新龙广场项目前归及销售建议(编辑修改稿)

新龙广场项目前归及销售建议(编辑修改稿)内容摘要：

180 万平方米 3．对于办公用房来说，周边大量规划住宅用房，使得该区域 缺少纯办公气氛 4．对于住宅来说，本项目规模较小，很难增加来自创造附加值的高额利润 5．相对于新梅和其他一些公司，品牌效应弱 c)机会点 1．西藏北路拓宽带来的商机西藏北路二期拓宽工程已经启动，将建成一条北至中山北路南到中山南路双向六车道的城市中心主干道，通过西藏北路从本项目到世博会场馆区域约 7． 5 公里。 2．轨道交通 8 号线连接整个上海轨道交通 8 号线 2020 年底建成通车，及时将在本项目地块旁边建一个站点，这将对住户的出行带来极大的便利。 而且该线路直接连接世博会浦西、浦东场馆，这对办公用房是一个很大的优势。 3．本区域旧貌换新颜本区域原先给上海人的影响是较差的，周边到处都是危棚简屋，但规划后将建成绿色景观线和环保生态型高档住宅区和商贸区，这将为住宅用房以及商业用房的销售带来大量的人气。 4．本区域原先办公用房的客户本区域内原先有大量外省市驻沪办事机构，在本区域已经办公、居住了许多年，对该地区有一定的了解，愿意继续在本区域生活，这将是办公用房的潜在客户群。 5．本区域与其他同等区域的价格差由于各种原因，造成了目前本区域比其他同等区域的价格低，这样在规划项目逐渐启动后，会形成一个销售价格逐步上扬的走势。 6．周边 大型 CBD 的形成带动的商机目前北外滩、外滩、人民广场、南京西路和不夜城等集中商务区的建设和成熟，本项目的地理位置正好等距离辐射这些区域，形成补充。 五．本项目产品建议 本项目整体规划布局较为合理，在西藏北路二期拓宽后对住宅没有太大的影响，而各个出入口安排也较为合理。 先就产品各类型部分提出以下建议： a)办公用房 1．纯办公房 作为纯办公房，本项目应定位中档小面积办公房 1)夕 I、立面外立面设计以石材 (仿石材 )或深色面砖为基调，配合金属百叶等建材的巧妙结合与运用 2)．单层面积 800m2 左右 3)．单元面积 50— 80m’ (另应当考虑两套打通的形式 ) 4)．层高建议 3． 5 m／单层 5)．大堂形象 部分挑高 8m，建筑面积 800 余平方米的超大精装大堂，大堂设计充分体现了宽敞、 气派的空间感受，使业主及访客体会到尊贵的感觉。 建筑全面引入生态大堂设计理念，使大堂巧妙地将浓郁的商务氛围和自然、轻松的共享商务空间融合在一起。 热带、亚热带绿色植物点缀在大堂各个角落，使大堂呈现出一派生机盎然的景象。 大堂内将设接待资讯中心、商务中心、访客休息区及咖啡厅、茶座等商务设施，使入住企业及来访客人拥有良好的洽谈环境，为入住企业提升企业形象提供了良好的条件。 6)。 空调设置 办公区采用分户式中央空调，裙房商业部分采用集中式中央空调，分户式中央空调与中央空调的区别在于前者可以分产计量、单独控制，采 用此种空调系统的目的在于考虑到中小公司业主员工的加班需求，即加班的业主可自主对空调进行控制。 大堂及裙房部分为集中中央空调。 分体式吸顶空调 (见附件 1) 7)．电梯数量 4 部电梯、 1 部货梯 (在成本核算允许的情况下，尽量使用高速电梯，目前电梯的速度是中档办公房最大的困扰 ) 8)．电梯厅装修地面铺设高档大理石，墙面为贴高档大理石及夹胶玻璃，天花为铝格栅板、铝板及喷砂玻璃。 9)．公共卫生间：在每户的室内都预留了管道井，客户可以根据 自己的需要来决定是否保留。 在每个标准层设计了男女公共卫生间各一个。 其他配备设备及装修 标准 *设员工餐厅、便利店等生活配套设施 *每户预留强电、弱电箱，配电量及信息点完全按照甲级写字楼标准配置，宽带入户 *上下水及其他管线统一管井布置 *大堂及公共部分、电梯间精装修 *销售单位为毛坯，预留洁具出口 *预留无线上网接口 *公共部分：大堂、公共走廊、电梯厅等部位精装修 *户内部分：平层户型为毛坯交房， 10FT 户型由开发商在户内墙预留夹层埋件，方便业主进行夹层处理。 *供水系统：变频供水系统，提供 24 小时热水。 *供电系统：采用双路供电系统，每个销售单元设配电箱，提供 220V电源，方便客户电器设备 的使用。 *楼宇自控：对写字楼内各类设备运行进行监视、控制及管理，设备包括：空调系统、给排水系统、高低压配电系统、照明系统 (室内、室外 )、电梯运行及送排风系统等。 *综合布线：预留数据、语音、分线箱，根据客户需求引至办公桌面。 *安防一体化系统：在写字楼大堂、各楼层电梯厅、地下车库、公共通道等处配置 CCTV 监控摄像机，在通往地下车库的入口、垂直电梯 轿箱内，各楼层步行楼梯门等加装门禁控制系统。 *消防报警及紧急广播：在写字楼各层电梯厅。