康桥总部经济园区市场调研报告(编辑修改稿)

康桥总部经济园区市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

4 数据来源： 5 数据来源： 工业区的整体发展趋势向好，形成了宝山钢铁产业、金山化工产业、张江集成电路产业、漕河泾新兴技术产业、嘉定汽车产业的产业聚集形式，而其他工业园区的产业定位则显得相对模糊。 工业物业和甲级写字楼的租赁价格都呈上升趋势，这与供应量受到控制有一定关系，但同时也折射出上海市日益强大的引资功能，反映了众多企业在上海建立区域总部的投资倾向。 市区甲级写字楼需求旺盛，但是与郊区商 务园区 400 多万的年租金差异，将使越来越多的企业考虑搬迁问题。 张江大厦的目前售价达到 23000 元 /平方米，与市区甲级写字楼售价差距进一步缩小，但是租赁价格还是存在较大程度的差距。 一方面说明郊区办公的概念被众多企业所接受还需要一段时间，另一方面也说明张江大厦可能定价过高。 张江集电港产业园区为跨国企业和国内大型企业在上海市郊寻找相对低价的办公中心提供了良好的环境，但是随着张江产业园日益发展成熟，各方面的价格迅速提高，这为本项目规划总部商务园区提供了契机。 第三章 总部经济概述 什么是总部经 济 首次在国内理论界提出“总部经济”概念是北京市社科院经济研究所副所长赵弘。 他认为， 总部经济是指某些区域因为某些特有的条件，吸引跨国公司或者大型企业的总部在本地聚集，将生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区，从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称。 地方性总部经济也称“亚总部经济”。 由相对于全国性总部而言的地方性二级经济组织构成，是中外经济、技术和贸易交流与合作，城乡经济结合的重要枢纽和平台。 企业入驻总部基地所关注的因素 任何一个地区在设立总部基地的时候都必须要考虑自身的条件，是不是有发展总部经济的可能性，那些因素是企业入住总部基地所考虑的条件，只有具有或者创造出这些条件才能吸引企业总部的进入。  政治环境 总部作为一家公司的核心机构，领导着整个企业，决定了企业的走向，聚集了企业的优秀管理人才和大量资金及重要的研发机构，这些都使得总部成为极其敏感的部门。 如果入驻城市政局不够稳定，出现政治动乱或战争威胁，那么跨国公司将遭受不可估量的损失。  基础设施条件 《地区总部问题》的调查结果显示，基础设施条件是跨国公司地区总部选址时考虑的仅次于政治稳定性的第二重要因素。 总部作为公司设在企业制造基地外的重要 决策和管理部门，目的是为了减少决策和管理过程中存在的不确定的因素，需要掌握大量的国内外经济、政治形势及其变化趋势，且与公司总部和地区内子公司保持沟通。 这些信息的充分性和及时性对企业的决策至关重要，因此，地区信息化的水平以及城市化的进程也是公司总部选址考虑的重点。 同时，地区总部的业务活动，需要一系列与人员流动与业务交流相关的基础设施作保障， 因而 对国际航空港、高速公路网、国际饭店设施、国际会议展览中心等设施有较高要求。  区位条件 地区总部的主要使命是管理域内子公司，为其提供经营支援服务，并协调和调整相互间关系， 因此地区总部在选址时格外重视地区的中心性。 即要求所选地区尽可能是： （ 1）地理位置的中心 ――物理的距离中心 （ 2）交通中心 ――时间的距离中心 （ 3）经济中心 （ 4）职能中心 ――一体化区域超国家机构的集中地 （ 5）子公司分布的中心 等等。 此外， 地区市场的规模及潜力 也是决定公司设立总部的重要因素。  政策与制度环境 东道地区对入住公司营运的相关政策和法规直接关系到其职能能否快速有效实施。 因而东道主的相关法律体系与政策环境及政府公共服务水平便成了公司总部十分关心的问题。 其具体内容包括以下几个方面： 较低的市场准入壁垒 ；宽松的外汇进出限制；自由灵活的资金调度；便利的人员出入境、货物进出口；一定的税收优惠；完善的法律、司法体系；高效率的政府服务等。  现代服务业集聚水平 公司各项业务的顺利开展需要现代服务业的支持。 现代服务业的集聚可以使公司享受外部经济效应。 因此，公司总部总是倾向于建立在中心城市的中心商务区（ CBD）。 这样，区域内的金融、证券、保险业、房地产业、广告业、市场调查、会计、法律事务以及信息服务业的发育状况等为企业所关注。  