南京市江宁商业单身公寓市场研究报告(编辑修改稿)

南京市江宁商业单身公寓市场研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

30 九龙湖 13 2240 2380 2790 民营科技园 4 6 580 650 700 合计 40 50 85 7000 7500 8700 ■ 南京市区人口郊区化 自江宁撤县建区后，房产业行业在全区经济的比重也与日俱增，区域依靠自然环境支撑的高档物业与高性价比的中低档物业并存，深受南京市区中高端与低端客户的欢迎，承载着南京市区人口的集散。 （ 2）外来人口 ■ 周边郊县的吸纳力有所增加 在城市化进程中，中心城区不断向外扩张，郊区土地逐渐融入城市，郊区人口也随之向城区迁移。 根据江苏第五次人口普查资料（数据来源：南京统计局） 从以上数据中可以看出， 1990～ 2020 年，城区人口增加 万人的同时，土地面积增加了 平方公里；同期，近郊的土地面积减少了 平方公里，与城区土地面积增幅相当，郊区人口正逐渐向城区迁移。 江宁自 2020 年底撤县改区后，近几年来，周边郊区人口明显向城区迁移。 ■ 产业人口增加 以高新 科技为主的高新产业发展迅猛。 2020 年江宁新批三资企业 180 家，其中千万美元以上项目 100 个，协议注册外资 亿美元，同比增长 %；实际使用外资 亿美元，同比口径增长 %。 大批企业入住的同时也带来了大量的本地化居住需求，带动江宁房地产市场的发展。 根据规划，江宁大学城将建成 15 所高校、 20 万学生。 大学城初步发展成型，对江宁房产市场发展起到重要作用。 交通设施日渐完善，大南京格局指日形成 ■□ 地铁 1 号南延线 —— 拉近江宁与主城的时空距离 根据现有规划方案，地铁一号线南延线将从 安德门站出发，全长 公里。 全线 12 个车站分别为宁丹路站、共青团路站、花神庙站、南京南站站、宏运大道站、秦淮路站、胜太路站、百家湖站、小龙湾站、竹山路站、天印路站、城东路站等，车辆基地设在城东路东北方向。 2020 年即将开工， 09 年完工的地铁南延线将使南京主城与江宁形成有效对接，极大拉近江宁与主城的时间与空间距离，江宁也将真正与南京融为一体，形成真正的大南京版图。 南延线暂不进江宁大学城。 根据规划，地铁南延线应延伸至江宁大学城内。 目前已经有南京医科大学、河海大学等大学入驻，人口 45 万人左右。 人口总量虽 多，但考虑到大学城人口相对分散，以学生为主，客流周期性明显，平时客流少，周末客流多，即便远期也难形成大量、稳定的客流，从经济角度分析，不宜延伸到大学城内部。 ■□ 铁路南站 —— 提升区域枢纽地位，推动区域经济发展 规划中火车南站要建成亚洲第一大站。 整个南站站场将由三部分组成，分别是高速车场、普速车场及城际车场。 根据规划，建在岔路口地区的南京南站，将取代现有的北站成为南京的交通门户。 它的规模将是现有南京站的 6 倍左右，届时接送的旅客量也将是规划中的南京新站的 9 倍， 80％以上的客流将在南站被分流。 铁路 南站的建设，将带来大量的人流、物流、资金流、信息流，这将对江宁经济发展与城市繁荣起到积极的作用。 ■□ 快速公交干道系统 —— 改善区域交通环境 根据规划，主城区与东山新市区间将启动快速公交系统，与地铁、轻轨等交通方式相比，快速公交系统的优势是投资省、见效快，一般造价是同等长度地铁建设成本的 1/10， 运营速度可达 40 公里／小时，单向运送能力每小时可达 2 万－ 4 万人。 目前，建设规划部门正在进行最后的论证阶段，争取在 2020 年前建成东山直达主城的快速公交系统，改善江宁与主城的交通状况。 ■□ 多条快速线路规 划 —— 为区域可持续发展预留空间 南京主城与东山新市区通道最终确定了 “ 4 轨 2 高 4 快 4 主 2 次” 的方案。 ■ 4 条轨道交通线即 轨道 1 号线南延线， 从安德门站出发，接铁路南站南下，沿利源路至天元路向东至大学城，远期转化为轨道 7 号线； 轨道 3 号线 由夫子庙向南，交宁溧路后至铁路南站； 5号线自城东干道 ，穿过大校场机场，沿竹山路南下，至殷巷组团；机场轻轨线自铁路南站出发，沿将军路向南通往禄口机场。 