫奈印象”，豪生集团使用独有的服务品质、管理体制和检查制度，专门设立了７２门酒店管理循环课程对酒店员工进行岗位专业培训。 因此，“莫奈印象”在竞争上最大的优势就是豪生专业的酒店服务。 豪生将通过专业化的酒店 管理制度和流程，在提供周到、完善服务的同时，最大可能地节约酒店的运营成本，为业主带来更可靠的长期收益。 作为纯投资者的产权式酒店，用于长期投资可能更有利于投资者获得稳定而持久的回报。 而对于产权式酒店本身的品质则成为众多投 资者最为关心的内容。 一般投资产权式酒店的人未必会太在乎开发商承诺的６％ — ８％的年回报，他们更看重自己购买的物业整体素质是否优良、未来的保值乃至升值潜力如何。 因此，产权式酒店开发商会不会像做住宅那样，等房子卖完便撒手不管等问题，这才是让投资者们最操心的；况且，国内产权式酒店经营成功案例不多的 事实，也使得更多的投资者踌躇再三。 所以，引入专业的酒店管理公司将是本项目是否能够提供给投资客一个良好回报预期的关键。 对于本项目来说，酒店管理服务的提供，必须 通过引进专业的酒店管理公司来解决，特别是国外著名的酒店管理公司更好，如 豪生集团、澳大利亚龙都集团、 新加坡莱佛士控股、瑞士酒店控股等。 这样一方面能够取信于市场，使投资回报有良好预期，加大投资客购买该物业信心，提高项目销售时的优势，另一方面能够保证项目以后经营管理的成功，降低其他方面如包租等的风险。 注：国外著名酒店管理公司参与项目需要评估，本项目是否 能够通过酒店管理公司评估，因没有评估标准不能判断。 如果该项目不能通过著名酒店管理公司评估，建议采用开发商自己组建一家酒店管理公司，并聘请著名酒店管理公司做顾问，提供相关服务。 包租 项目的目标客户群体是投资客，为了加强他们购买信心，需要提供最低并可视的投资收益，而这种投资收益如何做保障建议采用包租 方式。 房产包租 是指，房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买售人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 现在由于政策原因，据建设部 2020 年 6 月 1 日起施行《商品房销售管理办法》，明确规定：房地产开 发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。 其出台的初衷就是为了防范楼市泡沫，以防止哄抬楼价。 但是规定并没有影响到它在上海的流行。 规避风险的方式很简单，双方在交房验收之前只签订售后包租的意向书，交房之后再签正式合同就是合法行为了。 包租有两种方式，一种是开发商通过成立一家新公司做包租，另外一种是 开发商与另外的包租公司合作，将包租业务转移，并付给一定比例的费用，也是规避的一种方式，这中间还涉及到包租公司的担保公司，向购房者保证租金的支付。 现在市场上还出现一种模式，就是前面所提到的“ 莫奈印象”。 由 绿地集 团担保，业主与其下属公司订立合同，每年的收益率为 8%，而绿地集团与豪生签定全权委托管理合同，并约定收费标准，豪生在年终扣除其费用后的收益全部归绿地集团所有。 这种模式相对来说对开发公司与业主之间均比较合适。 业主获得稳定的收益，开发公司承租风险通过著名的酒店管理公司有效降低。 因此该项目包租建议采用“ 莫奈印象”模式。 具体如何包租，先看一组数据 物业类型 楼盘 位置 单价（元） 方式 住宅 骏豪国际 陕西北路 南京西路 24000 1 年期 8% 世福汇 山东中路 广东路 20200 10 年期 % 莫奈印象 延安西路 番禺路 15000 3 年期 8% 中远行家 杨高南路 1288 号 9200 16 年 6%， 710 年依次 7%、 8%、 9%、 10% 办公 均瑶国际广场 肇嘉浜路 789 号 17000 3 年期 8% 商铺 亚太盛汇 地铁 2 号线 杨高南路站 26000 4 年期 7%，或 4年依次3%、 7%、 10%、 11% 上表统计分析，上海包租收益率基本上是在 — 8%，而包租时间越长，收益率越低。 包租时间一般在 3— 4 年，也有 10 年包租。 本项目包租时间建议在 3— 5 年，收益率在 8%左右。 包租只是为了给投资客一个保底收益作用，因此不建议过长，过高。 为减轻开发商压力，建议包租采取逐年递加的方式，如 6%、 8%、10%的方式。 装修、配套 见相关专题 物业管理费用 本项目存在自用客，而项目没有物业管理，只有酒店管理公司代替物业管理公司运作，因此这笔费用该如何收取。 按照一般惯例，酒店管理公司向 业主收取管理费。 其中包括基本 管理费和奖励管理费。 