北京市白家庄土地项目研究报告提纲(编辑修改稿)

北京市白家庄土地项目研究报告提纲(编辑修改稿)内容摘要：

楼总量的33％。 近几年集中供应，单个项目体量较大。 中原研究统计，写字楼体量在 10万平方米以上的优质写字楼个数达 到北京优质写字楼总体的 50％。 图 7：北京优质写字楼各商圈分布比例 12 11%11%10%18%12%33%4%1%CBD金融街东二环建国门中关村燕莎亚奥其它 资料来源：北京中原市场研究部 图 8：北京各商圈（区域）优质写字楼供应量（ 单位：万平方米； 统计日期截至： 2020年 9 月） 1628657 54 5446718050100150200CBD 金融街 东二环 建国门 中关村 燕莎 亚奥 其它 资料来源：北京中原市 场研究部 北京优质写字楼物业市场租金 /价格水平分析 图 9：北京甲级写字楼租金指数走势（单位：美金 /月 /平米） 13 7080901001101200 3 年1 季 0 3 年3 季 0 4 年1 季 0 4 年3 季 0 5 年1 季 0 5 年3 季 0 6 年1 季 0 6 年3 季 资料来源：北京中原市场研究部 自 2020 年底以来北京甲级写字楼租金 出现较大幅度提升，并且到今年 2季度 一直表现比较平稳； 2020 年 3季度，北京甲级写字楼租金指数又呈现较大幅度上浮现象； 综合分析租金 变化的原因，主要是由于各商圈近期入住的写字楼多为 高档楼盘，其租金较高，对各区域甲级写字楼租 金起到拉升作用。 图 10：北京甲级写字楼 成交 价格走势表 1000012020140001600018000202002202002年03年1季03年2季03年3季03年4季04年1季04年2季04年3季04年4季05年1季05年2季05年3季05年4季06年1季06年2季06年3季 资料来源：北京中原市场研究部 北京甲级写字楼成交价格平稳上浮，自 2020 年 1季度始上浮较为明显； 2020 年 3季度，北京甲级写字楼成交均价达到 元 /平方米 ，较 14 2020 年 的 元 /平方米 提升了 22个百分点。 接近 2万元的均价显示了北京优质写字楼市场蕴藏的潜力； 中原研究部根据各季度甲级写字楼均价综合分析，测算自 2020 年始甲级 写字楼每 季度平均 成交价格增长幅度 为 %。 北京优质写字楼物业市场吸纳能力分析 图 11：北京甲级写字楼入住率走势 %%%%%03年 1季 03年 3季 04年 1季 04年 3季 05年 1季 05年 3季 06年 1季 06年 3季 资料来源 ：北京中原市场研究部 从总体走势上看来，北京甲级写字楼的入住率在经历了两年多的平稳运行之后在今年出现持续下滑； 今年第 3 季度的入住率继续下降并达到 2020 年以来的最低点，为％ ； 分析入住率下降主要原因集中为：当前甲级写字楼处于入住高峰，从整体上拉低了各商圈 的入住 率 水平，不过随着入住高峰的结束，写字楼入住率将回复正常水平。 图 12：北京甲级写字楼供应与销售量对照表 15 1 01030507002年03年1季03年2季03年3季03年4季04年1季04年2季04年3季04年4季05年1季05年2季05年3季05年4季06年1季06年2季06年3季当期供应（万平方米） 当期销售（万平方米） 资料来源：北京中原市场研究部 2020 年至 2020 年 3季度，北京甲级写字楼销售供应 万平方米，销售面积 万平方米，销售量为供应量的 49％； 按照惯例，部分甲级写字楼并非完全销售，而是预留部分自用或转售为租，该部分比例约为当期销售供应量的 20％ 30％； 写字楼销售周期较长，尤其是甲级写 字楼集中供应出现在 2020 年，市场消化需要较长时间； 综合以上三方面分析，目前销售市场甲级写字楼吸纳率已经达到 70％80％，北京甲级写字楼销售市场吸纳能力仍然强劲。 北京优质写字楼物业市场发展趋势分析 供应趋势： 2020 年奥运之前， 北京甲级写字楼仍会继续放量，中原研究预测，奥运之前 仍会有约 100 万平方米的供应量 ， 且 主要集中在东部区域。 租金走势： 甲级写字楼租金保持平稳，虽然上两个季度租金大幅上扬，主要是由于新增高端写字楼项目集中入市的原因，但由于竞争的加剧，租金将会有一定程度的回落。 16 成交 均价 预计 2020 年之前，甲级写字楼销售价格仍将平稳上扬，且季均增长速度仍将保持在 %左右。 入住率走势： 甲级写字楼由于供应集中，入住率近期仍会处于较低水平，但 06 年 3季度的入住率已经透顶，不会继续下滑。 