xx项目市场调研及前期策划建议书(编辑修改稿)

xx项目市场调研及前期策划建议书(编辑修改稿)内容摘要：

 高档写字楼， 客户构成方面涵盖了贸易实业、金融、咨询、能源、生物医药、地产、文化机构、电子等外资和较有实力的内资企业，主要为城乡华懋、翠微大厦等项目面对的客群。  中、低档写字楼 资置业升级客群：从租赁转向购买，从投资住宅转向投资写字楼、商业。 外省市公司驻京办事处，部分成长型、创业型企业。 租赁该区域旧物业项目 的部分企业 社区服务性质的律师、保险、咨询、广告、旅行社、教育等行业。 善目前办公环境的潜在需求，对写字楼的综合素质要求越来越高。 目前仍以租用写字楼物业为主，具有一定的潜在购买需求。 企业的规模适中或正在处于成长壮大阶段，有一定的利润和实力的积累。 大面积（ 1200㎡以上）整层购买与小面积（ 100300㎡）的购买与租赁客户都有，相对大面积购买客户份额比例有所下降。 由于租金水平相对较低，部分外资企业仍倾向于选择租赁，所以购买的客户主要以中资企业为主。 对于投资本区域的写字楼、商铺较为关注 ，但受周边区域影 响，属于待挖掘客户。 对价格较为敏感，关注区位、交通、产品形象以及未来的升值潜力。 区域市场价格分析 区域 售价情况分析图（单位：元 /㎡） 租金情况分析图（单位：元 /㎡ /日） 价格分析 西客站商圈 1450013500120209300 8000 9200148009300860076000202040006000800010000120201400016000西客站调研项目售价分析 图写字楼 商住公寓写字楼 14500 13500 12020 9300 8000 14800 / /商住公寓 / / / / 9200 9300 8600 7600西金大厦 海天中心 天莲大厦 华宝大厦 华天大厦 京门大厦 中雅大厦 白云时代 3 401234金融街调研项目租金分析图写字楼 写字楼 3 4 天莲大 华宝大 华天大 北恒大 中裕酒 肇麟大 西客站区域写字楼项目销售价格在 800014800 元 /㎡左右，目前市场价格已经超过 10000 元 /㎡。 商住公寓项目平均售价在 8000 元 /㎡左右，市场价格竞争优势明显，市场消化速度较快。 区域内写字楼总体租赁价格水平维持在 元 /㎡左右，受写字楼总体放量增多等多方面因素的影响，租赁价格仍旧有下滑的可能。 金融街区域 1380021700150001920014300136009200 9300 950022020202000500010000150002020025000金融街调研项目售价分析 图写字楼 商住公寓写字楼 13800 21700 19200 14300 13600商住公寓 未定 15000 9200 9300 9500 22020 20200丰汇时代长安兴融中心置地星座国润大厦枫蓝国际中心国英一号融城通程国际华荣公寓 图表说明： 按美金计算租金的项目，人民币按 1： 602468金融街调研项目租金分析图写字楼 商住公寓写字楼 6 商住公寓 富凯大 华实大 通泰大 皇冠大 金宸公 1. 金融街区域调研项目写字楼市场平均售价 17880 元 /㎡，商住公寓平均售价 13200元 /㎡。 2. 由于金融街区域项目租售价格差异比例较高，测算市场平均价格的样本空间较小，因此，该测算价格同区域实际市场 价格存在一定误差，仅作为一个参照系。 3. 调研项目写字楼市场租赁均价 /㎡ /天，商住公寓样本单一，暂未列。 4. 租赁价格的测算基本上能够反映区域租赁市场的实际水平，标准误差空间范围小。 公主坟区域 12020120201350015000120200202040006000800010000120201400016000公主坟调研项目售价分析 图写字楼商住公寓写字楼 12020 12020 13500商住公寓 15000 12020海银大厦 道乐蒙恩 西B D 西贸D N A 天行建 1441269913596135050100150公主坟项目租金走势图写字楼写字楼 144 126 99 135 96 135翠微大 天行建 四维大 城乡华 荣华大 康赢大 1. 公主坟区域调研项目写字楼市场平均售价 13125元 /㎡。 2. 调研项目写字楼市场租赁均价 元 /㎡ /天。 租赁价格的测算基本上能够反映区域租赁市场的实际水平，标准误差空间范围小。 3. 该区域内由 于写字楼供应量相对较少，价格应有一定上升空间。 