小区管理方案范本(编辑修改稿)

小区管理方案范本(编辑修改稿)内容摘要：

0 日清洁一次，要求无尘，完好。 f．垃圾清运：每日夜间 24： 002： 00 清运一次，要求无臭味、无污迹、无污水，清运垃圾 时发出声音要小。 g．垃圾桶：每日上午清洗一次，保持垃圾简内堆放积物、无异味、外观清洁。 h．标志、宣传栏：每周五上清洗一次，保持外观清洁、字迹鲜明。 i．卫生消杀：每月 15 日上午对排水阀，排水井进行二次消杀。 j．污水井、污水管道：每季末的一周进行 检查，要求无堵塞、无污物。 k．管理员负责每天对大厦清洁卫生检查二次，上下午各一次。 卫生保洁质量标准 工作项目 作业频度 质量标准 保洁责任区 随时清扫 地面无杂物垃圾、无积水、无痰迹、无烟头、保洁率 98%以上。 楼道及楼梯 每天清扫 2 次 每天早上 6： 00— 8： 00 每天下午 14： 00— 16： 00 地面无杂物垃圾、无积水、污迹、无痰迹、无烟头、墙面无乱张贴。 无蜘蛛网，扶手、窗台、窗户无灰尘、污物、保洁率 98%以上 座椅、楼道、 玻璃、路灯 每天早上 5： 00— 10： 00 每天下午 14： 00— 16： 00 无灰尘、污物、保持外观清洁、无尘、保持完好。 垃圾清运 每日晚上 0： 00 以后清运一次。 日产日清、无臭味、污迹，清运率 100% 垃圾桶 每日 5： 00— 10： 00 清洗一次。 外观清洁 ,桶内无堆积物、无异味。 标志、宣传栏 每日 5： 00— 10： 00 清洗一次。 保持外观清洁、字迹鲜明。 卫生消杀 排污井、楼道冬季一次，其余每月一次。 消杀 95%以上，楼道内无蚊、蝇、虫。 雨污水井及下水管道 每 月 15 日检查一次，按规定清掏。 无堵塞、无污物。 二次水箱 每日 15 日检查一次、按规定清洗。 无污物、透气孔封闭完好。 4．要求工程维修服务中做到： a．积极配合公司项目检查，按时完成维修计划，保证小区、大厦设施设备正常运行。 每周一对给水系统进行检查维保，对设备进行清洁。 每周二对配电系统及各楼栋的配电箱（柜）进行检查保养。 每周三柴油发电机进行检查维保，每月 15 日运行柴发 10 分钟，带负荷 10分钟。 每周四对消防系统，安防系统进行检查保养，监护运行情况。 每周五对风机系统进行检查保养。 电梯维保 ：每月对每台电梯进行二次维保。 上述维保应作好记录。 b．维修班每月 25 日提交维保计划给工程部审核，较大的检修工作或需要材料，需提出计划，报管理处主任审核；工程部负责安排每周的维保工作，负责每月的水、电费用的计算并报管理处主任；检查对设备的维保情况；负责特约维修、维保业务并报管理处主任审核。 c．在对业主的维修中，接到维修单后应在 15 分钟内赶到现场，表明身份的证件（工作牌）并向业主示意，向业主说明来意，经业主同意后穿上鞋套方可进入室内进行维修，使用的工具应轻拿轻放，避免损坏业主的物品，如有损坏，照价赔偿，维 修完工后，请业主在修单上签字，将维修现场的垃圾清扫于净，不允许接受业主的礼物。 建立信息反馈体系，全员管理意识：管理员、护卫队员、清洁工在巡楼检查或工作中应注意公共设施设备、防火门、管井门、电井门、消防器材、地砖、花台、植物、水池、喷泉、长廊、文化设施、休闲椅、庭院灯、草坪灯、铁花围墙、摄像头、对讲机等设施是否完好，公共场所环境卫生是否于净，发现需要维修的应及时开维修单进行维修整改，发现业主的家门未关时应敲门提醒业主关好房门，及时提醒制止业主、住户违反《业主公约》、《物业管理规定》的行为。 