湖塘水漾年华策划报告(编辑修改稿)

湖塘水漾年华策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

多层除釉面砖及涂料外，可考虑运用部分仿真石砖，可营造欧洲建筑风情。 ③ 底墙面可采用具有文化底蕴的浮雕设计。 ④ 窗的形式采取多样化处理（飘窗、角窗等），开闭方式以平移和外开为主。 ⑤建议用较活泼的暖色作为主色调如黄色、蓝色等。  景观阳台 ① 在考虑住宅内部采光条件的同时，尽量加大阳台部分的进深，以供住户作为休闲空间。 ② 在立面上避免单调重复，将其分段配合色彩变化，使大面积墙壁富于变化。 小高层采用上下错位式阳台设计。 ③建议增加大角度观景窗 ,比如用 270度观景窗 ,让业主感受到“溪石共嬉戏，水月相玲珑”的江南风情。 ④为统一立面，建议空调位统一隐蔽在阳台内侧。  车库设计 由于小区规模大且定位中高档社区，因此建议人车分流，车库泊位按 1：，既有地上临时停车位，又需要有地下车库，地 下车库建议设计在小区北部广场下，可直接从车库通往小高层，出入十分方便。 地下车库一般净高 4米左右。 九、户型建议  设计原则 由于本项目定位中高档，因此设计应秉承“以人为本”设计理念，坚持实用适用原则，进行户型创新。  户型设计理念 户型设计体现人本理念，有明确合理的功能分区，注意采光通风，讲究房间的间隔分布，具体一点就是：全明设计，大开间，短进深，景观阳台，动线合理，功能分区，公私分开，干湿分离等。  主力户型 小户型热销是今年常州楼市的一大主题，也反映了由于房价不断攀生，为控制购房总价，消费者在保证功能齐全的 情况下，对经济实用的 100130 平方米中小户型更独有情钟，新城芳草园 105 平方米小三房热销就说明了这一点。 鉴于项目定位为中高档住宅，购房者多为周边工薪阶层，因此我司建议以经济实用的 100130 平方米大小三房作为本项目主力户型，而其中 110120 平方米三房二厅一卫户型配比适当放大，以迎合市场实际需求。 而 130150平方米的户型为补充户型，而 150平方米以上的户型只是点缀，主要为提升楼盘档次需要。 因此，我们的户型配比建议是： 户型配比 户型面积 户型类别 配比建议 备 注 90100 平 方米 2 房 2 厅 1 卫 20% 辅助户型 110— 120 平方米 3 房 2 厅 1 卫 40% 主力户型 120130 平方米 3 房 2 厅 2 卫 20% 主力户型 130— 150 平方米 3 房 2 厅 2 卫 4 房 2 厅 2 卫 5% 辅助户型 150 以上平方米 4 房 /5房 /跃层 5% 辅助户型  户型细节 玄关： 玄关可适当压低，造成先抑后扬的视觉效果，上方建议做成吊柜，还可以适当存放一些物品，一举数得。 客厅： 开间 米，不少于 4 米，客厅设计最忌讳所有房间绕厅布置，造成开门太多，通行线路交叉，不利于 厅内家具的布置和使用，也影响休息区的私密性和安静。 餐厅： 临窗景观餐厅概念，视觉与味觉完美结合，吃饭成为一种享受。 卧室： “大厅小卧”曾经流行，但不能走极端，建议客厅面积在 2130平方米，卧室 1215 平方米。 书房 : 三房的户型中可将多功能房设计成书房 ,迎合比较注重文化品味的学校、医院、机关单位人员。 储藏室： 建议既可设计成“走入式”，也可在卧室内设计“嵌入式”壁橱。 墙体： 房间在无非承重墙的要求下，建议选择优质薄板或者空留请业主打成橱壁墙，以节省空间。 厨房： 建议“ L”设计，动线合理，实 用方便，有操作平台。 卫生间： 一般大户型有双卫，一间主卧，一间公用。 公用卫生间建议浴厕与洗手分离，先是“洗手间”，里面是“浴厕间”。 洗衣机： 建议在卫生间或阳台辟出一定位置，以免洗衣弄湿地面或穿厅越室不方便。 景观阳台： 面积控制在 56 平方米，形状有变化以丰富立面效果。 十、物业配套及景观设想 家庭智能化建议 前瞻、实用原则 24 小时保安巡逻 /小区电子红外线监控 /可视对讲系统（选装） /三表出户远传/小区一卡通系统 /车库闭路监视系统 /有线电视 /宽带 /三防报警系统等 交通系统 人车分流的三级道路体系： 尽量避免长距离直线车道，希望以弧形车道来控制车速，以减弱噪音及废气污染提高安全系数。 