协和广场总体策划营销方案纲要(编辑修改稿)

协和广场总体策划营销方案纲要(编辑修改稿)内容摘要：

售及招商带来较大的难度，而项目的体量较大，以雅安大型购物中心业态面市，且以主力店 (百货商场、超级市场 )和专业店来避开竞争对手，以最优惠的价格吸引消费者，这便是项目最大的机会点之一。 广场文化机会：最大限度地利用广场或主题公园，以在项目内制造活动，创造人流和商业氛围，制造广场文化――新城市文化。 五、 我们的总体解决方案纲要 产品改进策略（核心目的是营造商业氛围） A、 产品自身的改进 1) 主入口的包装：售楼部即将拆迁，主入口可设 置大型雕塑，喷水池，增加项目看点；设置休闲长凳和花盆、布幅、大幅广告喷绘画等，制造现场气氛，渲染气氛。 同时深化“欧式建筑”概念。 现场应设置导视牌。 2) 商场过道走廊采用大玻璃，加栏杆包装，上下楼梯用雕花栏杆装饰，项目走廊即外围设大幅广告喷会画，借鉴大型商场的特色装饰。 如果经济条件允许，中庭天棚采用透明天穹玻璃。 3) 环境包装：小区绿化方面，建议以西式园林为主，呼应欧式建筑风格。 4) 配套包装：设置银行，自动取款机，特色小吃店等，如果场地允许，还可设置儿童游戏区和老年棋牌区。 5) 售楼部的包装：要求现代，宽敞，明亮，内包装功 能分区合理，设置接待区，洽谈区，签约区，展示区等。 6) 夜间照明效果：河滨四周用街道灯，射灯照亮本项目，渲染本项目灯火辉煌和亮丽的品质。 7) 现场包装：主入口用罗马旗，升空气球及大幅标语，横幅渲染项目隆重、热烈的气氛。 8) 建设顺序：建议项目建设首先从招商，绿化灯光工程及现场包装入手。 B、 外部的推广方面 （ 1）活动推广策略 （ 2）广告推广策略 营销新策略（核心目的是显性招商、隐性销售） A、 一站式消费的营销内容 目前主题商场流行正盛，以往纯粹提供批发、购物的商场难以满足现代人的需求。 协和广场与雅安其它专业市场最大的区别在 于基高标准的规划定位，完善的配套设施，规范的经营管理、科学合理功能规划，为商家打造一个国际一流的经营环境。 经营主题以服装为主，兼容会展商务、饮食、休闲、购物于一体，首创雅安 “一站式 ”消费模式，势必对专业市场今后的发展产生巨大冲击。 人流与消费能力，是商业持续旺盛的基本条件，只有旺盛的人气，才能为经营者带来生意，商铺的价值才有支撑。 协和广场处于雅安未来核心地段，辐射面宽，消费层次多元化，将是雅安市民投资和消费的亮点。 B、 新城市生活的广场文化理念。 （核心是一种交换生活品位的文化） 广场文化，顾名思义为城市广场所呈现 的文化现象以及在广场之中所展示出来的文化。 它包含有很富有文化气息、表现出较高美学趣味的广场建筑、雕塑以及配套设施；在广场上进行的专业或民间的各种艺术性表演或展示；广场中群众性的各种娱乐、体育等休闲活动，等等。 广场文化的主要载体是各种含有文化与审美意味的艺术性活动。 广场文化不同于庙会或在大型体育场所、展馆举行的各种文化性活动的地方，就在于它专属于“广场”。 首先，公共性是广场文化最突出的特点。 其次，节庆性是广场文化的又一特点。 再者，广场文化的主要载体是各种文艺、体育等具有艺术性的活动，各种节庆亦需要艺术活动支持配合，这就使之具有了审美性的特点。 C、 全新的体验式消费模式 所谓互动体验式消费，表现的就是娱乐零售化或零售娱乐化的特质。 在以人为本的体验经济时代，是一对一的个性服务，充满乐趣的消费过程，愉悦的记忆，消费者心甘情愿地付出更多的钱，体验经济的提供者获得了比以往任何时候都要高的利润。 目前，这种将购物与 “体验 ”融合起来的最新商业业态，创造并走出了商业模式同质化竞争 的新商机。 D、 人员培训与项目理念的结合 E、 活动推广策略 F、 广告推广策略 3．项目的竞争及时机策略 A、 差异化的竞争策略 整合资源形成独到的、不易被模仿和复制的优势。 可以概括为“差异化竞争，特色化生存”。 B、 高性价比的竞争策略 项目的销售价格和招商的租金比较，投资回收期不超过 10 年。 让社会公众从心里接受本项目的高品质、底价位、巨大的升值潜力、超额的回报空间。 C、 时机策略 本项目各项工作必须在明年元月之前完成到位，以全新的形象面对春节前后的销售旺季。 4．项目的价格策略（核心是防止越想卖却越卖不动的怪圈） A、 特殊的定价策略 配合促销活动推出特价金铺，达到吸引注意的效果。 B、 区别的定价策略 拉大位置、楼层、大小商铺的价格差。 在不影响财务指标的情况下又可以降底总价，吸引更大的消费群体。 C、 动态的定价策略 “良好的开端等于成功的一半”因此应采用低开高走的渗透策略 渗透策略的内涵目标是获得最大的市场占有率。 通过有竞争力的价格吸引市场关注，刺激购买欲望，以销量促进早期资金回流，一旦树立物美价廉的印象后，再逐渐拉升价位。 例如以 3888 元／平方米的低价进入雅安市场，由于其品质（事前调查表明该产品的市场认知 价值在 4480 元／平方米左右）与定价存在较大反差，加之“每天仅售 3 个铺，决不多卖”的量控措施，引得每天购房者抢早来售房现场排大队，热销势头被炒得淋漓尽致。 使协和广场售价一路攀升，这就是把渗透策略运用得恰到好处。 从消费行为学的角度，该策略是对买方趋利心理的纵向挖掘。 .从聚敛人气方面看，渗透策略略胜一筹。 价格节节攀高，既能保证已购者的经济利益，又符合投资的追涨理念；而价格下滑则会引起人们对物业品质的怀疑，反而影响品牌形象。 即使单从投资角度，也容易让人旁观惜购，以来价格见底。 人气聚敛符合马太效应 ——强者愈强，弱 者愈弱。 所以研究和激发消费者的从众心理以聚敛人气，是本项目中重要的内容。 从实施难度上看，渗透的关键在于量价配合。 每一价位的物业。