惠州商业项目初步策划方案(编辑修改稿)

惠州商业项目初步策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

更相融合，关键在建筑规划和对细节的处理上。 （ 3） 产品 定位 （建筑形式） 通过贵公司对项目的介绍（看过规划效果图），综合本项目的经营定位，总结以上商业形态的特点基本，本人对本项目的产品定位特提出以下建议供参考： 农贸市场部分 农贸市场 部分根据其功能特性应为开放式结构、低层建筑（一层 或两层），可以设计成多个进出口，另外还要考虑其卫生和通风情况。 建筑设计时也应该充分考虑商铺划分的灵活性， 通过灵活划分商铺面积来控制“总价”， 这样就更便于商铺的营销租售。 综合商业和酒店（棋牌娱乐部） 这部分的建筑形式可以采用多层建筑（ 37 层）设计，出于对建筑成本的考虑建议不要做成小高层（ 812 层）。 位置应邻主干道摆放，建筑外观一定要时尚，可以适当用颜色涂料或幕墙来装饰。 商业部分应放在首层（若有需要也可以在二楼做部分商铺），上层为酒店、棋牌俱乐部等。 酒店式公寓 对于这部分的市场定位，本人一直持怀 疑态度（可能是本人对当地市场不太了解）。 建议对目标市场做一下市场调研后再决定是否可以进行开发。 若对项目进行分期开发，本人建议应放在第三期（一期为农贸市场部分，二期为商业酒店部分）。 如果从建筑成本考虑的话还可以将这部分和商业酒店放在一起，放在同一栋楼的最上层。 这样就可以很好的规避市场带来的风险。 （ 4） 营销定位 （ 价格定位 ） 农贸市场商铺 由于这一部分的商铺在区域内具有一定的特殊性和稀缺性，没有可参照的物业供比较，所以采用市场比较定价法是行不通的，建议这部分物业的定价采用成本法来定价，根据建造成本在控制一定 利润率的条件下来定一个让客户群可以接受的价格。 若出租给菜农，首年出租价格建议控制在一个较低的水平，这样可以快速提升人气。 综合商业部分 本部分是项目的一个重要利润点，定价建议采用市场比较法与成本法相结合的方法。 因首层商铺升值空间比较大，建议先不要出售，早期以出租为主。 休闲酒店部分 这一部分则应仔细考虑，若考虑资金的周转利用效率和快速收益套现则可以直接进行销售，若要求更高的投资回报率则可以选择自己经营。 公寓部分 根据市场情况来定价 ， 因本人不了解目标市场情况 故这部分先不做分析。 但本人曾在珠海做过一个类似的项目可供参考借鉴： 当时那个项目还没开工建设就已经有三分之一的 面积 被周边工厂提前预定了，据了解 有的 工厂会为高级管理人员提供福利房，而工厂的房子又没有产权，而调动户口需要房产， 故很多工厂有此需求。 因此，建议与周边的工厂先 行 联系 沟通 ，此种营销模式还可以在很大程度上减少投资风险。 在调查以后根据市场需求再来论证开发的可行性。 （ 5） 商铺划分 根据商铺建筑形状，先将商铺 预先 分割成三种组合方案， 然后根据意向客户的需求再来决定如何进行租售。 划分 方案一： 将 A、 C、 D 三个单元作为一个单位整体租售，不考虑分开租售。 划分 方案二： 将 A 单元作为一个租售单位， C 和 D 单元合并为一个租售单位。 划分 方案三： 将 A、 C、 D 三个单元分开独立租。