甲级写字楼的入住率 预计在一年后会出现回升 态势。 高端酒店总体市场研究 本部分针对北京市高端酒店 (四星级及五星级 )，按照其分布、数量、房价等方面进行分析，了解北京高端酒店市场的总体格局，从而把握项目所处区域特征，确定本项目的地位和角色。 北京高端酒店市场概况 2020 年底，北京拥 有星级饭店 658 家，客房 万间，床位近 20 万张；现在正在建设和拟建有 110 家星级酒店；预计到 2020 年北京星级饭店将达到 800 家，客房 13万间。 表 2：北京市星级酒店构成分析 星级 总数 五星 四星 三星 一、二星 数 量 658 37 83 215 323 所占比例 100% 6% % % 49% 数据来源：根据北京市旅游局公示资料 北京现存高端酒店市场供给及分布特征分析 北京现存高端酒店统计说明： 本次统计针对本案项 目进行，统计数据主 17 要以北京市城八区为主，即东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山，城八区以外的远郊区县不划进本次统计范围内。 按上述标准统计，目前北京市四星级及五星级酒店已达 88 家。 其中五星级酒店 30 家，四星级酒店 58 家，具体情况如下表。 表 3：北京四星级及五星酒店数量统计表 星级 数量 比例（占四星级以上比例） 5星 30 34． 09% 4星 58 65． 91% 合计 88 100% 资料来源：北京中原市场研究部 整体而言，北京高端酒店分布比较集中，朝阳、海淀、东城区城主要的供应区域。 北京高端酒店主要集中在东城区、朝阳区和海淀区，这三个地区是北京市商务氛围浓厚、商业设施集中，拥有众多高档写字楼的商务办公区域，这在很大程度上促进了本地区的酒店业发展。 表 4：北京四星级及五星级酒店分布统计表 星级 朝阳 海淀 东城 西城 宣武 崇文 丰台 石景山 星级总计 五星级 13 6 9 2 0 0 0 0 30 四星级 22 12 8 7 4 3 2 0 58 区域总计 35 18 17 9 4 3 2 0 88 资料来源：北京中原市场研究部 图 13：北京四星级及五星级酒店分布统计图 18 朝阳40%海淀20%东城20%西城10%宣武5%石景山0%崇文3% 资料来源：北京中原市场研究部 从图表中可以看到，在各区中高端酒店数量最多的是朝阳区，其次是海淀区，东城区第三；而从档次看，以五星级酒店为例，朝阳区最多，东城位于第二位，海淀第三。 其他区五星级酒店数量较少。 朝阳和东城作为传统的涉外酒店集中区域酒店市场已经发展的相对成熟，而海淀区近年来酒店业的发展越来越快，这一方面得益于旅游业、尤其是西部旅游业的发展，另一方面就是中关村科技园区的建立，中关村将成为依托科技园区、多种产业并举的新的现代化商贸区，国际、国内间的交往将越来越频繁，酒店业的发展也必将越来越兴旺。 北京现存高端酒店市场房价分析 相对于写字楼、住宅市场而言，酒店业较为脆弱，受政治、经济等环境影响较大，尤其是高端酒店。 现阶段，随着我国成功加入世贸组织、北京的经济繁荣、与国际交流日渐频繁，酒店业的 发展前景比较乐观，酒店市场的价格也较为稳定。 尽管目前我国酒店价格低于欧美等发达国家的水平，但可以乐观地认为，在现阶段经济背景下的酒店业和其他行业一样会在总体经济良好发展的基础上逐渐与国际水平接轨，最终达到国际先进水平。 表 5： 1999— 2020年上半年北京市 高端 酒店价格总体水平表 19 价格（成交价）：人民币 .元 /天 .标准间 年份 5 星级酒店 4 星级酒店 价格 增长率 % 价格 增长率 % 1999 660 436 2020 655 446 2020 681 447 2020 656 430 2020 691 425 2020 758 436 2020 814 451 2020上半年 887 数据来源：北京市旅游局 /北京中原地产市场研究部 /行业信息 图 14：北京五星级酒店标间价格趋势图 价格（成交价）：人民币 .元 /天 .标准间 660 655 681 656 691758 814887020040060080010001999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020上半年酒店标间价格 图表来源：北京中原地产市场研究部 上图可以看出，自 1999年到 2020年北京五星级酒店价格基本比较平稳，从 2020 年到 2020 年上半年价格呈明显上升趋势，预计 2020 年全年五星酒店价格将达到 900 至 950元。 20。