xx项目评估报告工作底稿(编辑修改稿)

xx项目评估报告工作底稿(编辑修改稿)内容摘要：

为 未 评 级客 户， 信用 等级 按 A+级 掌握。 第二章 建设条件评价 一、项目建设概况及规模 “ 愉 景南 苑” 项目 位于 广州 市海 珠区 新港 西 路 2 212 号 大院 ，原 属 广 州 市华 南医 疗器 械厂 和广 州光 学仪 器厂 内。 该 项目 占地 面积 48,340Ｍ 2（ 其 中净 用地面 积 35,762Ｍ 2 ， 道 路面 积12,578Ｍ 2） 总建 筑面 积 155,878Ｍ 2，（ 商 铺 12,679Ｍ 2该 数为 预测 数 ，车库 382 个 车位 ，住宅 135,228Ｍ 2，会所 3,278Ｍ 2）， 容积 率 ， 是由 三种 住宅 类型 组成 ，共 18 栋，可 售面 积 147,907Ｍ 2. 商品 房住 宅建 筑情 况列 表 如 下 : 建 筑 区 域 楼层 建 筑 面 积 Ｍ 2 客 户 数 A 区 4 栋 12— 13 层 17, 176 B 区 3 栋 18— 19 层 30, 306 C 区 2 栋 18— 19 层 21, 198 D 区 2 栋 19 层 19, 204 E 区 2 栋 18— 19 层 19, 204 F 区 2 栋 18— 19 层 19, 204 G 区 2 栋 12 层 7, 80 K 区 1 栋 8 层 4, 75 合 计 139, 1,447 设 计 、 施 工、 监理 单位 资质 ： 施 工 单 位 设 计 单 位 监 理 单 位 广 东 珠 江 工 程 总承包有限公司 广 东 珠 江 建 筑工 程 设计公司 广 东 珠 江 建 设工 程 监理有限公司 贰级企业证书 甲级（设计证） 乙级（暂定） 设 计、施工 及监 理单 位均 具有 承揽 此项目 相关 工程 任务 的资 质及 能力。 二、项目审批手续及进度 目 前项 目 建 设已 领 取 了《 建 设 用地 规 划许 可 证》、《建 设 用 地批 准书 》、《商 品房 预售 许可 证》 及部 分建 筑面 积的《建 设工 程规 划许 可证 》。 从 项目 建设 文件 依据 方面 看 ，该 项目《 国有 土地 使用 证》、《 施工 许可 证》尚 在 办 理之 中 ,对 今 后项 目 销售 及 银行 贷 款 抵押 手 续的 办 理将 会 造成 影响 ，合 生愉 景公 司须 尽快 办理 有关 手续，方能 确保 项目 正常 按计 划运 作。 只 要项 目建 设的 有关 报批 手续 抓紧 办理 ，开发 建设 资金 得以 落实 ，项 目施 工 按 计 划完 工将 具有 一定 的保 证。 “ 愉 景 南 苑 ”建 设 条 件、 形 象 进度 良 好 ，该 项 目 进入 主 体 及配 套设 施建 设阶 段。 2020 年 初 动工 建设 以来 该项目 A、 B 区共 7 栋已 结构 封顶， C、 D、 E、 F 区已 达 7—— 8 层， G 区 开工 现已 +00。 该项 目 整 体计 划于 2020 年中 全部 竣工 交付 使用。 第三章 市场评价 一、 市场供求现状及其发展趋势分析 从 目前 广州 市房 地产 市来 看，随着 我市 居民住 宅需 求从 生存 需要向 舒适 需要 转变 ，房地 产产 业增 长方 式由 速度 、规 模型 向质 量、效益 型转 变。 这 样 广 州市 楼市 供大 于求 与结 构短 缺现 象将 长期 存在。 全 省在 建商 品房 突破 一亿 平方 米 ，其 中广 州市开 工的 项目 高达 4,000 万平 方米 ，去 年全 省商 品房 的销 售增 幅低 于 10%； 广 州市 商品 房空 置面 积近 2,000 万 平方 米 ，新开 工面 积增 长仍 在 两 位 数以 上， 加上 今年 1 万 平方 米的 新开 发量。 