发现可疑现 象，要及时报告。 客户部在开出维修单时，应填写清楚地点、开单时间，并对该问题进行跟踪，直到整改完毕业主满意为止，并将整个情况作好记录。 （二）内部管理 1． 内部管理特点： （ 1）在充分肯定人的主观能动性、强调“以人为本”的同时，为规范员工的个体差异与缺陷，应充分运用现代化的质量管理体系，使全体员工的各项工作行为最大限度地符合企业整体经营管理的需要，从而使全体员工的共同行为与企业的宏观效益与战略目标达到和谐共鸣。 （ 2）在“以人为本，服务第一”服务业主、住户，服务社会的同时，强调将服务、管理工作有效的转化为企业生存 之本，转化为企业经济增长点的企业经营思想，即一手抓管理、服务，一手抓经营、增效。 （ 3）在内部管理上严格推行 ISO9000质量体系踏踏实实谋事的同时，积极 做好项目、企业的公关宣传工作，通过提升住户满意度、美誉度及申报、参评各项优秀大厦工作，为丰富绅帝物业企业品牌，添砖加瓦。 ： （ 1） 建立规范而人性化的全员管理模式：用公司优秀的企业文化感染员工，用全面实操性的作业文件指导，规范每一位员工，从而实现工作环节程序化，工作质量标准化，服务工作优质化，工作监督规范化，运作管理科学化，经营管理市 场（成本）化的具有绅帝物业管理模式。 （ 2） 组建学习型的员工队伍，通过企业的不断培训，不断提升服务质量和工作质量，实“追求更好，持续改进”的管理理念。 使企业始终保持市场竞争的优势。 （ 1） 管理处的所有工作一切围绕以业主的需求，业主最大限度的满意为主题。 管理处全体员工将认真贯彻公司“三不”与“三严”（不讲客观、不讲私情、不搞下不为例；严而公正、严而有度、严而有情。 ）的管理原则，老老实实做人，踏踏实实谋事； （ 2） 建立规范而人性化的全员管理模式。 用公司深厚而优秀的企业文化感染员 工；用健全而实操性很强的作业文件去指导、规范员工；用相互监督管理的体制去促进员工。 培养高素质的员工队伍。 （ 3） 管理处全体员工必须强化服务意识，提倡微笑服务的工作作风，倡导“做业主朋友、真诚为业主服务”的服务理念，推行热情、周到、耐心、仔细的服务方式，以业主需求为工作出发点，以优质服务提升业主满意度。 （ 4） 结合实际全面推行 QEM体系，保证服务质量同时，在前期的管理中作到精打细算，把管理处的成本降低到最低线上，力争做到花最少的钱办最大的事。 （ 5） 在整个管理过程中做到两个充分：充分做到周、月、季的调查、检查、平衡、监控；充分做到出现问题“三不放过”：责任人的处罚、事故原因的分析和整改不放过。 （ 6） 推行两到位、两不准 两到位：现场指挥检查、监控、研究、解决问题到位； 社会各综合职能部门需要协调的事宜到位。 两不准 : 办事不准推诿；重大疑难问题汇报不准过夜。 （ 7） 内部实行责任制、绩效考评和末尾淘汰制度。 管理目标、经济指标与岗位绩效工作挂钩 ,连续 3个月或年度累计 5个月度考评最后一名自动淘汰。 具体工作中： 求物管处人员统一标识， ,统一佩带工作牌和穿戴工作服。 ： （ 1）小区、大厦工作周会：每周一召开，传达上级文件，会议精神，总结上周工作 ,布置工作，讨论决定本小区、大厦重大问题。 （ 2）大厦班前会：每周 15早上上班时召开。 集体背诵公司宗旨，传达上级指示和会议精神，讲评头天工作，布置当天工作任务。 ，及时掌握我们服务中的不足和业主的需求。 ，熟悉每一位业主的名字，并掌握每一位业主家庭基本情况。 