短期内地铁 1 号南延线暂不停靠大学城，而本案距离底站城东路站约有 . 公里左右。 从远景规划来看，地铁 1 号南延线将沿龙眠 大道一直通向江宁体育中心，并且延线经过本案，这也将全面打破项目交通瓶颈。 ■ 2 条高速路 为宁杭高速和机场高速。 ■ 4 条快速路 为宁丹路、宁溧路、天印路北延线、 104 国道北延线。 ■ 4 条主干道 为土山路北延线、利源路、新城路和将军路。 次干道为双龙街 东规划路、铁路南站西侧规划路。 快速干道规划增强了江宁到达各区域的便利性，形成四通八达的交通网道，带来区域发展的全面解决方案。 地铁 1 号南延线 区划再次调整，江宁发展，后劲十足 江宁经济发展迅猛，但江宁镇街经济发展水平不高，在全区经济总量中所占份额较低，与整体发展势头 不相称，一定程度上制约了江宁经济的发展。 ■□ 打破行政区划的体制性束缚，让经济全面提速 2020 年 3 月江宁调整了镇街行政区划方案，江宁由原先的 9 个街道、 11 个镇调整为 7 个街道、 2 个镇，撤并幅度超过 50%， 数据来源：南京市规划局 乡镇数量（个） 平均面积（平方公里） 人口（万人） 调整前 20 78． 56 3． 92 调整后 9 在调整前，乡镇数量多，面积小，人口少，管理起来相对复杂，合并后，乡镇人口与地域面积的增加，资源得到有效优化，打破行政区划的束缚，提升经济发展的速度。 ■□ 加速城市化进程，促进城乡一体化发展 总体来看江宁城市化率只有 54％左右，城市化的滞后，不仅增大发展成本、影响工业化进程，而且不利于人居环境的进一步优化，影响人民群众的生产生活质量。 通过区划调整，实施镇街撤并，进一步壮大镇街规模，提高城市建设和管理水平，充分激活中心城区和重点城镇的潜能，进一步拉开城市框架、提升城市形象，促进城乡一体化发展。 此次区划调整是江宁自撤县改区后又一次行政调整，此次区划调整，不是简单的镇街数量的加减，而是把资源有效优化，促进资源的集聚和流动，加强区域整体的经济实力。 小 结：双城记 —— 江宁，一座挑战主城南京的新城，其发展前景广阔  《南京主城与东山新市区通道规划》给江宁楼市注入了新的发展活力，江宁房地产市场继续发挥着承载南京新城市化发展与扩张的重要作用，成为南京城市经济龙头，未来发展的重要腹地。  区域经济、人口、交通、配套等各项设施都为区域发展前景提供广阔的发展空间。  06 年的区划调整，是将江宁资源进一步的强化与优化，促进原先资源的集聚和流动，提升区域经济动力。  从江宁未来的发展前景来看，科学园地区作为江宁全新的发展板块，将承担起新城扩张的重要职能。 3 江宁房地产市场概况 江宁房地产总体市场分析 ■□ 商品房地产市场形势 —— 供应旺盛，需求平稳 数据来源：网上房地产 2020 年前，江宁市场的数据统计不够规范，房产数据不够全面， 市场供需一直呈现两旺的局面。 2020 年市场格局改变，供应持续加大，到 2020 下半年，江宁需求供需比才逐渐缓解，随着需求的稳步提高， 未来一段时间江宁整体的供求将有所缓解。 200 3 200 6 江宁商品房供销比141 .7281 .76195 .5688 .04145 .8 161 .23177 .5104 .49589 .0201002003004005006007008002020年 2020年 2020年 2 0 0 6 年1 6 月 四年累计比预售许可面积（万㎡） 销预售面积（万㎡） 供需比010203040单位：万m2上市量 销售量上市量 14. 16. 12. 30. 22. 22. 26. 14. 15. 12. 12.销售量 19. 13. 11 12. 13. 24. 18. 22. 16. 30. 14. 