附表二：西客站区域调研项目市场价格一览表 项目名称 出售价格 出租价格 写字楼 写字楼 在售项目 西金大厦 14500元 /㎡ 只出售 海天中心 13500元 /㎡ 只出售 天莲大厦 12020元 /㎡ /㎡ /天 华宝大厦 9300元 /㎡ 34元 /㎡ /天（未定） 华天大厦 8000元 /㎡ /㎡ /天 中雅大厦 8600元 /㎡ / 京门大厦 14800元 /㎡ 白云时代 7600元 /㎡ 只出售 出租项目 北 恒大厦 只租赁 /㎡ /天 中裕酒店 只租赁 4元 /㎡ /天（套内面积） 肇麟大厦 只租赁 /㎡ /天 市场平均价格水平 10971元 /㎡ 左右 /㎡ /天 公主坟区域调研项目市场价格一览表 项目名称 出售价格 出租价格 写字楼 写字楼 在售项目 道乐蒙恩商务街 12020元 /㎡ 只出售 西贸 DNA 15000元 /㎡ 只出售 西 BD（二期） 13500元 /㎡ 只出售 海银大厦 12020元 /㎡ 只出售 出租项目 翠微大厦 只租赁 /㎡ /天 天行建国际大厦 租赁 /㎡ /天 四维大厦 只租赁 /㎡ /天 城乡华懋写字楼 只租赁 /㎡ /天 荣华大厦 只租赁 /㎡ /天 市场平均价格水平 13125元 /㎡ 4元 /㎡ /天 金融街区域调研项目市场价格一览表 项目名称 出售价格 出租价格 写字楼 商住公寓 写字楼 商铺公寓 在售项目 丰汇时代 13800元 /㎡ 未定 只出售 只出售 长安兴融中心 21700元 /㎡ 15000元 /㎡ 只出售 只出售 置地星座 2300美元 /㎡ 无 只出售 无 国润大厦 14300元 /㎡ 无 只出售 无 枫蓝国际中心 13600元 /㎡ 9200元 /㎡ 只出售 只出售 国英一号 无 9300元 /㎡ 无 只出售 融城 无 9500元 /㎡ 无 只出售 通程国际 无 22020元 /㎡ 无 只出售 华荣公寓 无 20200元 /㎡ 无 只出售 出租项目 富凯大厦 现只出租 无 23美元 /㎡ *月 无 华实大厦 现只出租 无 6元 /㎡ *日 无 通泰大厦 现只出租 无 20美元 /㎡ *月 无 皇冠大厦 14800元 /㎡ 无 /㎡ *日 无 金宸公寓 无 19000元 /㎡ 无 /㎡ *日 市场平均价格水平 17880元 /㎡ 13200元 /㎡ /㎡ *日 / 三、区域市场调研总结 本项目所处区域属于北京市区核心范围内，区位、交通优势明显，项目周边以及相关的金融街等区域的发展前景良好。 区域内市场供给量相对集中，同时根据调研在售项目的销售情况显示，区域商用物业的销售状况良好，说明潜在的市场需求客观不仅存在，而且具有相当的容量。 区域市场平均销售价格为 10000 元 /㎡左右，纯写字楼平均价 格 11850 元 /㎡，商住公寓平均价格为 8466 元 /㎡。 在北京市区商用物业整体价格体系中属于中高端。 区域市场中商住公寓和写字楼项目均有一定的市场空间。 在以下内容中将进一步结合项目本身的各种基本情况和经济指标，结合市场趋势，做初步的可行性分析及定位建议。 第三章 项目认识 一、项目概述 本项目位于莲花池东路，南侧邻铁路总医院，北侧为西客站北广场，西侧为中裕世纪酒店。 位于复兴路南侧，背靠“北京西客站”，落座于金融街商圈和西客站商圈的交汇处，主要公交线路有 4 4 20 93 845等。 ◆ 项目基本经济技术指标 用地面积： ㎡ 总建筑面积： ㎡ 地上建筑面积： ㎡ 地下建筑面积： ㎡ 容积率： 地下停车位： 512辆 项目地上部分 14层，地下 4层。 地下 1层为超市，地下 3层为车库，地下 4层为设备、人防，地上 3层为商业用房， 4至 14层为写字楼。 二、项目开发商 住公寓的可行性 市场可行性  市场供应量相对于写字楼少，中小型商务市场需求有一定的成长空间。  区域市场发展的角度考虑，作为北京最重要的交通枢纽，商务市场的成长潜力大。  区域内客户群档位分布较大，相较写字楼市场能更多的赢得中小型公司的青睐。  在金融政策上有更大的优势，有更低的首付和更长的贷款时间。  由于商住公寓中小户型拥有广泛客群，市场销售速度快，项目市场风险较低。 市场威胁  政策的不确定性，如在香港等地区，商住两用楼是不允许出现的。  成本低、价位低、居住办公环境较差、物业功能模糊，办公、居住混合 ，环境杂乱。 通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住的客户满意。  如果住宅立项的是商务公寓，买房人只能住而不能经商，即不能注册公司。  商住两用项目市场销售价格较低，降低项目利润。 三、项目开发写字楼的可行性 市场可行性  区域发展带动产业升级，扩大对商业写字楼的需求量。  周边大型国企、机关部委较多，可有效构成中高档写字楼的大面积购买客群。  区域交通便利，区位优势相对明显。  本项目前期运作周期较长，项目的成本累积较高，因此，区域的写字楼市场销售价格较高，能够保证项目利润。  随着市场成长性特 征，处于成长壮大过程中的中小企业在选择同等面积、较小差价的写字楼和商务公寓时，处于对企业形象的考。