标准为：基本管理费取费标准为总营业额的2%；奖励管理费取费标准为毛利额的 3% 根据这种方式测算，基本上可 以控制在 5 元 /平方米 *月。 营销策略 本项目营销策略是追求销量控制、价格控制、时间控制三位一体，紧密结合，相互协调。 房子掌握在手中，就能控制价格。 随着时间的推移，不断调整价格，并根据不同时间段推出不同层次，那么整个营销过程就是一个比较完美的营销控制过程。 营销基本思路 在本项目三栋楼中位置最佳、销售价格最高是 A 楼，但是结合本项目销售价格走势设计为低开高走的态势。 为了获取更大的收益，有意识的将 A 楼放于最后销售。 在 B1 与 B2， B1 楼的体量比较大，位置相对比较好，容易销售。 因此先推 B1，可以迅速 制造人气，回笼资金，再推 B2 与 A 楼。 其中A 楼项目定位做机动处理，如果产权式商务酒店销售空间比较大，则A 继续以产权式商务酒店方式推出，如果产权式商务酒店销售不佳，则更多采用办公类型物业推出。 注：《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》已经出台， 于 2020 年 3 月 30 日施行。 其中第八条规定：凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。 因此关于销售控制如何操作，拟打算采用分批申请预售许可，实现销售控制。 营销战术 （销量控制、时间控制） 销售过程将分为四个阶段。 利用公关活动吸引 眼球，利用分销加快销售速度。 引导试销阶段 本阶段通过大型公关活动来吸引眼球，将采用“酒店管理公司竞标”或者类似活动拉开销售帷幕，掀起销售第一波。 该阶段的消费群体是针对通过长期租赁，以租金形式与土地自然增值获取收益投资客与金桥开发区内自用客消费群体 采用“酒店管理公司竞标”或者类似活动，目的在于从开始就确立起本案具有良好的投资收益形象。 而直销的采用，目的在于三个方面：直接接触项目消费者与使用者，了解该类群体对项目的认同度；其次本项目自用型消费群体基本处于项目周边 3— 5 公里范围内，区域不大，有直销可能；其 次节约销售费用。 通过面对面的接触，了解目标消费群体真实想法与策划报告吻合程度，并据此对销售策划做修正。 如果该阶段的目标消费群体对于项目有良好的投资热情，将加大 此类群体的销售，减少温浙分销，从而节约销售周期和销售难度。 直销的采用可以最大限度的减少销售成本。 阶段时间： 2020 年 7— 9 月份 阶段推盘量： B1 楼 276 套 阶段目标： 1）、传达项目上市信息，基本形成项目的知名度 2）、 B1 楼销售率达到 80%，即销售 220 套房产。 阶段主要工作： 1）、广告宣传推广、楼盘预售信息发布 2）、售楼处 与现场接待、来电来人过滤与营销监控 3）、针对金桥开发区做直销工作。 4）、初步建立温浙分销渠道 广告支持：围绕公关活动做宣传 外地推销与本地强势攻击阶段 引导试销阶段结束后，根据引导试销阶段反馈信息对于后期策划做修正，并结合温浙分销渠道的建立。 进入外地推销与本地强势攻击阶段。 该阶段的消费群体重心放置于通过房产价格上涨，进行低吸高抛获取一定收益投资群体上，利用温浙投资客形成销售第二波， 同时稳固发展通过长期租赁，以租金形式与土地自然增值获取收益投资客。 并利用第一阶段销售所造成良好口碑，切入与金桥开发区 内公司有商务联系的公司的消费群体以及其他几类消费群体。 阶段时间： 2020 年 10 月 — 2020 年 1 月 阶段推盘量： B1 楼余房、 B2 楼 204 套、 A 楼中 50% 230 套。 阶段目标： 1）、全力促进项目销售 2）、 B2 楼销售率达到 90%， A 楼推出量的 90% B1 楼销售结束 阶段主要工作： 1）、广告与 SP 活动 2）、售楼处与现场接待住宅全力推出 3）、稳固金桥开发区直销。 4）、利用温浙分销渠道全力销售 广告支持：强力度、高密度的广告宣传 销售方式：以分销为主，辅以直销 冲刺阶段 该阶段的销售工 作基本上是在前阶段工作的调整，将从分销渠道为主转变为以分销与本地客户并重，两条腿走路的阶段。 由于春节淡季因素，该阶段与上一阶段有一个月的时间差。 该阶段销售将利用“五一”长假完成最后的销售。 除“五一”前后，该阶段广告密度明显降低，利用已购买住户的口碑和房产已经交付使用的 公关活动宣传吸引人气。 从而达到销售目的。 阶段时间： 2020 年 3 月 —— 2020 年 5 月 阶段推盘量：所有余房 阶段目标：实现项目的基本销售结束。 阶段主要工作： 1）、广告与销售并进 2）、分销与本地销售并进 广告支持：围绕房产交 付公关活动与已购住户口碑做广告宣传 清盘阶段 阶段时间： 2020 年 6 月。