皇家御景豪宅全程策划报告――豪宅全程策划理念创新范本(编辑修改稿)

皇家御景豪宅全程策划报告――豪宅全程策划理念创新范本(编辑修改稿)内容摘要：

㎡ 物管内容 红 外 线 监 控 、 保 安 巡 逻 管理费 一 l 元／㎡ 月 主力卖点 配 套 齐 全 营销主题 我 的 城 市， 我 的 家 竞争对手三： 项目名称 紫 藤 花 园 项目定位 中 档 住 宅 目标客户 事、企业单位职工 绿化率 37 . 2 % 周边配套 市政医院、金融、保险学校俱全 44000 ㎡ 建 筑 面 积 规划布局 正南北向整齐排列式 建筑风格 现代时尚的建筑风格 园林风格 以中心花园为主的周边绿化 社区配套 商业网点、会所、美容美发、洗衣房、咖啡屋、邮政储蓄 售价 最 高 3 300 元／㎡ 最 低 2 720 元／㎡ 均 价 2 720 元／㎡ 主力户型情况 主 力 户 型 建 筑 面 积 实用率 82% 三室二厅二卫 129 . 74 ㎡ 三室二厅二卫 146 .5l ㎡ 三室二厅二卫 163 . 01 ㎡ 四室二厅二卫 191 . 4l ㎡ 物管内容 智能通信系统，安防自动系统、保安全天候值班 管理费 多层： 元／㎡ 月 小高层： 元／㎡ 月 主力卖点 设计规划理念亲近自然，社区内外配套齐全 营销主题 藤草花园、宁静花园 竞争对手四： 项目名称 香 天 公 寓 项目定位 中 档 商 住 物 业 目标客户 事 业 单 位 职 工 绿化率 33 % 周边配套 穗 丰 花 园、 小 商 品 店 建筑面积 18600 ㎡ 占地面积 24000 ㎡ 建筑风格 现 代 主 义 风 格 园林风格 楼 之 间 绿 化 规划布局 排 列 式 社区配套 乒 乓 球 室 售价 最 高 3100 元／㎡ 最 低 2150 元／㎡ 均 价 2700 元／㎡ 主力户型情况 主力户型 建筑面积 实用率 二室二厅 ㎡ 88% 三室二厅 ㎡、 129 ㎡，、 149 ㎡ 四室二厅 ㎡ 物管内容 24 小时保安，电子巡逻 管理费 1 元／㎡月 主力卖点 规 模 大、 户 型 多 营销主题 香港路上唯一小区内的小高层 结论： JH 区域并没有产生真正意义上的豪宅，高档楼盘所占的市场比例比较小．无论是从楼盘的硬件还是软件来说，配套设施相对来说都是比较薄弱的。 对于南项目而言，发展豪宅所面临的市场空白比较大，产品的发挥空间比较大，价格空间也比较大。 二、项目定位 目标客户群定位 豪宅的目标客户群自然是金字塔尖端的消费群，根据 5％的人具备购买豪宅能力的定律，我们针对这部分消费者的消费特征以及消费心理来进行调查。 皇家御景目标客户组成： 非目标客户群 95 ％， 目标客户群只占整个市场中金字塔尖顶部分，数量为 5% 目标客户群：企业家：外企 CEO；高科技领军人物；政府高级干部；企、事业高级领导；演艺界知名人士占该市人口约 5 % 目标客户群特征（挖掘）：具有一定的社会地位和思想内涵；个人素质属于 WH 市的上层水平：有稳定、可观的收入来源；对待住宅消费的态度较理性：讲究品位、渴望个人价值被社会所认同； 目标客户群的居住心理（提升）：追求与自身素质相匹配的住所：追求高质量的生活方式：寻找与不同建党的生活形态：从住宅价位、面积、类型、高度上体现价值：寻求尊贵感；追求精神与物 质的平衡；能够接受高质高价的产品； 2 、市场定位 战略决定方向，方向决定了企业如何在竞争行业与市场中形成独特的竞争优势。 目标集中战略认为，主攻某个特定的客户群，必须以更好的产品，更高的档次，更好的服务，迎台某一特定客户对象，从而超越更广阔范围内的竞争对手。 