以 上 已 反 映供 应量 高于 需求 量。 但 在 这 种 状况 下广 州市 的楼 市还 是存 在着 不同 层次 的发 展空 间。 国经济的高速发展以及入世的利好 ,对中国房地尤其是对广东楼市的促进作用是直接而实在的 ,虽然去年广东全省商品销 售下 降 ，但 这是 在广 东楼 市多 年来 销售 高速增 长后 基数 变大 而 致。 广 州 市 近 三年 商品 房当 年成 交量 均超 过同 期批 准上 市量。 广 州空 置房 数量 为 560 万 平方 米 ，而 广州 市人口 高达 900 多万 人，每一 人增 加一平 方米 ，便 可将 560 万平方 米的 空置 房消 化殆 尽。 当前 世界 发达 国家 人均 居住 面积 高 35 平 方米 ，而 广州 人均 住房 不足 14 平 方米 ，故 且不 计外来 与 新 增人 口对 住房 的需 求 ，仅 是广 州现 有居 民改 善住 需求提 供给 房地 发展 的潜 力与 空间 便是 极其 巨大。 这说 明广 州市的 楼市 还是 有能 力 扛 起 这巨 大的 空置 房， 而且 发展 空间 还是 有的。 在 这可 发展 空间 里， 门槛 也提 高了。 这 就是 部分 环境 优美 、设 计合 理、 配套 齐全 和交 通便 利的 楼盘 仍具 有较 大的 市场。 二、市场竞争能力分析 地理位置情况 ： 本 项目 位居 海珠 要冲 ，中山 大学 、广 东教 育学 院、广东 省经 济管 理干 部学 院等 著名 学府 近在 咫尺 ，东临 广州 大道 、北 靠新 港西 路、地铁 二号 线 贯 穿 整个 路线 ，交 通极 为便 利， 人文 地理 环境 较好。 小 区附 近配 套设 施齐 全，区域 内有 大 型 会所、超市、农贸市场、公交 车场 、餐 馆洒 店、学 校、医 院及 体育 场馆 等配 套建 设， 可 满足 居民 的基 本生 活文 娱需 要 加 上该 项目 合理 的规 划设 计 、完 善的 配套 设施 、优 雅的 园区 环境 、专业 的物 业管 理， 户型 设计 实用 ，住 宅首 层大 部分 规划 为架 空层 等都 已树 立了 极高 的声 誉 ，赢 得人 们广 泛欢 迎。 合生 创展 集团 公司 所开 发的 商品 房比 较适 合现 在消 费者 的需 求特 点 ，无 论是 在地 段、面积 、层次 、居 住环 境 、物 业管 理上 有广 东康景 物业 服务 有限 公司 具有 丰富 的小 区管 理经 验。 都已 在人 们心 目中 有了 一个 较为 具体、良好 的定 位，同 时 也 树 立了 品牌 形象。 形态结构规划 小 区规 划总 目标：特色 鲜明、生态 优良、经济 与环 境协 调发 展的 居住 园区。 住宅 立面 处理 以具 有现 代化 气息 的岭 南特 色为 目标。 底 层部 位架 空结 合布 置 ，将 室外 铺地 自然 延伸 进入 架空 层，避免 架空 层无 人光 顾的 情景 ，屋 顶部 分作 绿化 处理，顶盖 弧型 飘板，局部 漏空，体身 通透 轻盈 的特 点。 标 准层 处理 为标 准凸 窗台 ，透 空铁 饰阳 台栏 杆，同时 户型 之间 避免 视线 干扰。 小 区设 计有 三种 住宅 类型 ，共 18 栋 ，户 型从 二房 一厅 一卫 至四 房二 厅二 卫等 6 种 户型 ，住 宅面 积从 66. 95— 140 平 方米（ 套 内 面 积 ） 周 边 楼 盘 分析 及售 价定 位（ 同类 产品 已有 开发 量和 潜力 ） 项目名称 项 目地点 目前销售均价 开发楼盘 发展商 愉景雅苑 新港西路 5, 500。