深圳别墅研究报告(编辑修改稿)

深圳别墅研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

立、双拼、联排、叠拼等建筑形态外，还引入多层的建筑形态；近年也有一些普通住宅用地规划时，希望通过部分别墅形态拔高项目档次，在项目景观优越的地方设计了别墅产品，因此，混合物业形态的项目成为深圳别墅市场供应的主要产品，纯别墅项目比较稀少。 户型结构和面积配置 、户型结构 【功能分区明显】 首先是大功能空间的分配，具体表现在生活区、功能区、工作区、休息区和休闲区等的设置上。 生活区 —— 满足基本起居生活和对外交流的家庭活动空间，包括会客厅、起居厅 、餐厅，尺度再大一些则又增加门厅、家庭厅、电梯厅等； 功能区 —— 满足基本起居生活之外的活动空间，根据不同的户型尺度，分别包括车库、储藏室、公共卫生间、独立书房、会议厅等； 工作区 —— 解决家庭事务的区域，包括工人房、厨房、洗衣房等； 休息区 —— 满足基本起居生活的静区，包括主人房、父母房、客房等； 休闲区 —— 满足家庭文体活动、休闲娱乐的空间，如娱乐室、休息廊、桑拿房、烧烤房、游泳池、健身房、花园阳台等。 实现功能分区的方法主要有两个：一是在平面上通过水平距离来实现，二是在空间上通过不同楼层或错层来实现。 深圳别 墅户型主要运用空间上的方式实现大功能空间分配，而且表现比较明显。 一般在不同的楼层设置不同的功能：高层以休息区为主，以休闲区和功能区为辅，更多与家庭休息生活有关，属静区，能保证家庭生活的私密性；中间层或底层则设计为生活区、休闲区、工作区和功能区，属动区，以方便对外交流、增加住宅舒适度。 各功能分区具体配置主要以高低错落或是水平距离来实现，如以走廊形式分离主卧和客卧等。 【功能配置细化】 其次是细化内部功能配置，比如功能区除了公共卫生间外，还可以增设独立书房、储藏室，起居室可以拆分成会客厅与家庭厅，休闲区还可以增加休闲娱乐空间，卧室可细分为睡区、坐区、卫生区和壁橱区等。 【更强调私密性】 三是加强私密性保障，比如休息区与生活区分开设置，主卧室和其他生活设施分开等。 设计上可以采用分离法或整体法。 分离法是指将各个小功能区进行有距离的分离，以减少各种影响，如客餐厅分离、主客卧分离等；整体法是指把生活所需空间较好的集中到一个较大的区域内，减少与外面交流，如套房设计等。 加强 私密性 已经成为别墅户型设计重点考虑的内容。 【合理分配面积】 四是合理分配面积，做到各功能空间的协调。 休闲型物业，可以适当增加休闲区的面积，以突出休闲的性质；居家型物业可以增加生活区和休息区的面积，突出居住舒适性。 总之，既要保证物业功能的侧重，又要协调好各方面的尺度，最大程度满足人们对住宅的要求。 、功能与面积尺度关系 选择不同类型的别墅户型样本，按面积依次递增排列，通过对各个细分功能分区的面积估算，可以发现： 【生活区】 功能分区 项目 仙泉山庄 E型 瑞河耶纳 F2型 仙湖山庄 C型 云深处 A型 观澜高尔夫大宅 D型 总面积 200 230 270 523 868 生活区 客厅 31 35 34 36 131 餐厅 25 17 13 22 35 起居厅 10 － 30 24 － 门厅 － 16 13 23 电梯厅 － － 26 客厅与起居厅逐渐细分，同时随面积变化依次增加了门厅、电梯厅，客厅的面积尺度在 3040 平米区间，能满足各类型物业的需要，餐厅的面积尺度主要在1525 平米区间，门厅的面积区间在 15 平米左右，起居厅面积在 1030 平米区间。 超大面积的高尔夫物业为表现出豪华大气，在生活区各部分面积尺度都有 所放大。 【功能区】 功能分区 项目 仙泉山庄 E型 瑞河耶纳 F2型 仙湖山庄 C型 云深处 A型 观澜高尔夫大宅 D型 总面积 200 230 270 523 868 功能区 车库 － 41 35 54 104 客卫 1 5 5 6 5 10 客卫 2 5 5 4 － 5 独立书房 9 0 0 12 23 会议厅 0 0 0 0 60 储藏室 － 41（赠送） － － － 功能区必须具备的有公共卫生间和车库，其它如独立书房、会议厅等则根据户型面积的放大而选择性增加，公共卫生间面积在 5 平米左 右，双车位车库的面积在 40 平米左右，独立书房面积在 10 平米左右。 【工作区】 功能分区 项目 仙泉山庄 E型 瑞河耶纳 F2型 仙湖山庄 C型 云深处 A型 观澜高尔夫大宅 D型 总面积 200 230 270 523 868 工作区 厨房 10 12 12 11 40 工人房 9 10 7 － 洗衣房 － － 9 5 工作区必备的有厨房、工人房，由于工作区主要由工人使用，在别墅产品中所占的比重变化不大，一般厨房面积占整体面积的 5％以下，工人房面积能满足基本居住条件即可，一般在 710 平米左 右。 【休息区】 功能分区 项目名称 仙泉山庄 E型 瑞河耶纳 F2型 仙湖山庄 C型 云深处 A型 观澜高尔夫大宅 D型 总面积 200 230 270 523 868 休息区 主人房 26 34 40 50 147 客房 1 14 16 14 17 53 客房 2 14 12 13 15 42 客房 3 10 10 － 15 35 客房 4 － 10 14 － 户型整体面积增加，主人房面积尺度会适当放宽，但基本占整体面积的 15％左右，而休闲度假型别墅主人房所占比重仅 10％左右；客房一般设置 3－ 4 间，最小面积在 10 平米左右，最大面积在 20 平米左右，部分客房内也设置卫生间或更衣室。 【休闲区】 功能分区 项目名称 仙泉山庄 E型 瑞河耶纳 F2型 仙湖山庄 C型 云深处 A型 观澜高尔夫大宅 D型 总面积 200 230 270 523 868 休闲区 露台 5 29 25 74 58 花园 110 81 218 800 1200 娱乐室 － － 13 － － 其它 健身房。