实行首问引导制，态度热情、语气亲切，处 理问题及时。 处理投诉始终以业主为中心，通过持续不断的改进，不断满足法律法规和业主的需要。 通过处理业主投诉，检讨和发现我们工作的失误和薄弱环节，通过不断整改，不断提高我们的服务质量和工作效率，从而最大限度地提高业主满意度。 （三）管理处检查制度 ： 日检 ：前期 9： 00— 9： 30 后期每周一次 ａ．早上 9： 30— 10： 00召开管理处碰头会，检查昨天的工作情况， 安 排今天的工作及需要注意的问题。 ｂ．对护卫部、工程部、客户部工作进行一次检查，并进行审核签字。 周检： 每周对管理处各岗位工作进行一次覆盖性的检查，将检查结果作为案例在早上的碰头会上公布讨论，做好记录作为考核依据，提出预防和整改措施。 月检： 对管理处所报的报表，经济指标完成情况进行检查，审核签字。 客房服务部主管 日检： 对客户服务部各岗位的工作进行一次检查，并进行审核签字，对违反公司 规定的行为作好考核记录，加强装修工作的检查，对管理员、保洁员工作进行抽检二次。 周检： 对环境、清洁、接待、礼仪、客户部的记录进行一次检查并签字，作好记录。 月检： 检查汇总各种报表报管理处主任、汇同管理处对大厦进行一次 工作检查，同时检查档案整理工作。 3．护卫部主管： 日检： 、巡更系统进行一次检查 周检 : 对大厦内消防设施备作一次检查，作好记录，同时对存在的安全隐患出整改意见，作好记录。 月检： 每月 5日前将安全消防检查情况报管理处主任，配合公司安全检查，并对通报提出的问题落实整改措施。 4．工程部维修主管： 日检： 对运行的设施设备进行一次检查，作好记录。 每天对维修的工作记录，巡查表进行 检查签字。 对违反公司的行为作好考核记录。 周检： 每周对大厦内的设施设备进行一次大检查（消防系统、管网系统、运载系统、公共照明、车库收费、安保、门禁、风机、柴发系统等），并将检查结果作好记 录。 检查工作计划完成情况。 月检： 对设施设备的运行状况、清洁卫生、设备房的清洁等进行全面检查。 检查月、季计划是否完成，下月的工作计划。 检查设备运和台时统计工作。 （四）资产管理（物业经营，租赁措施） (1)根据大厦业主的各种要求，管理处开展需求管理。 ，开展需求服务 业主需求提供配套服务上，物业公司以集成商的身份，帮业主组织营运商，如组织商家进行装修材料的配送，电器设备的安装，装修垃圾的清运等。 ，物业公司定期对业主需求进行调查，对周边市场进行调查，整合周边服务资源，达到对业主的全面服务。 (2)设备设施及电梯管理 小区、大厦的设备设施和电梯是全体业主的共同财产，各种设施设备的正常运行是物业增值保值的根本保证，为保证全体业主的房屋资产得到增值保值，除管理处工程部的日常维护外，绅帝物业特委派下属专业电梯维保分公司和公司总部设备设施部强强联手，以公司技术平台专家为 依托，根据小区、大厦设施设备的不同特性，进行专业化，科学化，规范化的管理，达到使大厦物业增值保值的目的。 (3)物业的资产管理 ，摸底；走访附近房介所，咨询该小区、大厦楼房出租价格；列出当地同类房屋出租价格表 人负责大厦的物业资产融资代理 ,代理业主与银行联系融资事宜。 ，保值 ： ，通过创建区优、市优，使租价提升。 ，承担租赁工作针对承租人开展特殊服务。 让承租人享受到比在别的小区、大厦更好服务。 通过口碑提升出租租金。 、大厦业主，全以委托物管代理出租事宜，有利于控制房源，防止业主相互竞争杀价，或组织业主成立出租分会，形成。