豪宅开发，要想脱颖而出，就应“做得最好”“方方面面都是精品甚至是极品”。 从设计、从质量、从配套、从服务都可能是“最好”。 以其无以伦比的内存质量与档次形象，服务于高收入阶层，甚至是金字塔塔尖人士，建立起独有的核心优势。 皇家御景的市场定位表述： 区域中心的顶级豪宅：素质人文、优势环境 、 黄金地段、完美配套、人性化服务、高质量、专业设计； 3 、产品定位 创新和超前是豪宅的生命，最新、最独特、唯一性的东西才能产生高附加值，才能成为买家追捧的产品。 豪宅不应只是一种空间尺度的界定，而是一种生活方式的气度；一种博览天下的视野；一种不凡的口昧的挑剔，一种人为关怀的见识。 本案地块具备开发高档豪宅的潜质，但如何才能在市场中突围而出，则必须独具创新性与唯一性。 这一定位体现六大特点： 超前性：从理念到规划到产品保持 5－ 10 年适度超前。 差异性：本着“以人为本”设计理 念，打造标新立异的“空中私家花园”豪宅，以个性鲜明、品位高尚的建筑造型、高档豪华的配套与服务，结合立沛化精致园林，使之成为独具空中私家花园的经典豪宅。 皇家御景的产品定位表述： 产品的质变创新、产品设计的唯一性、抢占市场的制高点这三方面的优势结合在一起，产生出来的是：对项目而言：舍我其谁的气势；对客户而言：非你不嫁的诱惑； ★市场导向性：市场接受，以需求为导向。 人与自然相依相存，身在繁华都市之中，又能时时亲近自然，都市别墅式住宅成为人们追求居家环境的最高境界。 ★创新性：首创空中私家主题花园，景观电梯，一梯 一户等。 ★高档性：时尚的外部设计，豪华的内部配置与装饰，舒适高雅的户型设计，管家式服务，尊贵会所配套，先进智能化系统等。 ★生态性：立体空中私家花园，塑造出都市内的“世外桃源”式生态空中别墅豪宅。 三、产品设计 产品设计理念的表述 市场领导者策略―――打造豪宅市场的“劳斯莱斯” 以上产品设计理念由六方面的元素作支撑： 独特性（产品创新――私家空中花园） 个性化（度身定造――面积大＋功能多） 稀缺性（地段或景观――黄金地段＋限量套数） 高品味（建筑凤格与主人品味――现代凤格＋高素质业主） 豪华性（配套与装饰――配套奢华高级装饰） 高价格（单价与总价――片区最高价格） 1 、整体规划 本项目为高容积率的高层豪华住宅，容积率设定 6 ，总建筑面积 32020 平方米， 小区规划为 3 幢超高层住宅及景观配套用地。 其中一幢呈复式住宅，层高 31 层，另两幢层高分别为 32 及 34 层。 首层全部架空 6 米， 3 层塔楼均为混凝土框筒结构。 另建地下 2 层，用途为车库及设备用房。 绿化率为 50%，除退缩用地绿化外，其它用地规划为绿地及配套，其中绿地部分规划为精致的休闲景观园林，配套部分主要为室外网球场、高尔夫推杆 练习场、羽毛球场等。 2 、建筑风格 一个真正的豪宅就是要让“受众”去感受一种氛围。 本案的目标客户为事业成功人士，现代、简约的表现手法最能让这些“受众”产生共鸣，同时豪宅要显现唯一性与独特性，首先要赋予项目凸现风格的外衣。 ( 1 ）风格设计目标 使本案成为“标志性豪宅建筑符号”。 ( 2 ）风格设计原则： 以纯现代的手法去沛现其独特性，立面以鲜丽、明快的色彩搭配为主，一反市中心群楼建筑灰沉、刻板的感觉，凸显个案的个性风格，并能与中心园林融为一体，达至浑然天成的境界。 力求使整个立面体现简约纯粹的现代时 尚，采用地标性设计及飘逸的弧线设计，加强了该项目的可识别性，使其在众楼盘当中别树一帜，给“受众”留下深刻印象。 ( 3 ）风格设计说明：。