南京禄口星汉城项目报告(编辑修改稿)

南京禄口星汉城项目报告(编辑修改稿)内容摘要：

第二部分：项目产品定位及建议 一、 SWOT 分析 优势 （ Strength） 地域优势：本项目位于南京禄口镇。 禄口历史悠久，五代十国隶属江宁、上元两县，至清代建镇。 现在已被列为全国重点镇、南京卫星城、南京市区“三城九镇”优先发展战略第一镇。 交通优势：项目附近交通路网发达。 项目紧邻宁溧公路，靠近机场高速公路（ 禄口收费站出入口 ），汤铜公路。 距市区车程仅 30分钟。 环境 优势：项目周边是农村，没有严重的工业污染，空气清新，视野开阔。 地块优势：地块规则，土地利用率高。 区位优势：项目周遍已开发出售的楼盘有颐家春天、百利华府、奥斯博恩庄园，商业项目有南京国际小商品城，本区域的居住气氛、商业气氛即将形成，地块价值将有所提升。 配套优势：本项目位于禄口镇，周边有教育、医疗、超市、菜场等基础生活配套。 价格优势：区域内房产价格较低能够吸引客群。 自身优势：项目自身带 ，自身配套完备。 劣势 （ Weakness） 本项目在目前商品房市场上体量小，很难在短时间内树立品 牌。 交通不够便利，虽然城市路网发达，但从项目地址到南京主城区仅一条公交线路雨铜线，该公交线路 班次少，服务水平低，不能满足项目与南京主城的联系。 区域内商业设施少，配套不整齐，便利性不够。 禄口镇属于乡镇，其商业单一，整体的配套质量和档次较差。 由于项目紧靠机场高速，临宁溧路区域存在轻度噪音污染和空气粉尘污染。 项目 周边绿化稀少，无可利用自然景观，更无人文景观。 机会 （ Opportunity） 作为 南京卫星城、南京市区“三城九镇”优先发展战略第一镇，政府对项目周遍土地的规划和重点商贸项目的打造，为本项目提 供了良好的发展空间。 经过多家开发商的开发和经营，禄口地区的房地产市场开发已稍具规模，南京市民对禄口区域房产产品的较低价格和升值空间有一定认同。 项目紧邻政府重点商贸项目 —— 南京国际小商品城，必定为项目的商业部分带来客流。 有利项目住宅部分价值的提升。 项目区别于周边其他项目有纯商业区域，将来可以打造成服务于周边项目的开放式商业区。 同时为项目的住宅部分提供优化完善的商业配套。 威胁 （ Threat） 在一、二年内区域内住宅类产品的供应量放大， 在一定程度上会导致客户分流，销售会有一定难度。 受国家宏观调控的 影响，对房地产市场仍然有一定的影响，很多市民对购房采取持币观望的态度。 本区域内房产市场刚起步，市场认同度不高。 目前本区域内城市建设用地供应量较小， 12年内区域内房产市场发展前景不明。 二、客群定位： 该地区商品房消费市场范围分为两类： 一是核心目标客户： 市区退休的老年人（养老一族） 分析：这部分人一般市区有一套房，但是需要让于子女结婚或居住，有一定的积蓄，希望能够购买环境清静、空气较好、配套设施完善的房子。 一般不会选择按揭购房，他们一般购买小户型的房屋。 禄口本地人（当地一族 ） 分析：禄口本地人，如企事业单位员工、镇上的居民和部分务农人员为自己和子女的生活质量会考虑购买本区域的商品房。 区工作的年轻人（工薪一族） 分析：这部分人是初次置业的年轻人，收入不高，他们大多数依靠家庭支持提供首付，同时需要信贷消费予以支持，购房时比较关心交通问题，一般购买小户型的房屋。 二是非核心目标客户： 投资客（投资一族） 分析：这部分人有一定的经济实力主要是考虑禄口地区的房产市场刚刚起步，价格还有较大的升值空间，所以会购房进行投资。 外地来宁落户人员（移民一族） 分析 ：这部分人主要来自是省内或安徽地区，希望能够来宁落户，综合房价因素会考虑购买本区域的商品房。 三、产品定位： “澳洲风格，后优化公寓” 主题提炼： 澳洲风格 阐释：澳洲给人自然清新、阳光充足、视野开阔、远离尘嚣之感。 澳洲风格是生活价值所在，是生活质量所在，是生活品位所在。 后优化公寓 阐释： 随着宜居时代的来临，一部分追求生活质量，并懂得享受生活的购房者从内心深处渴望向无品质的第一代普通公寓告别，离开喧嚣拥挤的都市，呼吸清新的空气、享受自然的绿地，高品质的后优化公寓是他们心怡的产品。 后优 化公寓是对传统的住宅理念的颠覆和创新。 凭借领先的规划设计、优越的空间尺度感，卓越的品质、适中的价格、优雅的形态，翠屏湾花园在以一种新锐、灵动的姿势，营造出诗意的生活。 后优化公寓是一种‘类别墅产品’。 与别墅相比，两者在空间布局、建筑形态、景观营造等方面有着异曲同工之妙。 而且后优化公寓价格上的诸多优势，更贴近普通客群的消费力。 第一代公寓与后优化公寓比较 第一代公寓 后优化公寓 1 容积率 3 容积率 2 绿化率 30% 绿化率 40%,绿地率 60% 3 多层住宅 67 层 多层住宅 4 5+1层 4 社区基本无水景或只有小面积人工水系 社区园内水景达 6500平米，并且是天然活水引园，贯穿南北，形成 T字形水系 5 社区有一处或没有会所配套 社区拥有 1+3配套泛会所体系。 提供娱乐、休闲多样的服务设施 6 社区基本没有运动设施 形成运动设施体系，拥有室内外游泳池，高尔夫果岭、篮球场、网球场等全方位多样化的运动设施配套 7 社区基本没有大型商业配套 社区拥有 10000平米大型商业设施 8 社区基本不拥有社区幼儿园 社区拥有 1800平米高标准幼儿园 9 单体单元没自主绿地空间 单体单元拥 有以树篱、地势高差，用四度空间的概念，营造出公共、半公共、半私密、私密四度景观围合空间。 10 户型设计千篇一律，满足一般的居住功能 户型设计具有独创性，强调舒适与宜居，多个阳台与露台设计增加了人与自然环境的交流 四：产品建议： 项目整体上：加大楼间距，绿化率做到 50。