14.6月 7月 8月 9月 10 11 12 200 2月 3月 4月 5月 6月■□ 区域各个板块特征 （ 1） 片区分布 片 区 市场形象 产品特征 价格特征 资源分析 发展趋势 岔路口片区 市区普通中低收入居民疏散居住区，入住 率较高，第一居所特征明显 经济实用型大众化物业，中小户型为市场主流，普通公寓产品为主，有少量别墅 前期价格较低后期价格上扬较快，目前均价已达3500 元 /㎡ 自然资源缺乏，配套设施落后，但公共交通便捷，是板块最大的竞争力 后续土地储备不多，供应量逐渐减少，板块开发进入中期，逐渐与市区融合 百家湖片区 中高收入白领阶层第二居所聚集地，随着时间推进入住率开始提高 舒适享受型物业，大中型普通公寓、跃层、别墅产品兼有 前期为江宁高档住宅代表片区，价格中等偏上 百家湖独特的自然环境是此板块的最大支撑点，目前交通、生活 配套都欠佳 可开发用地少，周边湖景住宅基本面市售出，板块开发已近尾声 东山镇片区 江宁本地居民生活区 工作居家型大众化物业，中等户型为市场主体，公寓为主 价格相对适中，成为江宁本地居民臵业安家的首选，但供应量的减少促使价格上涨较快 自然资源缺乏但公共交通便利，生活配套设施完善 板块内土地资源有限，板块开发已近尾声，逐步向民营科技园延伸 民营科技园片区 江宁 最具发展潜力与活力的现代化中档居住区 舒适实用型物业，普通公寓产品为主 前期项目以低质低价入市，随着 莱茵东郡、武夷绿洲为代表的新一代项目推出，价格逐步 走高 自然资源一般，但 江宁大学城、轻轨等规划使区域想象力丰富 板块形象正在形成，交通、生活配套等公建配套匮乏，但发展前景良好 将军山片区 高档低密度景观休闲居住区 高档、低密度休闲别墅区，以联排别墅、双拼别墅为主，兼有少量公寓 现阶段江宁市场高品质高价位的代表区域 将军山、翠屏山、韩府山、秦淮河良好的自然环境独具魅力，但生活配套设施缺乏 成为南京市最热门的高档景观休闲住宅区，市场发展潜力巨大 九龙湖 不为人所熟知的陌生区 规划公寓产品为主 还未开发，没有代表项目 九龙湖资源 百家湖向南衍生的又一板块， 规划以产、科、教、卫一体的居住中高档生活区 （ 2）片区供应情况（面市主要项目与潜在项目） 片 区 项 目 未来供应量（万㎡） 潜在项目 合计（万㎡） 岔路口 明月港湾 10 中驰汽车园一带 未来 13 年岔路口市场供应量会 60 万㎡左右 天地新城 10 武夷商城 8 名嘉佳园二期 5 南方花园枫彩园 15 左邻右里 15 百家湖 东山镇 同曦鸣城 15 凤凰港 预计未来 13 年供应量会超过 100 万㎡。 金王府 20 21 世纪现代城 后 期还有 20 万㎡商业配套 百家湖花园 30 水月秦淮 20 清水湾花园 5 东城风景 2 华裔泰富广场 5 山水方舟雅苑 10 科技园 莱茵东郡 三期叠加公寓、四期别墅以及商业项目，总建超过 20 万㎡ 0305 年区域一共出让了接近3000 亩的土地 未来科技园片区将有超过 265 万㎡的市场供应量。 天元吉第 30 万 武夷绿洲 至少还有 40 万的供应量 市政天元城 四期 16 栋普通公寓加上一些规划未定的小高层，至少还有 10 万㎡ 如月康城 二期 5 万 天印花园 3 将军山 托乐嘉 55 —— 其它几家楼盘的供量不大，未来市场供应量会100 万㎡左右 香山美墅 15 翠屏湾花园 25 （ 3）板块供应量对比 供应量（万㎡）75100265100050100150200250300岔路口 百家湖 东山镇 科技园 将军山 据不完全统计，未来 2— 3 年内，民营科技园几乎占到了未来市场的一半供应量，区域竞争十分激烈。 ■□ 区域价格走势 江宁房地产市场从 2020 年江宁撤县改区开始启动，整个市场价格上涨大体经过了四大上涨时间段： 年 份 价格区间 /价格节点 （元 /㎡ ） 上涨因素 2020 年以前 10001800 （ 1600） 2020 年撤县改区后，江宁房价从原来的 1000 元 /㎡左右一跃到了 1800 元 /㎡左右，只用了短短两年左右时间，房价就翻了一倍。 由于当时江宁刚纳入南京市区，相对于南京主城区房价仍较低，江宁也一度以低价吸引南京市区客源，其中又以市区拆迁户占较大比例。 2020 年 18002400 （ 2300） 在南京整体市场上涨带动下，区域房价有。