望江边岛项目营销推广方案(编辑修改稿)

望江边岛项目营销推广方案(编辑修改稿)内容摘要：

毗邻风景名胜而居，与周边以水相隔，又有名迹九眼桥相连，独特的地理位置自然提升优越的居家感受。 （附图一） 同时，本物业区位又与磨子桥商圈、棕南棕北休闲区以及人南商务区、盐市口商圈等紧密相连，人们无须割舍享受市中心生活的心理习惯。 完全人车分流的小区道路交通体系 “车在街中行，人在坊中游”是本物业道路交通体系的一大特点。 行车 道以住宅周边环道及鱼骨状的区内道路为组织形式，仅 5米宽的车道限制了车速，减少了噪音和汽车尾气造成的污染，并最大限度地将土地还归自然。 与车道截然分开的步行道贯穿于小区内部，将绿地、户外活动场地、公共建筑和住宅联系起来，形成一条无障碍绿化通道，使业主居住其中，体会到“以人为本”的设计理念对业主的尊重。 这种完全人车分流的小区道路交通体系保证了居住区内的安全和安静，保证了居住区内各项生活与交往活动正常舒适地进行，避免了区内私人汽车交通对居住生活环境的影响。 （附图二） 严格按照建设部 3A级住宅和绿色生态小区标 准打造的生态河居 小区开发建设达到 3A 住宅等级，以及申报评定绿色生态小区是本项目的目标，因此，在住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能及经济性能等 5大方面，本项目都能做到优秀并适当超前。 建设部的硬性指标使得小区住宅品质和环保质量都有了量化标准，客户有据可查，证明本物业并非凭空吹嘘炒作的产物，因而优越品质令人信服。 名师设计引领风骚 本物业由著名的香港何显毅设计师事务所担纲设计，该所曾设计了万科在上海的知名物业“优诗美地”，以及深圳明星楼盘“星海名城”等，以科学合理的园区规划获得深圳、上海等地购 房者的认同。 对于本项目，该所设计师深入研究了地形地貌，提出了充分利用周边自然人文环境，同时构建小区内睦邻交流的绿色生态规划。 二、物业劣势及对策分析 地域劣势： ①交通不便是最大问题，连接地块的主要通道九眼桥计划年底正式通车，石牛堰沿河改造工程也要 9 月底才竣工，而二环路上唯一通往本物业地块的通道处在环境杂乱的待改造区之中，要穿过相当一段脏乱地段才能达到本物业，这难免会给客户造成很坏的第一印象。 ②地块虽处两河之间，但占地不大，真正临河的只有小部分，其余周边都是待拆迁地段，缺少优美、完整的社区形象。 ③ 所处区域附近工厂较为密集，烟尘排放量较大；而城东客运站、九眼桥劳务市场近在咫尺，对本物业周边的治安、清洁，以及对小区居住的舒适性，都是不利因素； 对策： ① 宣传政府对该片区的规划，暗示本物业将对该区域改造所起的带动作用，激发客户对这一区域美好未来的预期； ② 通过相应的广告和公关活动强烈造势，深度挖掘望江楼、九眼桥、古锦官驿旅游文化区的价值，利用这些风景名胜的唯一性，提升物业地段的含金量，并彰显家住风景名胜区的惬意享受； ③ 对物业的客观物质条件，如高绿化率、丰富的植被品种、星级智能化配套及后期高水平的物 业管理等方面加强宣传，同时在售楼处及现场接待处也须时刻展现本项目的物管服务水平，从宣传和形象两方面同时着力，以求最大限度减轻客户的心理压力；同时有效利用工地围墙，掩饰目前地块不良形象。 价位劣势： 价格始终是决定客户下单的关键因素。 从成本测算来看，本物业售价在新近推出的同类项目中处于最高水平。 而本物业相对于郊外同类项目的地利优势，也因交通不便而对有车族缺乏足够的说服力。 对策： ①充分展现物业所处地段的现实意义，强调突出目标客户群对市中心生活工作的心理习惯，强调突出房屋的价值主要由地段表现 —— 房子本身 是不会增值的，使目标客户认同本地段的物业价值和增值潜力 ,以及独特性所带来的身份的自豪感。 ②、突出本物业为名师设计，在小区规划方面具有一定的超前性。 三、物业机会分析 市场空白点：二环路内风景区旁的联排别墅 目前联排别墅市场风起云涌，中华园、成都花园、府河音乐花园等项目已经强占了一部分市场，万科城花、御都花园别墅、龙泉假日阳光等项目也已纷纷亮相，而且 8 月还会有一批联排别墅推出，比如中华园四期、美洲花园等，市场竞争正日趋激烈。 但通过分析不难发现，上述项目中不乏打着 TOWNHOUSE 旗号，实际只是花园 洋房的。 而真正意义上的 TOWNHOUSE 除了已经销售大半的成都花园外，只有万科城花有 28 套，以及郊县的龙泉阳光假日，这三个项目的地理位置都较远，市政规划配套相对本物业较弱，与上述项目相比，二环路内有河有园的位置就是本物业独一无二的卖点，也是本物业的一个机会点。 此外，上述项目的纷纷面市，为联派别墅造出了声势，提升了这类住宅的热度，使得高收入群体的目光得以聚焦到这种新的住宅形式，可以说这为本物业的推广做出了有益的铺垫。 （附图三） 联排别墅在短期内还不会出现供需失衡的局面。 从长远发展趋势看，城市中产阶级偏上层的发展壮大是经济发展的必然。 据市统计局对本市居民收入的一项调查结果表明，高收入者主要是企事业单位负责人、专业技术人员、金融证券行业的从业人员、 IT 人士等，而这部分人士的数量正呈扩张态势，这就意味着联排别墅的市场容积也会随之而逐渐上升。 成都首个申报建设部 3A住宅等级的项目。 目前成都还没有冲击建设部 3A 住宅等级和 A 级绿色生态小区的项目，本物业率先出击，自然把握市场先机。 本项目地块周边的道路等市政设施正在改造中，联系锦 江区政府对东南片的规划，能唤起客户对地段远景价值的认同。 大连万达的品牌知名度已经打开，其三项承诺显示了公司实力和信誉，这对本项目的推广销售也有积极作用。 目标客户市场分析 一、目标客户群确定 本物业定位为高档、优雅的独院住宅小区，其规划设计均是本着以人为本的精神而进行，但本物业较高的房价决定只有高收入阶层才能入住本小区。 以本小区最小面积及起价为例： 以 5500 元 /平米的起价计算，则小区内最小面积（ 180 平米）的一套住宅的总价大约为 100 万元。 按条件最优惠的 8成 30年按揭计算，需首付 20 万元左右，月 供。