北京西直门华星贸易大厦有限公司发展战略方案(编辑修改稿)

北京西直门华星贸易大厦有限公司发展战略方案(编辑修改稿)内容摘要：

品牌，使企业可持续发展。 发展战略方案 北京西直门华星贸易大厦有限公司 第 7 页 房地产投资分析 房地产发展规划思路 华星的房地产发展将不限于北京，而以国内大中型城市（特别是省会城市）为主要发展目标；采取滚动式经营模式，主要开发民用住宅；目标客户锁定在中高收入家庭；品牌主要定位在中档偏高的消费层次，突出体现华星房地产的优良质量、美好环境、优质服务及合理价格定位。 房地产行业分析 未来房地 产市场竞争主要体现在于以下七个重要因素，而其中市场研究及定位、规划及设计、市场营销又是关键的竞争因素。 重要成功因素 具体分析 市场研究及定位 详细的市场调研是正确的市场定位的基础。 同时， 房产市场日趋多样化和个性化，消费者越来越有经验。 因而在开发前的精确市场定位已是成功的必要条件。 土地获取 土地资源是竞争优势的重要部分，但并非是具有决定性作用的因素。 规划及设计 房地产的购买是一个很长的选择过程，越来越多的消费者会反复考查和 比较。 良好而超前的设计及规划可以最终赢得消费者和提高房产商声誉。 融资 具有市场潜力的楼盘和声誉良好的发展商较易获得贷款。 建筑 国内建筑商的数量约为房地产开发商的两倍，房地产开发商占据了买方 市场。 房地产开发商应具备良好的成本及建筑质量控制能力。 市场营销 优秀的营销和销售能力是依据市场规律充分利用和有效整合所有资源的基础。 品牌的作用在房产业中日趋明显，成功的地产商无不具备详尽的品牌规划和传播策略。 市场营销的概念应贯穿于从前期开发、研究到建设、销售、管理的全过程。 物业管理 有关法规和市场竞争会使物业管理逐渐形成一个独立于房地产发展商的巨大市场。 房地产商应具备与优秀的物业 管理公司合作，建立长期顾客忠诚度和楼盘声誉的能力。 对应于上述重要因素，房地产企业需要着重培养七种核心竞争力，包括成本控制能力、资本运营能力、市场营销能力、持续创新能力、人才使用能力、客户服务能力、文化建设能力。 发展战略方案 北京西直门华星贸易大厦有限公司 第 8 页 我国房地产行业的情况 我国房地产具有四大特征：周期性、关联性、地域性和政策性。 周期性 房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。 而且，房地产在国民经 济中具有一定的先导性。 关联性 房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如 钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关。 地域性 房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。 政策性 政府政策对房地产业发展的影响主要体现在三方面：一，政府土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应；二，各项税费会影响到房地产的价 格，从而影响到房地产的销售状况；三，房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。 特别是地方政策各不一致。 我国房地产业仍是中国市场经济中一个 “ 暴利孤岛 ” ，其投资回报率平均在20%以上，写字楼行业也能达到 11%左右。 1996 年到 2020 年间，我国房地产投资持续保持高速增长，这 6 年间，开发投资额年均增长达到 15%。 我国房地产投资以住宅投资为主，特别是近几年住宅投资占商品房投资总额的比例在不断上升，2020 年已经超过了 80%。 我国城市人均居住面积比过去有了明显的提高，但是平均还只有十几平方米，这和欧美及 日本这些发达国家相比还有很大的差距。 2020 年我国商品房销售额 3572 亿元，比上年增长 %，显示出强有力的发展势头。 在商品房购买中，个人购买住房的比例逐年增大。 我国各地商品房价格存在较大差异，东部地区大城市远高于全国平均水平：其中北京以 4800 元每平方米排在第一，全国平均价格 2300 元每平方米（ 2020 年数据）。 商品房价格也以较高的速度增长，但是目前也有放缓的趋势。 1990 年到 2020 年间房价平均年增长为 11%。 我国房地产开发商的数量比过去急剧增加，但近年来数量又有所减少，房地产企业逐渐向规模化趋势 转变。 房地产开发商数量在 1995 年达到 33482 家， 1999年回落到 25600 家。 