人力资源条件 总部的核心职能是促进公司各项经营资源之间的整合与创新，总部是一个企业的最高机构 ，使企业的灵魂和决策核心，这必然要求总部拥有最出色的经营管理人才。 因此，所选城市必须要 有大量符合现代市场竞争要求的高素质人才供应。 上海发展总部经济的可行性 上海处在全国改革开发的大环境之下，并站在全国的最前列，享受着国家给与的各项优惠政策。 总部经济的发展是大城市发展到一定阶段的必然产物，而上海已经具备了发展总部经济的必备条件。  优越的地理位置 上海地处长江三角洲经济圈的最前沿，拥有航空，铁路，水运和陆上交通全方位的交通体系，是华东地区交通和物流的枢纽；其航空港和海港是对外交流的主要渠道，使上海始终 保持着和世界前沿的同步。  优越的政策、完善的制度、高效的政府 上海政府办事效率高，行为规范，执行政策富有创造性和灵活性，政府战略和管理形象好。 企业形象和管理效益也较好，企业管理竞争力比较强，排在第七位。 管理技术和水平较高，产品和服务质量很好，经济效益也较好，企业激励和约束机制需要进一步完善。 市民讲究信誉，交往操守好；重商价值取向明显，精明务实；勤劳创业，善于创新，竞争意识强。 上海的制度竞争力比较强，其中产权保护制度和地方法制建设完善程度居于全国第一，市场发育比较充分，政府审批和管制比较好。  完善的基础设 施 市内基本基础设施、信息技术基础设施、基础设施成本指数都表现很好，对外基本基础设施完善，名列全国之首。 上海东临太平洋，居中国东海岸线中点，处长江入海口，区位竞争力最强：自然区位交通便利度指数、经济腹地 GDP 与全国比重、城市在区域中的优势度指数均居全国第一。 上海的环境竞争力名列第四位，城市环境质量、环境舒适度和自然环境优美度都比较好，尤其是城市建筑景观优美，拥有许多著名的风格各异的标志性建筑、商业街、广场。  丰富的人力资源 一方面，上海拥有复旦、上海交大、同济等众多著名高校，每年为上海的经济发展输出大批优秀 人才；另一方面，上海作为全国的经济文化中心，吸引了全国各地众多优秀人才，所以上海是华东地区乃至全国的人力资源储备中心。  制造业的发展和现代服务业的升级 2020 年上海市全年实现生产总值（ GDP） 亿元，比上年增长 %。 二、三产业增加值占全市生产总值的比重分别为 %和 %，现代服务业伴随着上海确立金融中心，航运中心的努力而获得了快速的发展，这些都为总部经济的发展做好了准备。  广阔的市场 2020 年上海实现人均 GDP 达到 55306 元，人均可支配收入也达到了 16683元，全年完成社会消费品零售总额 亿元，在上海所辐射的长三角范围内2020 年社会消费品零售总额已经突破 8000 亿。 这样广阔的市场，一定是众多企业竞相争夺的宝地。 香港、新加坡发展总部经济的启示 香港和新加坡是东南亚地区发展总部经济的典范，上海的交通位置、发展历程与其发展有着一定的相似性，因此研究这两个城市发展总部经济的历程对我们不无裨益。 香港、新加坡发展总部经济的近似点  两个城市都具有得天独厚的区位优势，拥 有天然深水良港  都经历了由制造业经济转向总部经济的发展历程  都具有健全的法律制度，政府讲求精简高效和廉政务实 对于康桥工业区发展总部经济的启示 第一，在认识总部经济形成和发展规律的基础上，地方政府有必要进行有针对性的战略规划和措施制定，对企业总部聚集进行相应引导。 第二，发达的运输和信息产业直接减少企业运行成本，是总部经济建设的重要支撑。 康桥工业区在航空、陆运、临港水运等方面大有潜力可挖；，同时应该加强信息资源的整合和利用，使之成为吸引大中型企业的重要因素。 第三，务实高效的政府形象对总部环境建设具有重 要意义。 借鉴香港、新加坡总部环境建设的有益经验，加快政府职能转变，提高政府办事效率，树立清正廉洁的政府形象。 第四，充分发挥自身优势，形成产业集聚效应。 香港、新加坡以其自身优势形成各自的总部经济模式，如香港成为金融、保险、地产、贸易及商用服务行的总部聚集区域；新加坡则成为重要物资的中转基地，也是外域跨国 公司进军东南亚的起点。 康桥工业区座落于上海市中区与临港新城之间，既毗邻将来的物流集散中心，又可享受市中心完善金融、法律、会计、技术等中介服务的辐射效应，加上交通及人力资源等优势，具备发展独具特色的总部经济的先 决条件。 