以步道路作为纽带，建立三级网络道路系统，车行路、单元路、景观人性小径相结合，达到出行方便、散步达到视觉上移步换景的连续感。 地面材质考虑：车道要耐用、防滑、基本无噪声，设有减速带；步道具有健身、赏景、休闲散步的作用； 景观及休闲  建筑景观化 建筑是刚性的，应通过景观柔性，把自然和人性回归。 因此建筑摆设、朝向、布局应尽量面向景观资源，做到“推窗见景、户户有景”。  立体绿化水化 建议保留或移植原有大树林，少建绿地多栽树，大树既是“空气吸尘器”，更容易塑造人与自然的和谐统一。 起伏坡地、立体绿化，大大提高绿化率的同时，使景观变化富有动感和层次。 在提高绿化率的同时，也应强化“水化率”概念。 本地块南邻大通河，自然的河道，像人的血液一样，流动显示生命活力。 园内也应有水景，建议导入“叠水活景”设计，也就是瀑布的一种变形，水从高到低，蜿蜒起伏，潺潺流水，滋润心田，形成双水景概念。  主题景观与组团景观结合 由于项目规模较大，建议设置一个主题广场，形成一个开放的精神堡垒式休闲活动广场，建议以 “城市之光”命名，显示武进湖塘大常州副城市中心的美好城市前景。 为照顾景观的均好性，以弱化位置不好房子的销售抗性，建议设计组团景观，做到户户有景，家家见绿。 水、绿色、石、雕塑，是造园的基本元素。 “石令人古，水令人远”、“园可无山，不可无石”，“小中见大”是造园的常用手法与精髓。 建议雕塑一些与湖塘纺织有关的人文历史小品，提升小区的文化内涵。 比如浣纱女等。  运动休闲 强调景观的可参与性，融合自然、运动、健康的生活居住主题，是小区规划的一个重要方面。 因此本项目一定要考虑设置一些必要的运动休 闲设施。 建议设计一条慢跑道，把小区串联在一起利于晨练。 还要考虑老人和小孩的健身玩耍需求，比如建造亲子乐园、老人健身广场、休闲凉亭等，让老有所乐、幼有所玩。 配置一定数量的户外健身运动器材，部分散落在小区的内部，部分集中在健身休闲广场，提高运动设施的利用率。  背景音乐 小区建议设置背景音乐，兼做紧急广播之用。 假日的午后，一杯香茗，舒缓的音乐，如画的风景，打造音乐侵淫的生活境界，让人沉醉其间，流连忘返。  植物选配 风格自然化，园林主题化。 即局部不同风格的园林与建筑风格融合一致，相辅相成，形成数个园区，而每个园 区均有其相应的主题，为其塑造特殊的文化背景，别具一格，趣味无穷。 具体做法是运用各类植物的独有风味，进行人格化配置，形成各种风格的景观，如松柏之挺拔傲然，竹之潇洒风流，杨柳之婀娜多姿，莲之亭亭玉立等。 让业主尽享“楼在园中，家在景中，小桥流水到我家”的生活意境。 园林化的景观还需要贴切的艺术化的好名称，便于提炼主题景观组团特色，并形成一个系列，使景观特色鲜明有文化归属感，也便于景观的宣传推广。 比如以代表江南特色的“梅、兰、竹、菊”命名，组团名分为梅园、兰园、竹园、菊园。 当然，这里只是假设，届时景观设计出台后，我 司再根据景观特色给一个恰如其分的组团称谓。 十一、开发流程及销售安排 房地产开发流程 第一阶段 前期阶段 第二阶段规划设计阶段 同时进行 第三阶段施工图阶段 同时进行 第四阶段 招标阶段 第五阶段 施工阶段 第六阶段 验收阶段 第七阶段 物业管理阶段 销售安排  开发推广步骤 ㈠工商注册 ㈡税务登记 ㈢立项 ㈣土地手续 名称登记 国税 项目建议书 定桩验线 验资 地税 可行性研究报告 丈量 房地产资质 统计登记 立项 交纳地价款 机构代码 银行开户 报批 土地过户 资格预审 标底编制 编制标书 招标（议标） 合同签定 基础 主体结构 管线 内外装潢 市政配套设施 各分部、分项工程竣工验收 —— 全部工程竣工验收 —— 开发商、施工单位、监理公司、设计院四方验收 —— 房屋入库（确定房屋管理形式房屋验收） —— 出库分配及销售，办理产权证 拆迁安置方案建议（领取拆迁许可证） 动迁会及拆迁安置 场地三通一平（房地产开发手册） 申请伐树许可证 与各市政配套部门协调（尤其供电局） 实现七通一平 制作资料（包括用途、规划、结构、布置等） 完成总投资 25%以上 物价局备案 建议物价局下对比价 （以上的工作领取预售许可证） 物 业。