我国房地产开发商的规模较小，各自所占的市场份额有限，国内最大的房地产开发商深万科的市场占有率只有 %。 发展战略方案 北京西直门华星贸易大厦有限公司 第 9 页 WTO对我国房地产企业带来了机遇。 房地产原料价格降低使房地产成本降低；汽车更加普及使消费者有更新住房的意愿；房屋中介的发展使房屋交易更加方便；房地产金融的发展使得消费者购房更加方便。 WTO 对我国房地产同样带来挑战。 房地产行业政策会更加透明规范，以前依靠政府开发土地的优势将不复存在；国际房地产开发商的进入给国内房地产商 带来压力；优秀的人才可能会流入国际房地产开发企业。 未来几年，我国房地产业将呈现规模化、品牌化和业务多元化的发展趋势。 可以说，我国房地产业还有很大的发展空间，主要表现在以下几个方面： 恩格尔系数 恩格尔系数在 40%时，住房消费在消费结构中所占的比重会达到 15%到 20%。 目前，我国城市恩格尔系数已降到 40%以下，而住房消费比重尚不足 10%，比国际平均水平要低 5到 10个百分点，住宅消费应该还有较大的空间。 人均面积 至 2020年底，我国人均住房建筑面积 ，处于中等收入国家水平。 世界各国的经验表明，在人均住宅面积达到 30 至 35 平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。 国家政策 按 “ 十五 ” 计划规划，到 2020年，城市人均住宅建筑面积将达到 22平方米，户均将达到 70 平方米。 到 2020年，可望达到人均 25 平方米，户均达到 80平方米，那时的住宅建设投资占国内生产总值的比重将有望达到峰值。 城市化进程 到 2020年，全国将有 2亿农村人口转移进城市，使城市化水平提高到 45%，到 2020 年更会提高到 54%以上，城镇人口将首次超过农村人口，成为全球城市化水平较高的国家之一 ,城市化的提高将 为房地产业创造巨大的商机。 人口增长 我国人口持续增长，到 2020年为 ，预计到 2050年达到 16亿左右，此后才有可能实现零增长。 人口绝对数量的增加，使房地产业需求还将增加。 人均收入 按国际标准，人均 GDP 达到 13000 美元时，房地产市场达到饱和；到 7000美元时增速放缓，以 4%— 5%的速度增长。 现在我国城市人均 GDP 是 1200 美元，所以房地产业会长时期增长，无论对现在的房地产开发商和想进入房地产业的开发商来说都是好时机。 北京房地产市场的情况 北京 2020 年房地产市场从投资额、开 工面积、销售面积等指标都明显的表现出快速增长的势头。 北京地区的房地产投资以商品房建设投资为主，其中住宅用房地产占投资的大部分比例（ 2020 年住宅投资占房地产总投资的 55%）。 2020 年北京住宅市场的销售面积较 99 年放大，市场需求呈扩大趋势，个人购房的比例急剧扩大。 2020 年北京住宅市场共推出新盘 199 个，加上 1999 年的 发展战略方案 北京西直门华星贸易大厦有限公司 第 10 页 约 120 个项目和前几年未消化楼盘， 2020 年住宅市场上活跃的项目在 400 个以上，竞争激烈。 2020 年北京住宅市场新项目价格在 40008000 元 /平方米的楼盘占主导地位（占 40%）。 2020 年在北京地区的内资房地产企业共计 624 家，平均净资产规模约 4500万元。 和港澳台资、外资企业的资本规模相差很大（港澳台资和外资企业平均规模都超过一亿元）。 万科经验介绍 万科在国内的房地产市场占有率排在第一位，近几年的销售额和利润呈逐步上升的趋势，可以说万科是中国房地产行业最成功的企业之一。 万科根据市场和投资环境形成了较为合理的投资区域战略： 在中国人口密集、交通便利、经济基础良好的沿海三大经济圈形成较为合理的组合投资战略；根据市场和投资环境的成熟程度，由南向北渐次延伸。 形成了主要投资圈： 以山东半岛、京津地区和辽东半岛为重点的环渤海海湾经济圈；以上海为中心的长江三角洲经济圈；以香港为龙头的华南经济圈。 万科至 2020 年初的土地储备占地面积达 871 万平方米。 根据土地储备的区域差别也反映了万科的地区战略：万科的土地储备主要在天津和上海这两个城市，在成都和武汉也有较多的投资项目，北京相对前 4 个城市投资要少许多。 万科房地产住宅定位于城市中高收入的白领阶层 ,地点多在城乡结合部 ,适合于大面积开发。 万科十分重视物业服务 ,通过建立品牌美誉度达到促进销售的目的。 小结 从上面的分析可以得出这样的结论， 中国目前的房地产市场是有很好的发展前景的。 房地产行业现在还处在“战国”时代，现在进入还。