第四章 康桥工业园发展总部经济的可行性 康桥镇概况 2020 年 7 月，作为南汇行政区域调整的试点单位，经市政府批准，撤销康桥镇、横沔镇建制，建立新的康桥镇。 新康桥镇总面积 40 平方公里。 —— 地处南汇、闵行、浦东新区三区交汇处，交通便利 南汇区位于黄浦江东岸，杭州湾绊，西北与浦东新区比邻，西南与奉贤区、闵行区交界，东南两侧临海，海岸线长 45公里。 全境总面积 平方公里，地理位置在北纬 30176。 53ˊ — 31176。 09ˊ，东经 121176。 35ˊ — 121176。 51ˊ。 康桥镇东与周浦镇接壤，南靠周南公路， 西沿浦川路，北接上海城市外环线，地理位置得天独厚。 本镇工业区具有水、陆、空交通的综合优势。 距离浦东国际机场约 12 公里，虹桥机场约 22 公里，距离上海市中心约 15 公里，距离上海国际航运中心 — 芦洋深水港（国家级建设） 60 公里，兴建中的磁悬浮高速铁路途经工业区。 交通十分便捷，陆路有沪南公路、周南公路、浦川路、城市外环线环绕。 通过外环线相连接而与沪宁、沪杭、沪嘉高速公路和 31 312 等国道相接。 水路有咸塘港、梓康河、陆家浜河等河道，可直通黄浦江。 另外，东西两侧的浦东国际机场，虹桥机场是重要的国际、国内航空枢钮 ，为中外客商投资置业提供了一方极为理想的风水宝地。 —— 地处上海，城镇化水平高 康桥镇位于上海南汇区西北部，东、北、西与浦东新区比邻，西南与闵行区相连，难于周浦镇界浪，辖区总面积 平方公里。 该园区占南汇 4%的地域和 6%的人口。 康桥镇下辖 22 个行政村、 5个居民委员会。 全镇有 万户、 万人。 其中男 万人，女 万人、城镇居民 万人。 人口出生率为 ‰，人口自然增长率 ‰。 —— 接受上海辐射，经济水平相对较高 2020 年全镇全年实现生产总值（ GDP） 亿元 ，其中，第一产业增加值 亿元；第二产业增加值 亿元；第三产业增加值 亿元。 全年完成固定资产投资 亿元，其中第一产业投资 亿元；第二产业投资 亿元；第三产业投资 亿元。 —— 配套设施齐全，生产生活条件优越 道路：以城市外环线为交沪南、周南、康桥、周康道路为配套，形成“井”字型交通网络。 公交：沪南线、周南线、申周线、塘四线、浦卫线、 581 号、 624 路、 603路、园林巴士、远通巴士等 10 条公交专线途经康桥镇。 供电：工业区东面建有 22 万伏变电所一座，还有 万伏变电站四所，装机容量每站为 6 万 /KVA，客商投资可保正常供电。 通讯：周浦地区的通讯设施是市郊六县中功能最齐全，容量最大，通信能力最强的地区之一，目前建有万门程控电话局两座。 供水：供水量为 20 万吨的大治河引水工程，如今已投入正常使用，引水管线正从康桥镇中通过。 排污：废污水可直接纳入日排量为 万吨的周浦污水处理厂，今后也可纳入上海市第四排污工程管道。 镇内公建配套完善，有金融机构、商务办公楼、涉外酒店、各种档次的住宅、高质量的大、中、小学校、城市式绿化，还有设施完备的标准厂房可供客商选择。 康桥工业园区自身简介 康桥工业区创办于 1992 年 5 月，使上海市人民政府批准的上海市市级工业园区之一。 康位于浦东新区南端，上海市城市外环线浦东段的南北两侧，园区北临张江高科技园区，距离市中心（人民广场） 11 公里，南浦大桥 9 公里，杨浦大桥 14 公里徐浦大桥 7 公里。 总规划面积 平方公里，主要发展现代工业，现代生活和现代商贸，是集工业生产、生活居住、贸易经营、商业服务和社区管理等功能于一体，按国际规范运作的高水准的多功能综合型开发区。  产业导向 信息、现代家电、汽车及零配件、生物工程及精细化工等产业。  地理位置 图 11：康桥工业园位置图  园区生活 康桥镇内已建有适合外籍职员居住印尼客商建造豪华型住宅区 绿宝苑，康桥半岛新独院住宅，中澳合作建造的适合中档消费者居住的各类别墅群及适合工薪阶层居住的康桥花园等，宾馆、购物、休闲，高尔夫球场，公园，养老院，医院等  便捷服务：康桥人的服务宗旨：诚心求实。 项目审批、规划管理、建筑管理、土地开发等方面行使管理权、实行 一站式 管理。 同时为投资项目在项目规划、水电配套、设计、施工等方面实行 一揽子 承包。 上海浦东康桥（集团）有限公司可为外商代拟项目建议书 、可行性研究报告、合同、章程等文件，代办工商、税务、海关、银行等登记手续。 实行 一条龙 服务。 康桥工业 区发展总部经。